Капля реструктуризации в море ипотечных проблем

С 1 января 2011 года прекращает свое действие программа АРИЖК по социальной поддержке заемщиков ипотечных кредитов. Она была запущена в начале 2010 года для того, чтобы поддержать клиентов банков, потерявших платежеспособность из-за увольнения с работы или сокращения доходов в кризисный период. По словам представителей агентства, решение о завершении программы подготовлено в связи с улучшением экономической ситуации в стране.

Программа АРИЖК была призвана помочь заемщикам ипотечных кредитов не потерять жилье из-за кризиса. Поддержку неплатежеспособных заемщиков АРИЖК реализовывало на трех уровнях. На первом агентство выдавало гражданам стабилизационный заем сроком на один год, за счет которого они могли погасить основной кредит в банке, а затем начать рассчитываться с АРИЖК. В рамках вторичной реструктуризации агентство выкупало у банков закладные по ипотечному кредиту (уже реструктурированный заем с дисконтом в 20–25%), переводило их на свой баланс и проводило повторную реструктуризацию по ставке основного кредита, если заемщик так и не восстановил платежеспособность. Последний уровень поддержки реализовывался, если в отношении имущества должника уже было принято судебное решение о взыскании долга и реализации жилья. АРИЖК выкупало у банка ипотечные дома и квартиры, передавало их в муниципальную собственность, а заемщик оставался в такой квартире до того момента, пока муниципальные власти не предоставляли ему другое жилье.

Предварительные итоги

Формально говорить о результатах и эффективности программы АРИЖК еще рано. Заявки на реструктуризацию ипотечных кредитов агентство принимает еще до 24 декабря текущего года. Кроме того, у значительного числа заемщиков, воспользовавшихся услугами АРИЖК в кризис, год отсрочки истекает только в конце 2011-го. Однако данные, собранные «КС», уже позволяют подвести некоторые итоги.

По официальной информации АРИЖК, на ноябрь 2010 года за консультацией в агентство обратились более 16 тысяч сибиряков. Из 2763 заявлений о предоставлении поддержки АРИЖК положительное решение принято в отношении 2103 заемщиков. Как сообщил «КС» представитель пресс-службы агентства, эффективность реализации программы в округе оценивается как высокая. В частности, по Сибири процент заемщиков, восстановивших платежеспособность после завершения периода реструктуризации, составляет 85,7%.

В конце ноября 2010 года генеральный директор ОАО «АРИЖК» Андрей Языков заявил, что продолжение действия программы не является актуальным, так как экономическая ситуация в стране улучшилась.

В регионах реструктуризация востребована

По словам генерального директора Иркутского ипотечного агентства Татьяны Кубасовой, Сибирь наравне с Уральским и Приволжским округами входит в число регионов России, где реализация программы АРИЖК в 2010 году шла активнее всего.

В СФО особенно выделялся Алтайский край, где еще летом текущего года наблюдался вал неплатежей по ипотечным кредитам («АИЖК торгует квартирами из Сибири», «КС» № 23 от 18.06.10). На вопрос «КС» о результатах реализации программы АРИЖК в Алтайском крае генеральный директор краевого агентства по жилищному ипотечному кредитованию Евгений Мозжилин сообщил, что за период действия данной программы за консультацией в краевое агентство обратилось свыше 2200 человек. «В Алтайском крае через ОАО «АЖИК» более 240 заемщиков воспользовались программой реструктуризации, заключив договоры стабилизационного займа, — пояснил собеседник «КС». — Более 40 заемщиков смогли оформить реструктуризацию второго уровня. Из числа воспользовавшихся реструктуризацией 47% встали в график платежей, 7% досрочно погасили ипотечный кредит».

«Если рассматривать статистику СФО, то Иркутская область занимает около 5% от общего объема проведенной реструктуризации. Это не означает, что она у нас проводилась плохо. Главными факторами, приводящими к реструктуризации в условиях кризиса, являются потеря работы и снижение доходов (увеличение расходов). И в этом отношении наш регион не являлся социально напряженным. На территории Иркутской области было меньше выдано «плохих» кредитов, произошло меньше увольнений и сокращений, безработица не так росла, как везде, и меньше людей потеряло свои заработки. Однако за консультацией по вопросам реструктуризации к специалистам нашего агентства в текущем году обратилось свыше 1100 человек, — поясняет Татьяна Кубасова. — На сегодня первый и второй уровни поддержки программы реструктуризации в Иркутской области прошли свыше 100 человек. Статистика свидетельствует, что 95% заемщиков, получивших помощь по программе реструктуризации, платят по кредитам, невзирая на испытываемые трудности. Программа сработала успешно и реально помогла людям восстановиться».

В Новосибирской области, как сообщила «КС» начальник отдела реструктуризации Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования Елена Бодрина, стабилизационный заем (первый уровень поддержки) был предоставлен 280 заемщикам. «Эффективность программы мы оцениваем как высокую. Те заемщики, у которых были изначально не очень значительные платежи по ипотечному кредиту и которые действительно собирались в дальнейшем выплачивать свой долг, в большинстве своем восстановились. Таких держателей ипотечных кредитов порядка 70%, — поясняет г-жа Бодрина. — В остальные 30% входят те заемщики, у которых пока не закончился период помощи по стабилизационному займу, и те, кто не сумел восстановить свою платежеспособность и подал заявление на получение поддержки второго уровня. В рамках предоставления такой поддержки АРИЖК готово выкупать у кредиторов закладные и устанавливать график платежей, максимально соответствующий текущим доходам заемщиков. Льготный период по новому графику может составляет до 24 месяцев. В Новосибирской области заключено уже 25 таких сделок».

По словам начальника отдела по реструктуризации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» (АИЖК КО) Ирины Клещенок, в Кемеровской области через региональное агентство по государственной программе в 2009–2010 годах поддержку оформили 350 заемщиков на общую сумму свыше 60 млн рублей. Наибольшее распространение в области получила первичная реструктуризация, которой воспользовались более 314 заемщиков. Вторичный уровень поддержки был предоставлен только 22 заемщикам.

Как считает г-жа Клещенок, государственная программа реструктуризации, безусловно, принесла свои результаты и положительно повлияла на решение проблемы неплатежей. «На сегодняшний день около 100 заемщиков, оформивших реструктуризацию через АИЖК КО, восстановили свою платежеспособность, — заявила «КС» начальник отдела по реструктуризации АИКЖ Кемеровской области. — Программа поддержки заемщиков, реализуемая АРИЖК, обеспечила формирование нового сегмента рынка — «реструктуризация ипотеки» — и фактически задала правила поведения на этом сегменте. Многие банки разработали собственные программы. То есть сегодня в случае возникновения финансовых проблем заемщики имеют возможность реструктуризации своего кредита и сохранения жилья».

Банковский вклад в реструктуризацию

В 2010 году собственные программы реструктуризации активно реализовывали и сами банки, пытаясь решать проблемы своих клиентов собственными силами. Правда, некоторые кредитные организации сотрудничали в этом вопросе с агентством, так как являлись его агентами в регионах.

На территории Алтайского края программа реструктуризации АРИЖК с участием банков-партнеров была наиболее востребована. «Общая сумма ипотечных кредитов, реструктурированных РОО «Алтайский» Сибирского филиала ВТБ24 в 2010 году, составила 111,6 млн рублей. Первым уровнем поддержки воспользовался 71 гражданин. Кроме того, 16 заемщиков выразили желание повторно реструктуризировать кредиты, — сообщила «КС» начальник ОИК РОО «Барнаульский» Сибирского филиала ВТБ24 Марина Сафронова. — Наиболее востребованным является первый уровень поддержки». Получить информацию от других банков-агентов АРИЖК в регионах не удалось.

Но работа с банками по программе реструктуризации далеко не всегда проходит успешно. «Основным условием выкупа закладных является согласие банка-кредитора на их продажу. На сегодняшний день большинство банков в регионах является филиалами, и головные офисы у них находятся в Москве, — поясняет «КС» Елена Бодрина. — Основная проблема возникает на этапе одобрения такого решения руководителями головного офиса. С одной стороны, если банк держит дефолтную закладную у себя на балансе, для него это влечет ряд неудобств, связанных с процедурой создания резервов и судебными издержками. А с другой — кредиторы считают, что проводить свои программы реструктуризации им выгоднее, и отказываются продавать закладную заемщика».

По словам собеседника «КС», на территории Новосибирской области на сегодняшний день активно продают ипотечные закладные «КИТ Финанс», БАНК УРАЛСИБ и Абсолют Банк. Назвать кредитные организации, отказывающиеся передавать ипотечные квартиры на баланс АРИЖК, Елена Бодрина не согласилась, мотивируя это тем, что данные участники финансового рынка еще могут одобрить выкупные сделки.

Капля в море

Отвечая на вопрос о том, помогла ли реструктуризация АРИЖК в действительности решить проблему неплатежей по кредиту, банки говорят: «Скорее нет, чем да». Так, специалисты РОО «Томский» Сибирского филиала ВТБ24 заявили «КС», что определенное количество заемщиков, нуждающихся в поддержке, не смогло ею воспользоваться. «Многие отказывались от программы, обоснованно опасаясь увеличения платежной нагрузки после окончания периода помощи. Кроме того, период помощи в один год для большинства заемщиков оказался недостаточным для восстановления платежеспособности, — подчеркивает проблемные моменты программы начальник отдела клиентского сопровождения ипотечных кредитов РОО «Томский» Сибирского филиала ВТБ24 Елена Арбузова. — В настоящее время из 33 клиентов, получивших поддержку в томском отделении нашего банка, три заемщика вынуждены были выставить залоговые квартиры на продажу, еще четверо не могут оплачивать взносы, имеют текущую просрочку перед АРИЖК по стабилизационному займу и просрочку перед ВТБ24 по основному ипотечному кредиту и т. д. Значительное количество заемщиков нуждается во вторичной реструктуризации, однако не может ею воспользоваться из-за несоответствия критериям банка или самого агентства».

Эксперты считают, что поддержка государства оказалась слишком дорогим подарком. Не для всех заемщиков, потерявших платежеспособность во время кризиса, программа АРИЖК является хорошей возможностью сохранить ипотечное жилье. «Это предложение плохо для тех, кто не смог восстановиться. Их долг в целом возрос, а текущие аннуитентные платежи в итоге увеличились. Давать должнику, который не платит по процентам, дополнительные займы, я считаю, не лучшая идея. По сути такая реструктуризация затянет долговую петлю еще крепче и жестче, — считает председатель совета директоров ЗАО «Сибирская межбанковская валютная биржа» Александр Лубенец. — Предпочтительней было бы давать заемщику «каникулы» или уменьшать аннуитентные платежи за счет увеличения срока заимствования либо просто субсидировать выплаты. Отдельные элементы таких подходов демонстрировали в кризис коммерческие банки, реализующие свои ипотечные программы. Что касается выкупа закладной с дисконтом у банка, то этот шаг решает проблему кредитора, а заемщик в итоге так и остается с долгом. Кроме того, маневренного фонда, предусмотренного законом, у субъектов Федерации, как правило, нет. Переселять должников некуда — только на улицу. Можно разве что предложить им вариант аренды жилья. Ряд банков (очень немногие) пытается отрабатывать программы предоставления изъятых у неплательщиков квартир им же в аренду с правом обратного выкупа. Эта проблема еще «выстрелит» в ближайшие годы. Пока лишь снята напряженность, поскольку отложено массовое выселение должников — и то частично. В судах в разных стадиях рассмотрения находится огромное количество дел».

Александр Лубенец считает результаты реализации программы АРИЖК неудовлетворительными. «Как сообщает АРИЖК, на 1 августа 2010 года всеми видами поддержки агентства воспользовались 8,5 тысяч заемщиков. Для всей России это мизерно мало. По данным Ассоциации российских банков, каждый седьмой ипотечный кредит в России дефолтный, — заявил собеседник «КС». — Легко посчитать реальный масштаб проблем. Сейчас процент просроченных кредитов падает, но лишь по той причине, что нарастает выдача ипотечных кредитов и увеличивается их общая масса».

В середине декабря 2010 года было опубликовано официальное заявление АРИЖК о том, что оно рассматривает возможность и необходимость продления поддержки заемщиков еще на год в рамках новой программы «Активная реструктуризация», которая поможет заемщику продлить срок исполнения обязательства по кредиту, снизить кредитную нагрузку или восстановить доходы. Комментируя возможность продления действия программы, Андрей Языков подчеркнул, что формально подготовленное решение о завершении государственной реструктуризации 31 декабря 2010 года может быть отменено в связи с отдельными особенностями текущего экономического состояния в стране. «О продлении государственной программы реструктуризации ходатайствуют и Комитет по ипотеке АРБ (Ассоциации российских банков), и многие банки. Однако при обсуждении этого вопроса мы будем тщательно взвешивать, какую роль в проблемах заемщиков играет некачественный андеррайтинг, а где отражаются реальные экономические проблемы. Решать проблемы некачественной кредитной работы банка за счет государства, согласитесь, нецелесообразно», — добавил г-н Языков».