Застройщики обрастают комплексами

Директор строительной компании «Атон» Александр Крымко. Фото Михаила ПЕРИКОВА

Власти Новосибирска считают, что единственный выход для увеличения темпов строительства жилья — это комплексная застройка. В Новосибирске предусмотрена застройка девяти площадок, на которых до 2010 года должно быть возведено более 4,8 млн кв. м жилья. Прецедентов завершенной комплексной застройки в Новосибирске за последние годы не было, поэтому эксперты предупреждают о возможных опасностях, вызванных большими вложениями в создание инженерной инфраструктуры.

Строительство микрорайонов в Новосибирске предполагалось еще Генеральным планом, который готовился в 80-х годах прошлого века. Признавая, что возможности точечной застройки исчерпаны, а также надеясь на увеличение темпов строительства, власти вернулись к этой идее несколько лет назад и рассчитали планы комплексного строительства жилья в Новосибирске до 2015 года. Всего на территории города выбрано 33 перспективных площадки для застройки. Запланировано, что через девять лет общая площадь жилой недвижимости Новосибирска должна увеличиться на 10,612 млн кв. м.

Для строительства микрорайонов наиболее приоритетными на сегодняшний день городские власти называют девять площадок: микрорайоны Родники, Береговой, Ключ-Камышенский, Плющихинский, Весенний, Стартовый-Горский, Тихвинский, Южно-Чемской и Акатуйский. Общая площадь земли, выделяемой под эти площадки, — 518,1 га, а ожидаемые объемы ввода жилья к 2010 году составят более 4,854 млн кв. м. По данным мэрии, предварительно согласовано размещение земельных участков общей площадью 436,6 га, а предоставлено 92,58 га. В 2005 году на аукционах и торгах было продано земли общей площадью 40 га, в 2006 году планируется продать 90 га.

Все девять площадок включены в федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 годы и участвовали в этом году в конкурсе на получение средств из федерального бюджета для модернизации коммунальной инфраструктуры. В начале июля стало известно, что федеральная государственная поддержка в объеме 327,5 млн руб. будет распределена между тремя жилмассивами: Родинки (застройщик — компания «Энергомонтаж»), Тихвинский («Сибсервисстройреконструкция») и Плющихинский («Дискус плюс»). Правда, застройщикам этих площадок до сих пор не ясно, как будут распределены деньги. Так, генеральный директор группы компаний «Энергомонтаж» Леонид Сидоренко сказал корреспонденту «КС», что определенность с целевым назначением этих денег пока не наступила: они, возможно, будут потрачены на погашение части процентной ставки по кредитам, которые будут брать строители в коммерческих банках.

Константин Боков (на фото слева) полагает, что перспективы у комплексной застройки в Новосибирске есть, однако строительство микрорайонов подразумевает значительные вложения в инфраструктуру. На фото справа — главный архитектор Новосибирска Валерий Арбатский. Фото Михаила ПЕРИКОВА

Более активно в настоящее время застраиваются несколько площадок: Тихвинский, Родники, Стартовый-Горский, Плющихинский.

На Тихвинском в декабре 2005 года был сдан один дом. Сейчас строятся еще три дома и подземная автостоянка в одном из них. Сдача двух домов запланирована на начало 2007 года, третьего — на третий квартал 2008 года.

Микрорайон Родники начал застраиваться около 20 лет назад (и были ориентированы в значительной степени на работников двух промышленных гигантов Калининского района Новосибирска — ОАО «НЗХК» и ПО «Север»), тогда объем вводимого на Родниках жилья составлял 35–40 тыс. кв. м в год. Изначально генеральным застройщиком-заказчиком был Новосибирский завод химконцентратов; весной прошлого года застройка микрорайона возобновилась после длительного перерыва, и сейчас генеральным заказчиком-застройщиком выступает группа компаний «Энергомонтаж». В 2005 году им было сдано 50 тыс. кв. м жилья, а в планах на 2006 год — сдача 70 тыс. кв. м. По словам Леонида Сидоренко, в Родниках можно стабильно сдавать 100 тыс. кв. м жилья в год.

Стартовый-Горский осваивают две компании: «Уникон» (строит на ул. Горская) и «Первый строительный фонд» (строит микрорайон Радужный Каскад на ул. Стартовая). Первый заместитель генерального директора компании «Уникон» Ольга Гребнева рассказала «КС», что компания уже возводит два дома: первый находится в стадии строительства надземной части здания, второй — пятисекционный дом — планируется сдать поэтапно в 2008–2009 годах. Еще два дома находятся в стадии оформления земельного участка.

Главный инженер МЖК «Энергетик» (заказчик при Первом строительном фонде) Ольга Кылосова сказала корреспонденту «КС», что для начала строительства многоэтажек на Радужном Каскаде нужно снести порядка 50 домов: «Около 70% договоров с владельцами уже заключено и порядка половины домов расселено и снесено. Первый трехподъездный девятиэтажный дом на Радужном Каскаде будет сдан в 2006 году. Строительство двух следующих домов находится в стадии разработки котлована, остальные дома проектируются«. По словам Кылосовой, завершается заключение договора аренды с мэрией на земельный участок по ул. Первомайская (микрорайон Весенний). Этот земельный участок разбит на несколько очередей, также выполнены эскизный проект застройки и рабочий проект первой очереди строительства. Строительные работы в микрорайоне Весенний начнутся в этом году.

Строительство Акатуйского»начнется в нынешнем году и будет продолжаться до 2013 года. Здесь запроектировано строительство жилых домов эконом-класса общей площадью 214 тыс. кв. м, создание необходимой инфраструктуры и коммуникаций. Заказчик строительства — корпорация «СИТЕХ» — заложил рентабельность проекта в размере 23%.

В апреле 2006 года мэрия продала на аукционе право трехлетней аренды свыше 6 га на Плющихинском жилмассиве (пересечение улиц Лобова и Волочаевской). Победителем стала новосибирская компания «ДИСКУС плюс». Более того, компания арендует более 8,7 га земли на МЖК Восточный (ул. Волочаевская, Лобова, Высоцкого), где в 2005 году построила 18 тыс. кв. м жилья. Запланированный ввод жилья в этом году — 80 тыс. кв. м.

Одним из самых удачных примеров комплексного освоения участков остается деятельность промышленно-строительного концерна «Сибирь» на микрорайоне «орский. Первые дома на Горском»были сданы в 1994 году. «Сибирь» продолжает комплексную застройку микрорайона. Уже начато возведение домов на Горском-2, и в течение ближайших трех-четырех лет на площади в 20 га компания планирует построить 360 тыс. кв. м жилья.

Строительство на Ключ-Камышенском (к которому проявляет интерес ЗАО «Строитель», «дочка» ОАО «Новосибирскэнерго») еще не начато, на Береговом — не возобновлено, информацию о застройке Южно-Чемского получить не удалось.

Строители Новосибирска предрекают комплексной застройке большие перспективы, объясняя это тем, что «точечная застройка в городе себя исчерпала». Власти также считают комплексную застройку методом, способным значительно ускорить темпы строительства (см. интервью с мэром Новосибирска Владимиром Городецким на стр. 13. — «КС»). В то же время эксперты предупреждают о возможных проблемах.

Как напоминают аналитики, одна из самых амбициозных попыток последнего времени построить микрорайон в Новосибирске — жилмассив Береговой — закончилась провалом. Корпорация «Социальная инициатива» (Москва), получившая в аренду 62 га земли и анонсировавшая строительство более 350 тыс. кв. м жилья, не справилась с задачей. Участники рынка утверждают, что стремление продавать дешевое жилье никак не вязалось со значительными вложениями в строительство коммуникаций на Береговом. В ноябре 2005 года «Социальная инициатива« покинула проект, передав свои обязательства и права новосибирской компании «Мегаком-Спецстроймонтаж», возглавляемой бывшим вице-мэром Виктором Литуевым. В марте 2006 года стало известно, что новыми застройщиками будут несколько из девяти компаний, входящих в новосибирский «Деловой клуб строителей» (ДКС). Но судьба жилмассива до сих пор не решена. По информации «КС», в некоторые компании, входящие в ДКС, звонят бывшие инвесторы «Социальной инициативы» с просьбой объяснить, как будут возмещены их вложения и когда начнется строительство. Однако договор между мэрией и новыми застройщиками еще не подписан и, значит, строительство не возобновлено.

Строители полагают, что высокий риск строительства микрорайонов уменьшается по ходу работ. «Финансовые вложения в комплексную застройку обычно довольно значительны. Часто случается так, что первый дом не приносит прибыли. Однако если строительство развивается стабильно и если застройщиком является сильная компания, то в дальнейшем бизнес становится доходным», — говорит Ольга Гребнева из «Уникона».

Президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков в беседе с корреспондентом «КС» отметил, что строительство на перспективных площадках зачастую сопряжено со сносом (частный сектор и муниципальные бараки), затратами на строительство подъездных и внутриквартальных дорог, инженерной инфраструктуры. Например, по подсчетам, сделанным весной 2005 года, для создания водовода на Тихвинском требуется 28 млн руб., для завершения строительства водовода на Родниках — 195 млн руб., в строительство водовода на Береговом и Ключ-Камышенском необходимо вложить 138 млн руб., система канализования для двух микрорайонов обойдется в 376 млн руб. Радужный Каскад и Весенний одинаково удалены от городских коммуникаций и общие затраты на создание всех внеплощадочных сетей здесь примерно равны: они составят порядка 323 млн руб. на один участок. «Правда, на Весеннем планируем провести газ, на чем можно сэкономить около 15 млн руб.», — поделилась с «КС» Ольга Кылосова.

«Комплексная застройка — это безумно опасно. Даже если есть поддержка администрации. Не факт, что она выльется в выгодный бизнес», — предупреждает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой.

В то же время Константин Боков отмечает, что «комплексная застройка вполне перспективна, и, конечно, нужно строить микрорайоны».