За последние пять лет рынок малоэтажной и загородной недвижимости в Новосибирске, по мнению экспертов, сформировался с точки зрения потребительского спроса. К тому же, кризис в рассматриваемом случае только «подстегнул» процесс: девелоперы все чаще консолидируются, оптимизируя стоимость конечного продукта, и идут на «мозговые штурмы», чтобы воссоздать загородом комфорт городской среды. Как меняется спрос и структура рынка загородной недвижимости Новосибирска, и насколько оптимистичны настроения застройщиков – в материале «КС».
«Малоэтажное строительство в условиях кризиса более гибко»
Как отмечает управляющий партнер TV Consulting, девелопер загородных проектов поселок «Марусино», «Усадьба Марьино», Clever Антон Тиунов, текущая ситуация на рынке жилья — это не временный кризис, а новая реальность, в которой рынок будет существовать довольно продолжительное время.
«И эта реальность, с высокой стоимостью на отдых заграницей, низким уровнем сервиса и порой недоступными ценами даже на Алтай и Сочи, постоянным ростом цен на продукты — удачное время, на мой взгляд, для приобретения земельного участка для строительства дома или уже готового коттеджа для круглогодичного пребывания», ─ говорит Антон Тиунов.
Президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) Инна Свечникова считает, что рынок малоэтажного домостроения в Новосибирске устойчиво развивается, повышая спектр и качество услуг с каждым годом: «Если бы не кризис, думаю, доля малоэтажки в 60% была бы вполне реальной и темпы прироста в малоэтажном жилье были очень высоки. Конечно, кризис коснулся всех и эту сферу тоже. В первую очередь, это связано со снижением покупательской возможности».
По мнению руководителя проекта «Серебряный лес» Дарьи Курошвили, покупатель с каждым экономическим кризисом предсказуемо становится все более требовательным. «Денежные средства начинают расходоваться разумнее. Сегмент «эконом» развивается стабильно, остается предсказуемо востребованным. Проекты в «премиум» и «бизнес» сегментах в случае, если они являются действительно качественными и концептуальными, также по-прежнему, пользуются спросом. В частности, мы заметили ощутимый всплеск покупательского интереса к «Серебряному лесу» весной этого года и наблюдаем его сейчас», — говорит Дарья Курошвили.
По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, за первое полугодие 2016 года в Новосибирской области в эксплуатацию было введено 784,8 тыс. кв. метров жилых площадей, из них в сегменте малоэтажного и индивидуального домостроения – 267 тыс. кв. метров. И хотя план по вводу жилья на первое полугодие был выполнен, снижение показателей к аналогичному периоду прошлого года произошло в среднем на 30%.
«С другой стороны без экономического кризиса не произошло бы консолидации девелоперов и переосмысления маркетинговых стратегий, — продолжает Инна Свечникова. — Что сделал кризис? Сегодня девелоперу приходится задумываться, чем мотивировать покупателя к приобретению земельного участка или построенного объекта. Поэтому расширяется разнообразие застройки, подстраиваясь под «кошелек» клиента. Ужесточается конкуренция между проектами. Безусловно, сегодня рынок покупателя».
Во-вторых, по словам Свечниковой, кризис способствует сближению представителей разных сфер данного рынка, к примеру, производителей материалов, подрядчиков и девелоперов. «Участники рынка объединяют усилия, чтобы совместно и комплексно предлагать готовый продукт конечному потребителю, оптимизируя его стоимость. Это тоже плюс – в таких условиях оттачиваются проектные решения, экономика, формы сотрудничества. — говорит Инна Свечникова. — Малоэтажное строительство в условиях кризиса экономически и законодательно более гибко и легче подстраивается под изменения на рынке, а поэтому может быть более устойчивым. Опора на малый и средний бизнес позволяет легче адаптироваться».
Антон Тиунов подчеркивает, что на рынке новостроек сейчас работают нерыночные отношения, так как спрос определяет не покупатель, а правительство, субсидируя процентную ставку по ипотеке. «Соответственно, стоит ожидать, что вскоре после отмены государственной поддержки в новой реальности, массовый покупатель обратит свой взор на загородный рынок», ─ уверен Тиунов.
Избирательный спрос
За последние пять лет рынок малоэтажного и индивидуального жилья Новосибирска вполне сформировался с точки зрения потребительского спроса.
«Число пригородных комплексов в пригороде выросло в несколько раз. Сейчас в окрестностях Новосибирска насчитывается почти 70 поселков. Это самые разные типы жилья, ценовые категории, и в принципе выбор очень широкий», ─ говорит ведущий специалист по новостройкам АН «Квадротека» Олег Исаев.
Отмечает это и Антон Тиунов – «выбор участков в радиусе 10-20 километров от Новосибирска огромный, а свой дом и подсобное хозяйство — хорошее подспорье, чтобы пережить «смутные времена».
Наиболее востребован, по наблюдениям экспертов, на рынке класс «эконом». «На рынке малоэтажного жилья сейчас действуют и небольшие компании, и крупные застройщики. Ведь земельные участки стоят не так дорого, как в Новосибирске, коммуникации не столь сложные, материалы – попроще, а цена – конкурентна с городом. Выгодно и застройщику, и покупателю», ─ рассуждает Олег Исаев.
В качестве примера он приводит компанию «Антар», которая строит в микрорайоне «Светлый» 3-4 и 6-этажные дома, использует собственные материалы и удерживает одни из самых низких цен в городе – от 23 тыс. за «квадрат». Приближен к нему и проект «Новомарусино» со стоимостью 35-40 тыс. за кв. метр. Также на рынке уже сформировалась большая группа предложений класса «комфорт». Эти проекты и по классу выше, и по себестоимости. Это, к примеру, «Бавария», «Горки Академпарка».
«Покупатель, который в хорошие годы имел нормальный доход, рассматривал загородную недвижимость как «второе жилье», дополнение к городской квартире. С сокращением доходов изменились потребности, ─ рассуждает Исаев. ─ Люди стараются сократить затраты, иметь только необходимое жилье, просчитывают свой ритм и график жизни. Сокращать расстояние до работы, детей в школу «водить», а не «возить». В итоге — есть готовые жилые комплексы, которые всё еще ждут своего покупателя».
Пример ─ «Новая Кубовая». «Красивые дома из кирпича, с хорошими площадями, с гаражами. Таунхаусы, дуплексы, коттеджи. Вокруг ─ природа. Дома построены уже полтора года назад, но из 30 таунхаусов не продано и 50%. Качественные материалы и экология – это хорошо, но уже не достаточно покупателю. В удалении от города могут жить те, кто не привязан жестко к графику работы, «творческие личности», молодые пенсионеры. Когда город далеко – это становится препятствием», ─ добавляет Олег Исаев.
Что касается индивидуального домостроения, по наблюдениям заместителя директора строительной компании «Сибирский дом» Руслана Адигамова, запросы потребителей относительно площади дома и земельного участка в кризис тоже меняются: так, размер участков снизился ровно вполовину – с 10-12 соток до 5-6, но с учетом наличия всех необходимых коммуникаций.
«Изменилась и площадь наиболее часто запрашиваемых коттеджей: если ранее это было порядка 120-150 кв. метров, то сейчас – 80-110 кв. метров, а порой и 55-75 кв. метров, если говорить о среднем сегменте рынка. Однако есть и такие покупатели, которые готовы ждать «лучших времен», но все же построить свои 250 кв. метров. Но основная масса сейчас все равно переориентируется», ─ говорит эксперт.
Строительство дома сейчас в среднем обходится в 3-4 млн рублей в зависимости от внутренней и внешней отделки, а его эксплуатация (110-120 кв. метров) — в 4,5-5 тыс. рублей в месяц.
«Интересный сегмент, который набирает популярность на рынке в условиях кризиса – «растущий дом». Коттедж строится поэтапно: к примеру, сначала у заказчика есть только 500 тысяч рублей – и разрабатывается проект, в котором весь дом строится в несколько очередей. Сначала это может быть совсем небольшая площадь с крышей, дверями и отопительным прибором, через некоторое время мы достраиваем его. Ранее это было редкостью. Дом как бы «разрезается» и строится по частям», ─ рассказывает Руслан Адигамов.
«Если говорить о премиум сегменте, то там наблюдается разнонаправленная динамика: цены на участки на первичном рынке медленно растут, а на готовые дома, особенно на вторичном рынке, падают и достигают дисконта в 50% от цены предложения», ─ добавляет Антон Тиунов.
Подобные тенденции отмечает также Дарья Курошвили: «Вторичка страдает гораздо больше первички на данный момент. В связи с экономическими трудностями, появилась масса людей, готовых продать свои активы, которые у них имеются в виде участков, домов, дач, коттеджей. Они готовы иногда не то, что продавать по себестоимости, но и ниже, лишь бы получить хоть какую-то часть средств. Особенно это касается «старых» поселков и дачных обществ, где землю покупали и строились в 90-х – 2000-х гг.».
Впрочем, на дисконт в условиях кризиса идут не только они. «Раньше мы в принципе крайне редко при продаже давали скидки или имели какие-то специальные предложения. Сейчас стали чуть гибче — время диктует условия и надо подстраиваться, но не в ущерб уже сложившемуся имиджу и заданной планке, ─ уточняет Дарья Курошвили. – В любом случае, премиальный сегмент цены старается не «ронять», ведь для исторически сложившихся направлений и месторасположений, это будет, скорее, пагубно, чем на пользу. И если в сегменте «эконом» можно приобрести целый участок за 500 тыс. рублей, то поселки топовых направлений ориентированы на стоимость одной сотки, примерно в этих же рамках».
«Экономическая обстановка не способствует приходу новых инвесторов»
По обоюдному мнению экспертов, новичков на рынке загородной недвижимости сейчас фактически нет. К наиболее свежим проектам 2015-2016 гг. можно отнести поселки «Близкий», «Июль», вторую очередь Lucky Park, «Березки-Элитный», «Усадьбы Кольцово», Clever и «Остров».
«Безусловно, некоторые застройщики и сейчас приобретают земельные участки на перспективу. Как правило, это опытные девелоперы, реализовавшие уже не один проект в нашем регионе,имеющие финансовую устойчивость и возможность финансировать потенциальный проект, — говорит Инна Свечникова. — Однако публично такие проекты еще не заявлены. Нет и новых застройщиков, которые бы выходили на новосибирский рынок. Экономическая обстановка пока не способствует приходу сюда инвесторов такого плана».
Относительно направлений: по-прежнему продолжает активно развиваться Северное. «Там под застройку оформлены большие территории. Отчасти, это стало уже огорчать, — рассуждает Свечникова. — Почему? К сожалению, то, за чем мы, собственно, уезжаем за город – природой, как минимум теперь отодвигается на 100 километров и более. Очень много проектов, где девелопер обладает очень низкими компетенциями в градостроительной области и не считает нужным обращаться за ними к специалистам. Плотность малоэтажной застройки на близлежащих к Новосибирску земельных участках уже такова, что это стало вторым городом».
Активно последние годы развивается Восточное направление. Это такие проекты, к примеру, как поселок «Гринвич» и «Березки-Новолуговое». «И примечательно, что на него пришли уже застройщики, занимающиеся именно комплексным развитием территорий. Они носители новой культуры их развития», — считает Инна Свечникова.
Южное направление также традиционно остается востребованным, но, по словам участников рынка, сейчас у него не так много возможностей, как у Северного и Восточного. Оно менее доступно – земельные участки там достаточно дорогие. В качестве примера специалисты приводят коттеджный поселок «Остров» — премиальное предложение, которое, как раз, строится в Южном направлении коттеджной застройки.
Как отмечает Руслан Адигамов, особых изменений на рынке загородной недвижимости до конца текущего года ожидать не стоит.
«Не исключен небольшой подъем в 2017-м году, но не «глобальный». Если говорить о рынке в целом, то у активных участников рынка дела идут либо также, либо даже чуть лучше. Очень многое зависит от позиции девелопера. Проекты, которые плотно работают с потребителем, сегодня выигрывают, ─ рассуждает Адигамов. ─ Детские сады, бассейны, коворкинг-центры, магазины – буквально два года назад их предлагали в составе коттеджных поселков единицы. Сейчас же девелоперы постоянно стараются придумать что-то новое для потребителя. Рынок становится более конкурентным, и если не предлагать новые решения – можно проиграть».
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Сергей Капишников, генеральный директор ООО «Сибирская Компания «Регион»:
— С учетом сложившейся экономической ситуации, в условиях кризиса в стране портрет потенциального покупателя на рынке загородной недвижимости практически не изменился. Тем не менее, основываясь на исследованиях продаж проекта коттеджного поселка «Гринвич», могу отметить, что покупатели, во-первых, стали больше экономить на площади загородного дома. Так, если ранее спросом пользовались площади до 150 кв. метров, то сегодня самыми популярными стали дома до 100 кв. метров, во-вторых, не редкостью стало откладывание этапа строительства на следующий год.
Однако на площадь покупаемых земельных участков кризис, на мой взгляд, не повлиял, наоборот, клиенты стали активнее вкладываться в землю. Думаю, отчасти это связано с тем, что цены на все постоянно растут, и покупка земельного участка — хороший способ прежде всего «зафиксировать» его стоимость, а также сделать надежное вложение капитала и сберечь накопленные средства.
Средняя сумма сделки на рынке загородной недвижимости, по нашим наблюдениям, не изменилась и составляет сейчас (дом с участком) от 2,7 млн рублей до 3 млн рублей, если рассматривать участки, то цены удерживаются в пределах 750 тыс. рублей. Количество сделок в месяц стабильно, тем не менее клиенты все чаще спрашивают рассрочку платежа, в свою очередь мы идем на уступки таким клиентам, понимая, что даже в нынешней ситуации клиенты не теряют надежды осуществить свою мечту о загородном доме, и мы должны им в этом помочь!
WPBuild.Ru