Как изменятся цены на жилую недвижимость в Новосибирской области?

Стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья Новосибирской области в 2016 году, скорее всего, задержится на прежней отметке, «вторичка» демонстрирует потенциал к понижению, которое может дойти до 12%. Спрос, по прогнозам экспертов, возможно, окажется на уровне 2013 года.

А был ли спрос?

Прошлый год для рынка недвижимости оказался непростым, не обещает быть легким и год текущий. Напомним, что, по данным Сбербанка, спрос на жилье на первичном рынке сократился вдвое, если в 2014 году было продано 35 198 квартир, то в прошлом — всего 17 455,что же касается данных Росреестра, то ведомство вывело более «утешительную» цифру в 37%.

«Росреестр подтвердил, что инвестиционное безумие на рынке новостроек Новосибирска закончилось. Еще до осени прошлого года многие застройщики и аналитики рынка питали напрасные надежды, что снижение ограничится 20%, о которых рапортовал Росреестр в первой половине года, хотя было понятно, что это только начало. Теперь Росреестр официально заявил о минус 37% по итогам 2015 года. Это не предел», — комментирует данные исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов.

Уровень сделок 2014 года исполнительный директор Rolband & Partners характеризует как «пик инвестиционного безумия». «Такого уровня не достигли бы, если бы не скачки курсов валют и политические катаклизмы — события на Украине, которые подтолкнули российских потребителей к «бегству от денег» в недвижимость», — поясняет Александр Астахов.

По его словам, начало этого этапа пришлось на 2012–2013 гг. «Прошло три года после кризиса 2008–2009 годов, потребитель «накопил жирок», девелоперы предложили новые продукты, разительно отличающиеся от уровня проектов 2002–2008 годов, и в 2010-м произошел восстановительный рост до уровня 2008 года», — представил динамику спроса на первичном рынке Александр Астахов. Только за год с 2011-го до 2012-го произошел скачок почти в два раза: с 18 тыс. заключенных ДДУ до 32 тыс. соответственно.

О том, что квартиры не раскупаются по причине низкого качества планировок и проработки проектов в целом, говорит и генеральный директор Sky Group Владимир Литвинов. «Прогнозы — дело неблагодарное. Тем более на рынке сейчас достаточное количество непроданных квартир, и это говорит о том, что рынок не готов потребить то, что ему на сегодня предложили, но замечу, что дело не в количестве, а в качестве жилья. Человек голосует рублем, — рассуждает Владимир Литвинов. — Сколько можно строить студии в 18–20 квадратных метров? Как можно жить в такой квартире даже одному человеку, не говоря уже о семье? Хотим мы этого или не хотим, но экономика потребления закончилась. Начинается экономика впечатления. Если ты хочешь, чтобы твой продукт покупали, то нужно дать человеку впечатления. Что я под этим подразумеваю? Прежде всего благоустройство придомовой территории, хорошие лифты, малые архитектурные формы, и т. д. Если ты предложишь хороший продукт, то продажи будут всегда».

Говорить о динамике спроса на вторичном рынке жилья достаточно нелегко, Росреестр не ведет учет продаж в этом сегменте. Но поскольку программа субсидирования государством ипотечной ставки распространялась только на «первичку», то рынок вторичного жилья значительно просел. В правительстве РФ рассматривали перспективу устроить такую же акцию и для вторички, но так и не решились.

На понижение

Стоимость квадратного метра на первичном рынке по итогам 2015 года значительных изменений не претерпела. Так говорит независимый аналитик Сергей Николаев. Небольшие колебания в сторону снижения уловили в АН «Жилфонд».

«Средняя удельная цена предложения в новостройках Новосибирска к началу февраля 2016 года составила 55,70 тыс. руб. за квадратный метр, что на 1,6% ниже, чем в конце 2014 года. В 2015 году, в январе-феврале цена поднималась из-за ажиотажного спроса, но потом рынок «успокоился». Сейчас цены на рынке новостроек стабилизировались, более того, мы наблюдаем, что по ряду объектов у надежных застройщиков с хорошей динамикой строительства идет постепенная коррекция цен вверх. Значительную роль в стимулировании спроса на новостройки сыграла программа ипотеки с государственной поддержкой», — комментирует динамику цен на рынке «первички» руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон.

В свою очередь аналитик компании «Этажи» Виктория Пахно утверждает, что застройщики в течение прошлого года поднимали цены. Обусловлено это было господдержкой ипотеки.

Дешевле всего в 2015 году новостройки продавались в спальных районах города в микрорайонах экономкласса, таких как Новомарусино, Березовое, Олимпийской славы, Матрешкин двор, сообщили в «Жилфонде», в «Этажах» добавили, что квартиры со стоимостью квадратного метра в 35–40 тыс. руб. продавали ГК «Дискус», СК «Сибирь», «КПД-Газстрой», «Вира Строй». Соответственно, самые дорогие квартиры предлагались в объектах Центрального округа города и комплексах премиум-класса, таких как «Жуковка», «Дождь», «Кедровый», «Квартал декабристов», где цена квадратного метра начинается от 100 тыс. руб., уточняет Григорий Якобсон.

На рынке «вторички» произошло снижение. «В 2015 году цены на этом рынке значительно снизились. Обусловлено это, во-первых, изменением учетной ставки, перенасыщенностью рынка, имеется в виду избыток предложения вторички. Также сказывается снижение покупательской способности», — перечисляет факторы, повлиявшие на снижение стоимости квадратного метра, Виктория Пахно.

«В феврале этого года средневзвешенная цена квадратного метра жилья на вторичном рынке Новосибирска составляет 62,64 тыс. руб. Это на 8,2% ниже цены февраля 2015 года. Тогда случилось заметное повышение, обусловленное ситуацией на валютном рынке, цена достигала 68,28 тыс. руб. за квадратный метр. Затем спрос спал, и ситуация стабилизировалась — цены начали снижаться», — приводит свежие данные Григорий Якобсон.

Что было, что будет

В 2015 году ситуация на рынке первичного жилья, по словам Александра Астахова, складывалась следующим образом: «Явно уменьшать цену на строящиеся объекты застройщики считали недопустимым, поэтому до конца прошлого года снижение маскировалось скидками, распродажами, рассрочками. Со второго полугодия удержание цены происходит посредством повышения цены и предоставлением скидки».

Кроме того, по словам исполнительного директора Rolband & Partners, застройщики в декабре 2015-го вдвое увеличили комиссии для посредников, а скидки покупателям составили до 5–8%.

Нынешняя ситуация на рынке новостроек, по словам Сергея Николаева, такова: «В сегменте «социальное жилье» (по классификации  аналитика, это жилье ниже уровнем по своим потребительским свойствам, чем экономкласс. — «КС») идет полномасштабная ценовая война, там нужно ожидать основных потерь. При среднерыночной цене по городу 56,6 тыс. руб. за квадратный метр цены на отдельные квартиры в домах, которые могут быть реально введены, пусть и со срывом срока ввода на 2–3 года, установлены в пределах 23–25 тыс. за квадратный метр. Понятно, что многие из этого сегмента демпингуют на грани банкротства, другие сокращают производство, третьи уходят в другие сегменты или даже регионы».

Сами застройщики либо затрудняются делать какие-либо прогнозы о стоимости, либо ожидают стагнации. «На самом деле сейчас довольно сложный период, поэтому не вижу предпосылок к росту стоимости квадратного метра, думаю, что он останется на том уровне, на котором находится сейчас», — считает руководитель отдела продаж ООО «Новосибирский квартал» Лариса Неретина.

Для стимуляции спроса, как и большинство застройщиков, Лариса Неретина предложила, помимо молодых семей, поддержать бюджетников и малообеспеченных граждан. «Если говорить о субсидировании первоначального взноса, то сделка с таким клиентом становится для банка рискованной. Поэтому я бы все-таки предложила продолжить субсидирование ипотечной ставки», — отметила руководитель отдела продаж ООО «Новосибирский квартал».

В какую сторону направятся цены за квадратный метр, пока спрогнозировать трудно. «Делать прогнозы еще рано. Все покажет март, отменят или нет ипотеку с господдержкой (На момент сдачи материала выяснилось, что программу государственного субсидирования ипотеки продлили до конца 2016 года. — «КС»). По вторичному рынку неизбежно снижение, но плавное, постепенное. Рынок должен прийти в равновесие. Застройщики к плановому снижению не готовы, поэтому будут акции, партнерские программы, специальные предложения», — говорит Виктория Пахно.

Ожидающих существенного падения цен на новостройки Сергей Николаев также предупреждает: «Могу еще раз констатировать, что это почти невозможно из-за растущей себестоимости. Однако у застройщиков есть некоторые резервы ее снижения. Один из них — это уменьшение кредитной составляющей для застройщиков и ипотечной составляющей — для клиентов».

Более точные цифры приводит Александр Астахов. По его данным, потенциал снижения цен на жилье на вторичном рынке в 2016 году может составить от 5% до 12%, для новостроек — от +1% до –5%.

Что касается сбыта, то в текущем году спрос на первичном рынке будет стагнировать, не на руку «первичке» и падение цен на вторичном рынке, где спрос также, скорее всего, продолжит снижаться, «пока цена сделок не опустится ниже экспозиции более чем на 5–7%», уточняет управляющий партнер.

«В 2016 году уровень активности потребителей может показаться девелоперам очень хорошим, если он зафиксируется хотя бы на уровне 2013 года. Но есть все основания предполагать, например, рост доходов, инвестиционный климат и т. д., и дай-то Бог, спрос на рынке новостроек окажется на уровне 2011–2012 годов», — спрогнозировал Александр Астахов.