Трудности кооперации

Новые поправки к закону о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) запретят застройщикам, не имеющим разрешения на строительство и прав на участок, привлекать деньги инвесторов. Насколько эффективными окажутся эти меры, а также как это отразится на крупнейшем застройщике Новосибирска — «Дискус Плюс», — работающем по такой системе, — в материале «КС».

Закон о жилищно-строительных кооперативах претерпел изменения. С 1 июня 2016 года заработает следующая схема: один ЖСК — один многоквартирный дом не более трех этажей. Кроме того, появились новые требования по размещению информации о ЖСК и его деятельности в Интернете и ведению реестра членов кооператива. Из заявлений министра строительства РФ Михаила Меня в федеральных СМИ следует, что эти меры призваны значительно снизить возможность махинаций с двойными продажами квартир. В случае неисполнения ЖСК обязанностей по ведению реестра членов на юридическое лицо наложат штраф в размере от 20 до 100 тыс. рублей.

Корреспондент «КС» решил выяснить, какие на самом деле изменения несут эти поправки как для инвесторов, так и для самих застройщиков и непосредственно для крупнейшего игрока новосибирского рынка — ГК «Дискус Плюс», привлекающего средства инвесторов через ЖСК.

Как констатирует директор юридической компании «Финправ» Вадим Бадмаев, 236-ФЗ действительно внес существенные изменения в положения Жилищного кодекса РФ, регламентирующие создание и деятельность ЖСК. «Эти изменения в первую очередь направлены на защиту от тех кооперативов, которые в действительности даже не имея прав на земельный участок под строительство и не возводя самостоятельно дом, заключают договор совместного инвестирования с каким-либо застройщиком в обмен на право получения части квартир в будущем доме», — говорит юрист.

Как утверждает собеседник «КС», в большинстве случаев подобные ЖСК-соинвесторы аффилированы с застройщиком и являются «посредником» между ним и покупателем. «Подобные схемы совместного инвестирования позволяли девелоперу собирать деньги за квартиры еще на стадии котлована без заключения договоров долевого участия в строительстве», — поясняет Вадим Бадмаев.

Несмотря на то что действующее законодательство запрещало привлекать деньги на строительство дома жилищно-строительным кооперативам, находящимся только в статусе соинвестора, у застройщиков все равно была «лазейка». В частности, эта норма не распространялась на ЖСК, созданные до 7 декабря 2011 года. «Нужных» кооперативов было зарегистрировано достаточно, и приобрести такое юрлицо в свое распоряжение застройщику не было проблемой», — говорит директор юридической компании «Финправ». Последние поправки в Жилищный кодекс эту лазейку закрывают.

Кроме того, ЖСК запретят строить более одного многоквартирного дома выше трех этажей.

Также согласно новым нормам ЖСК обязаны публиковать и предоставлять рядовым пайщикам полный набор документов, связанных с их деятельностью. Отныне в обязательном порядке необходимо вести реестр своих членов. В частности, ЖСК будут обязаны публиковать устав кооператива в актуальной редакции, сведения о количестве членов ЖСК, разрешение на строительства дома, сведения о правах на земельный участок под строительство и кадастровый номер участка, информацию о местоположении и описание строящегося дома в соответствии с его проектом, количество квартир в строящемся доме, а также предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию будущего дома.

Таким образом, ЖСК попадают в поле зрения того же контролирующего органа, который уполномочен проверять деятельность застройщиков, привлекающих деньги по ДДУ. Этот орган также получит полный доступ к реестру членов кооператива. В Новосибирской области такую функцию выполняет правовой отдела правительства региона.

Нарушения этих положений со стороны ЖСК даст право контролирующему органу выносить кооперативу предписания о соблюдении новых требований. А в случае невыполнения предписаний — обращаться в суд с иском о ликвидации кооператива-нарушителя. «Все это однозначно является позитивной мерой», — уверен Вадим Бадмаев.

Не столь оптимистичен относительности позитивных изменений управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «Вряд ли права членов кооператива будут защищены сильнее, нежели раньше, — считает эксперт. — За срыв сроков ввода строящегося кооперативного дома его девелоперы, они же дольщики и члены кооператива, будут отвечать, как и прежде, только сами перед собой».

Из крупных застройщиков, регулярно входящих в Топ-10 по объемам ввода квадратных метров, средства инвесторов посредством ЖСК привлекает только ГК «Дискус Плюс» депутата горсовета Новосибирска Алексея Джулая. Как ответила замдиректора по соцвопросам ООО «Дискус Плюс» Оксана Бобровская, никаких изменений в деятельность компании новый закон не внесет. «На деятельности компании «Дискус» эти поправки фактически никак не отразятся, все документы приведены в соответствие с существующими нормами действующего законодательства. На Плющихинском жилмассиве мы так и строили: один дом — один ЖСК. Что касается размещения информации о деятельности ЖСК в Интернете, то она представлена на сайте компании и будет дополнена всем необходимым в соответствии с нововведениями. Поэтому для нас ничего нового в этой ситуации нет», — заверила замдиректора по соцвопросам ООО «Дискус Плюс». На объемах продаж и планах компании, по словам собеседницы «КС», это никак не отразилось.

С таким положением дел соглашается и Сергей Дьячков. «Дело в том, что группа «Дискус» организует для строительства каждого дома отдельный кооператив. Поэтому вступившие поправки картину деятельности группы и вообще новосибирского сегмента кооперативного строительства принципиально, полагаю, не изменят», — резюмирует управляющий партнер DSO Consulting.