С дальним прицелом

Рынок недвижимости традиционно является «лакмусовой бумажкой» экономической ситуации в стране, а особенно это актуально, когда дело касается коммерческих площадей. Даже без глубокого погружения в вопрос элементарно невозможно не заметить на улицах Новосибирска растущее количество баннеров с объявлениями о продаже и аренде офисных, торговых и складских помещений. Снижение ставок, арендные каникулы, рассрочка, постоплата, возможность использования фасада здания для размещения рекламной информации — на что сегодня готов идти собственник бизнес-центра в борьбе за арендатора и/или покупателя?

Развитие или выживание?

Успешным опытом в продаже площадей бизнес-центров в текущей ситуации может похвастать далеко не каждая управляющая компания. Так, со слов управляющего бизнес-центра класса «А», пожелавшего остаться неназванным, часть крупных компаний все же покинула привлекательное во всех отношениях здание: «Мы не могли ничего сделать. Какие бы фокусы с арендной ставкой или другими условиями мы ни придумали, эти компании просто-напросто прекратили свою деятельность на территории либо нашего региона, либо вообще страны, так что часть помещений в минувшем году у нас, к сожалению, опустела. Не скажу, что мы не сделали выводов, как и не скажу, что к нашим площадям на рынке сейчас нет интереса. Поиском арендаторов на освободившиеся квадраты занимается опытнаяя команда профессионалов, которая, разумеется, внесла кризисные коррективы в арендное предложение. Думаю, что в самое ближайшее время бизнес-центр вернется к своему привычному состоянию стопроцентной заполненности арендаторами с долгосрочными договорами. Прогнозировать ситуацию в сегменте я, пожалуй, не готов — время покажет».

Среди собственников коммерческой недвижимости Новосибирска есть и те, кто, имея внушительный опыт в строительстве и управлении такими объектами, готовился к изменениям заранее. В группе компаний «Трансервис» «КС» рассказали, что ожидали большего спада интереса к офисной недвижимости. «Все очень хорошо, — делится управляющий директор БЦ MOST(B+) Дмитрий Радионов. — Произошла незначительная ротация арендаторов по нашим бизнес-центрам и не более. Новые арендаторы очень редко жалуются на то, что «хотелось бы подешевле». А если компания западная, то мы сталкиваемся даже с приятным удивлением ценой c их стороны, потому что такой арендатор привык к московским ставкам. Коммунистическую, 40 мы сдали около года назад, за это время был, пожалуй, только один потенциальный арендатор, который активно просил внушительную скидку. Он подбирал достаточно большую площадь, и даже несмотря на это, мы отказались торговаться. Да, мы считаем себя очень лояльными и гибкими по отношению к арендаторам, но из-за роста себестоимости обслуживания квадратного метра снижать арендную ставку не готовы. Ни в БЦ MOST, ни в «Гринвиче», ни в «БЦ на Ленина» помещения мы не продаем».

В свою очередь в не так давно открывшемся БЦ «Кристалл» тоже смотрят на ситуацию оптимистично. «Да, мы рассчитывали заполнить бизнес-центр быстрее, чем получилось, но больших сложностей с поиском арендаторов у нас нет, — заявляет  один из собственников бизнес-центра «Кристалл» («В+») Владислав Дорошенко. — Здание мы достроили примерно год назад, в настоящее время оно занято на 80%, и мы ведем переговоры с потенциальными арендаторами оставшейся части. Желающих достаточно, потому что речь идет о первом этаже. Изначально рассчитывали сдать его банку, но, к сожалению, банков, которые на сегодняшний день нуждаются в новых помещениях, нет в принципе, и вероятно, первый этаж у нас все же будет торговым». Как заверяет собеседник «КС», со всеми арендаторами заключены долгосрочные договоры, и ротация минимальна. «Мы готовы идти на какие-то уступки, предоставлять небольшие отсрочки платежей, но это скорее единичные случаи. Арендная ставка за год у нас не изменилась», — рассказывает Владислав Дорошенко.

По данным консалтинговой компании RID Analytics, средняя цена аренды квадратного метра коммерческой недвижимости в целом по Новосибирску упала по сравнению с докризисными временами на целых 38%, а количество сданных крупных объектов сократилось почти вдвое.

Инструменты и прогнозы

Что касается мер, которые готовы предпринимать бизнес-центры по отношению к арендаторам, то в этом вопросе участники рынка прежде всего прибегают к стандартному набору инструментов. «Каждому новому арендатору обычно предоставляется месяц арендных каникул, — продолжает Владислав Дорошенко, — после чего он вносит оплату в обычном режиме; предусмотрен также обеспечительный платеж — тут наши условия мало отличаются от других БЦ. В исключительных случаях можем «подвинуться» и сильнее, но речь здесь идет об арендаторах больших площадей. Например, в «Кристалле» несколько месяцев открылась и заработала «Клиника Доктора Рогажинскас», которая заняла целый этаж, они вложили немалые средства в ремонт и инфраструктуру помещения. В такой ситуации мы, разумеется, предоставили более длительную отсрочку на время проведения ремонтных работ».

Гораздо хуже чувствуют себя на новосибирском рынке торговые площади и бизнес-центры менее высокого класса. Здесь даже, казалось бы, самые удачные варианты по Красному проспекту, ул. Орджоникидзе, ул. Советской и пр. Димитрова пустуют уже по полгода, а то и более, во многих зданиях, особенно в ТЦ, в кризис изменились кадровый состав УК, мотивация отдела аренды и бизнес-процессы взаимодействия как с арендаторами, так и с обслуживающими организациями. Традиционно высоким спросом пользуются помещения на первом этаже с отдельным входом, а освобождающиеся в тяжелое время квадратные метры выше 2-го этажа сдаются долго и проблематично. Есть мнение, что сегмент недорогой торговой/офисной недвижимости превратился в рынок арендатора.

«Три месяца каникул. Да, мы готовы пойти на очень большие уступки, лишь бы отбивать коммунальные платежи, лишь бы помещение не стояло пустым. Все равно ведь стоит, почему бы не сдать тому, кто может платить, — рассказывает собственник торговых и офисных помещений в нескольких зданиях в центре Новосибирска Андрей Земнухов. — Арендную плату в некоторых случаях мы готовы снизить даже на 30%. В кризис очень тяжело. Например, то здание, которое относительно недавно построили на Центральном рынке (ТД «Центральный», ул. Мичурина. — «КС»), планировали заселить в 2014 году. Наверное, если бы не кризис, так и было бы, ведь объект очень хороший: интересные цены, крайне удачное расположение с высокой проходимостью. Сейчас, более чем через полтора года после ввода в эксплуатацию, в нем пустует около 40% помещений.  Даже с долгожданным ДЦ «Ситицентр» (ул. Депутатская. — «КС»), в котором у меня тоже есть в собственности помещения, ситуация не так хороша, как мы ожидали. Там помещения в основном заняты собственниками, которые строили их под свои цели. Мы пытались квадраты и продавать — звонков нет совершенно. Что касается продажи, лично я не готов сильно скидывать цену, лучше временно снять предложение с рынка, сдать в аренду. Планов на год у нас нет, мы с моей командой заняли выжидательную позицию. Все, что было занято инвестициями и строительством, а это три проекта, я закрыл. Думаю, что меняться что-то начнет только после того, как сдвинется с мертвой точки ситуация с Украиной и санкциями. Кажется, сейчас все деньги в стране тратятся на оборонку, на цели, смежные с этим военным конфликтом».

На этом фоне собственники многих новосибирских БЦ готовы продать свой бизнес, если за него предложат хорошие деньги, или хотя бы часть зданий. «На мой взгляд, покупателей каких-либо активов сейчас в принципе нет. По опыту схожего по глубине кризиса 1998 года прогнозирую, что такая ситуация продлится еще лет пять, не меньше. И многое будет зависеть от возможности российских компаний привлекать внешнее финансирование, которое сейчас практически закрыто», — поясняет Владислав Дорошенко. По его словам, «Кристалл» не продает помещения частями, рассматривая только вариант продажи всего здания как готового бизнеса.

Говоря о дальнейшем развитии ситуации, в ГК «Трансервис» пока отмечают, что пока ждут конца августа — начала сентября. «Только тогда станет понятно, куда все движется в краткосрочной перспективе: вверх или вниз. Несмотря ни на что, заполняемость у MOST’а хорошая. Сейчас осталось всего 500 кв. м, к тому же минимальный резерв незанятых площадей хотелось бы оставить. Могу предположить, что БЦ такого уровня, как наши, наименее уязвимы в кризис, потому что отвечают запросам платежеспособного клиента, который есть всегда», — считает Дмитрий Радионов.

Чаяния арендаторов 

В сложившейся ситуации интересно и мнение самих арендаторов: насколько им удается «выбить» для себя наиболее выгодные условия, готовы ли они менять площадки и чего ждут от рынка. «Вариант менять свою локацию в кризис мы не рассматривали. Мы работаем в этом здании уже четыре года, и нам нравится его удобное расположение. Однако кое-какие меры все же приняли: во-первых, немного ужались — пришлось отказаться от 30 «квадратов»; во-вторых, поторговались с арендодателем, — рассказал на условиях анонимности «КС» исполнительный директор рекламного агентства, снимающего офис в большом бизнес-центре постсоветского типа в Центральном районе. — Собственник пошел навстречу, и в итоге мы получили как раз ту цену, на которую рассчитывали, собираясь на переговоры. Не возьмусь предсказывать ситуацию в сегменте коммерческой недвижимости, но у нас, в рекламе, все потихоньку становится лучше. Надеюсь, что самое сложное время все же миновало».

Стоит отметить, что на рынке продажи складских помещений активность, по данным московских аналитиков, упала практически до нуля. В редчайших случаях компания строит склад «под себя», в основном же все склады в долгосрочной аренде. Здесь лидерами можно считать промзоны на Толмачевском шоссе, улицах Станционной, Королева, Тайгинской.

Сколько бы ни продлился кризис, на сегодняшний день практически очевидно, что городской бизнес-арендатор с готовностью «проглотит» такие сдающиеся и строящиеся объекты, как, например, Кирова, 48 (18 этажей), или БЦ на Военной горке у «Ауры» (20 этажей), или на пересечении ул. Нарымской и Железнодорожной (16 этажей), если застройщики выполнят условия, необходимые для присвоения объекту как минимум классности «В».

Среди мер, которые могут сильно помочь классу «С», складам и торговле, большой популярностью у собственников и УК пользуется дробление помещений на более мелкие — 20 «квадратов» всегда сдать гораздо легче, чем 200, хотя сдать 200, разумеется, было бы и удобнее, и менее трудозатратно с точки зрения сбора долгов, документооборота, да и в конце концов комфортнее было бы иметь дело с одной компанией, которая заняла этаж, чем с 20 организациями, занявшими его же. Еще год назад собственники не были на это готовы, сегодня же многие из тех, кто рассчитывал сдать этаж крупной компании под open-space, уже разбили его перегородками на варианты для компаний поменьше. Собственники относительно недорогой недвижимости оптимизируют и свои расходы, более детально подходят к выбору обслуживающих организаций, пересматривают условия работы с клининговыми компаниями, провайдерами и охранными организациями, работающими со зданием, зачастую освобождают бытовые помещения для последующей сдачи в аренду, сами УК переезжают в менее удобные кабинеты, освобождая просторные для арендатора. Помимо увеличившихся арендных каникул, БЦ теперь готовы предлагать дополнительные место на фасаде под рекламу, а при аренде внушительной офисной территории могут предоставить небольшой склад или квадраты в подвале «за ноль». В обычное время подобные меры могли поднять доходность здания до 20%, а в кризис в отдельных случаях позволяют минимизировать потери или избежать их вовсе.