«Мэтры» недорогого квадратного метра

Увеличение общего объема жилья, введенного в 2011 году, по сравнению с предыдущим периодом позволяет с уверенностью говорить, что строительный рынок Новосибирской области оживает. При этом эксперты заявляют об изменении структуры спроса и качества вводимого жилья. Те компании, которые смогли перестроить свою ценовую политику в соответствии с потребительскими предпочтениями, заняли лидерские позиции в отрасли. «КС» выяснил, в каком ценовом сегменте жилье оказалось более востребовано и кто из новосибирских строителей «снял сливки» с растущего спроса.

Согласно списку, оказавшемуся в распоряжении «КС» (составленному инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области), в котором определены строительные организации, лидирующие на рынке по общему объему введенного жилья за 2011 год, жилье экономкласса вводится новосибирскими строителями куда чаще и в больших объемах, чем в среднем и премиумном ценовых сегментах.

Из общего объема введенного в Новосибирской области жилья (1,48 млн кв. метров) в 2011 году, 31%, или 464,80 тыс. кв. метров приходится на восемь компаний, вошедших в этот список. Остальные игроки отстают слишком значительно, поэтому мы не стали их упоминать только для того, чтобы укомплектовать «десятку». Четыре компании (три из которых возглавили список лидеров при совокупном количестве введенного жилого фонда — 331,71 тыс. кв. метров) строят жилье экономкласса с ценой, не превышающей 40 тыс. рублей за квадратный метр. Руководители трех организаций определяют ценовую нишу, в которой им приходится работать, как среднюю — до 50 тыс. рублей за квадратный метр. И наконец, особняком среди компаний, возводящих многоэтажные жилые дома, стоит ООО «Ермак» — оно строит малоэтажные жилые комплексы в среднем и премиумном сегментах.

Из восьми представленных в рейтинге компаний руководству четырех строительных организаций удается придерживаться стратегии низких цен на возводимую ими жилую недвижимость: 100% жилого фонда этих компаний сдается только в сегменте экономкласса. Список строительных организаций-лидеров отрасли по вводу общей площади жилых помещений уже традиционно возглавляет ООО «Дискус плюс». Строительная организация осуществляет застройку в Октябрьском районе, и в 2011 году компания сдала в эксплуатацию 201,331 тыс. кв. метров жилых помещений, что эквивалентно 17 жилым домам, или 4685 квартирам для молодых семей и новосибирцев с уровнем доходов ниже среднего. Цена за квадратный метр в квартирах от «Дискус плюс» колеблется от 21 тыс. рублей до 26 тыс. рублей. Именно фактор самой низкой цены на квартиры в городе и области позволяет компании конкурировать с другими участниками рынка, а также лидировать с огромным отрывом от ближайших конкурентов уже не первый год (в 2010 год «Дискус плюс» также возглавила подобный список).

Стратегию строительства жилья экономсегмента на рынке Новосибирска реализует и ООО «Компания «Сибирь-Развитие». Строительная организация, входящая в состав крупного новосибирского промышленно-строительного концерна «Сибирь», в 2011 году сдала в эксплуатацию 76,628 тыс. кв. метров жилья, или шесть жилых домов с фондом 2288 квартир. В самой компании ценовой диапазон обозначают от 35 тыс. рублей до 40 тыс. рублей за квадратный метр.

Чуть ниже цены на квартиры в жилых домах от ООО «КПД-Газстрой» — от 33 тыс. рублей за кв. метр. Компания стала третьей в рейтинге строительных организаций-лидеров по объему введенного жилья в 2011 году, сдав в эксплуатацию 53,755 тыс. кв. метров в шести возведенных домах с фондом 1050 квартир.

Главным преимуществом своей компании, которое позволило оказаться в числе лидеров отрасли по объемам вводимого жилья, генеральный директор «КПД-Газстрой» Григорий Кукушкин называет скорость строительства домов, которые в среднем возводятся в течение девяти месяцев. «Масштаб и скорость строительства жилого района «Чистая Слобода» оказались возможными благодаря наличию у компании собственного завода крупнопанельного домостроения «Завод ЖБИ-3», — отмечает господин Кукушкин. Реализуя уникальную технологию быстрого возведения жилых домов, в 2012 году компания планирует сдать еще семь объектов общей площадью 70,9 тыс. кв. метров.

Средний ценовой сегмент в рейтинге представлен тремя компаниями, две из которых работают на строительных площадках Новосибирска и одна (ООО «СтройРегионСервис») — в Бердске. Заместитель директора ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко говорит, что точно определить ценовую нишу в их случае сложно, так как «90% из общего объема сданного компанией жилья можно отнести к верхней линейке экономсегмента, что также логично было бы назвать жильем среднего класса, с диапазоном 40–50 тыс. рублей за квадратный метр». Господин Сидоренко вспоминает период с 2005-го по 2010 год, тогда «Энергомонтаж» опережал по показателю вводимого жилья даже такого бесспорного сегодняшнего лидера отрасли, как «Дискус плюс», сдав за это время порядка 400 тыс. кв. метров жилой недвижимости.

Вероятно, что снижению показателей по объему сданных квадратных метров компанией «Энергомонтаж» в сравнении с «Дискус плюс» могло предшествовать нежелание первой принимать во внимание меняющиеся тенденции в потребительском спросе в сторону более дешевого жилья (цена на квартиры в «Дискус плюс» дешевле почти вполовину). Впрочем, в руководстве компании «Энергомонтаж» ситуацию с отсутствием спроса склонны рассматривать в масштабе всего рынка, независимо от ценового сегмента. Иван Сидоренко подчеркивает, что «сегодня ситуация на рынке не та, что была в 2008–2009 годах: в тот период мы реализовывали проекты, деньги на которые были заложены несколькими годами ранее. Именно поэтому период 2008–2009 годов для нашей компании был отмечен особенно хорошими показателями. Строительный рынок инертен, — напоминает господин Сидоренко, — и уже сегодня в условиях общего снижения спроса не имеет смысла наращивать темпы строительства, как раньше, поскольку такое количество жилья рынок поглотить будет не в состоянии. Мы же, стремясь добросовестно рассчитываться со своими подрядчиками и кредиторами, не имеем возможности и причин строить больше». Вместо этого компания придерживается тактики стабильной работы на нестабильном рынке и в наступившем году планирует ввести такое же количество квадратных метров, что и в 2011 году.

Еще одной стабильно работающей компанией на рынке Новосибирска сегодня зарекомендовало себя ООО «МЖК Энергетик». По словам директора компании Павла Сидорова, «70% от введенного в 2011 году жилого фонда (общий объем сданных жилых помещений — 37,643 тыс. кв. метров) представлены квартирами по средней цене — от 35 до 46 тыс. рублей за кв. метр, оставшиеся — премиумного класса в ценовом диапазоне от 46 до 55 тыс. рублей за квадратный метр». Несмотря на трудности, зачастую связанные с отсутствием инфраструктуры на площадках под строительство и подведением мощностей к объектам, по словам директора «МЖК Энергетик», «компании удается стабильно работать на рынке и наращивать объемы вводимого жилья. Так, в этом году запланировано увеличение сдачи в 1,5 раза, а это более 56 тыс. кв. метров». Кроме того, компания рассматривает возможность строительства панельных домов с квартирами по экономичной цене.

Малоэтажное строительство в рейтинге представлено только одной компанией — ООО «Ермак». В 2011 году организацией было построено и передано в эксплуатацию четыре жилых многоквартирных дома в жилищном комплексе, расположенном в п. Краснообск, что составило 19,603 тыс. кв. метров, или 216 квартир. «Из общего объема сданного жилья 35% — премиумного класса с ценой 45–47 тыс. рублей за «квадрат», — так определяет ценовую нишу квартир, реализуемых компанией, директор ООО «Ермак» Сергей Распопин. Для жителей с меньшим уровнем дохода предлагаются квартиры в ценовой категории 36–45 тыс. рублей за квадратный метр — и это уже средний уровень цен.

Оставаться в числе лидеров отрасли компании «Ермак» позволяет низкая насыщенность новосибирского рынка малоэтажного строительства. «Кроме того, у застраиваемого нами жилого комплекса расположение хорошее, и цены на квартиры для любого уровня доходов: от тех, что подешевле — порядка 2 млн рублей за однокомнатную квартиру, до премиумного класса», — рассуждает о преимуществах своей компании господин Распопин. «Для того чтобы сохранять лидерство в строительной отрасли, сегодня просто необходимо уметь «играть» с ценами, — продолжает директор ООО «Ермак», — приспосабливаться к рынку, более серьезно относиться к формированию себестоимости каждого сданного объекта, экономике производства в целом».

В целом эксперты отмечают, что в сегодняшней во многом нестабильной, финансовой ситуации на рынке, с возможностью сокращения правительственных программ субсидирования жилья и все еще высокими ставками по ипотечному кредитованию, грамотная ценовая политика — самый главный аргумент в пользу дальнейшего сохранения лидерства в строительной отрасли, независимо от того, «низкими» или «высокими» ценами строитель намерен «играть».