В Новосибирске создается жилищный фонд коммерческого найма. Соглашение о продвижении в регионе этого варианта решения жилищной проблемы подписано между федеральным АИЖК, его местным оператором — НОАИК и министерством экономического развития Новосибирской области. Строительство первых трех домов нового формата начнется уже в мае.
«Планируется построить первые три дома, в которых будет в общей сложности 100 квартир. Жилье социального класса, более комфортное, чем обычно. Строительство планируется начать уже в мае в поселке Ложок, — пояснил «КС» министр экономического развития области Алексей Струков. — Потенциальные жители, с учетом потребностей которых разрабатывался проект, — сотрудники технопарка и СО РАН».
Застройщиком в пилотном проекте, по словам министра, выступит НОАИК. Это позволит удержать цену строительства жилья в рамках сметной стоимости. НОАИК построит жилье за собственные или кредитные ресурсы, а после ввода в эксплуатацию заложит его и через рефинансирование ипотечных закладных возвратит свои или кредитные средства.
Общая сметная стоимость проекта еще прорабатывается, и в региональном правительстве ее не озвучивают. Однако известно, что соглашение, подписанное правительством Новосибирской области с федеральным АИЖК, предусматривает возможность рефинансирования ипотечных закладных в объеме до 200 млн рублей. По оценке Алексея Струкова, этих средств хватит на возведение и полное обустройство (включая меблирование и бытовую технику) первых трех домов.
Дальнейшее обслуживание ипотечного кредита, взятого НОАИК на реализацию проекта, будет осуществляться за счет дохода от сдачи в наем построенного жилья. Струков уверен, что проблем с поиском арендаторов у регионального оператора АИЖК не будет. «Доходные дома — это более цивилизованный рынок найма, чем тот, который сложился сейчас. Сформировалась целая категория граждан, которые не могут взять ипотечный кредит, но имеют возможность снимать жилье — доля таких потребителей составляет примерно 16–18%. Около 40% из них готовы сменить свое арендуемое жилье на новое, — заявляет Алексей Струков. — А многие строительные компании сегодня имеют нереализованные квартиры в новых домах, что «замораживает» их оборотные средства. Для разрешения этой ситуации рынку нужен новый продукт, который позволяет использовать такие квартиры на рынке аренды. Данный продукт создает новый спрос в жилищном секторе».
По мнению члена совета директоров ИК «Клевер Капитал» Игоря Ладыгина, потребность в жилье такого рода уже давно востребована рынком. Дома коммерческого найма распространены за рубежом, и также существовали в дореволюционной России. «Это одна из самых реальных схем обеспечения жильем, например, работников бюджетной сферы, — говорит эксперт. — Успех реализации проекта будет зависеть от того, насколько детально он проработан, в том числе с юридической и экономической точек зрения. Вероятность успеха может повысить возможность дальнейшего выкупа жилья в собственность, а также если платежи по аренде будут меньше ставок по ипотеке. Что касается места строительства, то его вряд ли можно назвать привлекательным. Но, конечно же, все будет зависеть от стоимости аренды».
Как отмечает председатель совета директоров СМВБ Александр Лубенец, в некоторых странах 50% жилого фонда — квартиры и дома, где люди живут по договорам найма. Но в том, что человек является собственником жилья, есть не только плюсы, но и минусы. Человек несет ответственность за его содержание и довольно тяжелую налоговую нагрузку. Этот фактор, похоже, вскоре будет актуален и для России. Кроме того, во всех развитых странах это жилье ориентировано на тех людей, которые даже по ипотеке не могут приобрести квартиру в собственность. «Думаю, что у нас квартиры в «доходных домах» будут востребованы, если арендная плата будет составлять расходы на коммунальные платежи плюс немного сверху. Многое будет зависеть еще и от того, как застройщику удастся решить вопрос с транспортной развязкой — Ложок все-таки находится далеко от Новосибирска. — рассуждает собеседник «КС». — Что касается участия в проекте НОАИК… Все региональные операторы изначально создавались, чтобы рефинансировать ипотечные кредиты, но во многих субъектах Федерации их «приспосабливали» к выполнению дополнительных задач. У нас НОАИК пошло на эксперимент с «доходными домами».
Прогнозируя развитие ситуации, Александр Лубенец отмечает, что особого интереса для бизнеса этот проект пока не представляет. У него слишком длинные сроки окупаемости — лет 10–15. «Впрочем, думаю, что бизнес будет внимательно следить за реализацией этого проекта и его результатами. А потом сделает выводы», — резюмирует эксперт.
«Континент Сибирь» № 13 (706), 08 Апреля 2011 года
WPBuild.Ru