Как повлияет изменение правил игры на расстановку сил на рынке ЖКХ Новосибирской области?

26 сентября вступило в силу постановление «О внесении изменений в некоторые акты правительства РФ по вопросам управления многоквартирными домами». Указанные изменения расширяют полномочия государственной Жилищной инспекции. Теперь управляющая компания может лишиться права управления домом без суда. Как это может отразиться на и без того непростой ситуации на рынке ЖКХ Новосибирской области — в материале «Континента Сибирь».

Напомним, что в 2016–2017 годах на новосибирском рынке ЖКХ наметилось противостояние: управляющие компании Новосибирской области разделились на два основных лагеря. Часть компаний вошли в «Ассоциацию УК в сфере ЖКХ» руководящую роль в которой играет компания «МКС-Новосибирск» — дочерняя структура московской компании «МКС». Другие компании, в том числе желая сохранить независимость от агрессивно наращивающего присутствие московского игрока, объединились в ассоциацию «ЖКХ. Контроль — Новосибирск». Ее главой является бывший мэр Куйбышева Сергей Аверьяскин.

На протяжении последних двух лет «КС» подробно рассказывал об основных вехах в противостоянии двух коммунальных лагерей. Вместе с тем принятие изменений в постановление правительства может привести к новым потерям на рынке ЖКХ Новосибирской области. Основные стороны конфликта — «МКС-Новосибирск» и «ЖКХ. Контроль — Новосибирск» — с опаской относятся к новым правилам игры. Неуютно себя чувствуют и те, кто оказался в стороне от этого конфликта. Ведь теперь у ГЖИ есть право выводить из управления МКД управляющих компаний без решения суда, что ускорит процесс лишения лицензии на осуществление деятельности у всей УК.

Как было и как станет?

Стоит отметить, что ранее процесс лишения лицензии УК являлся достаточно сложным. Аннулировать лицензию управляющей компании можно было только по решению суда. Причем до рассмотрения этого вопроса надо было еще дойти.

Сначала ГЖИ должна была выявить нарушение у управляющей компании. После чего, дважды за один календарный год, успеть выдать предписание по устранению нарушений по одному или нескольким домам. Управляющая компания должна исполнить эти предписания. Если нарушения не устранялись, то суд также два раза и более мог выносить административное наказание собственнику или ответственному должностному лицу УК за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания.

После этого ГЖИ было вправе в установленном законом порядке исключить из реестра лицензий сведения о МКД, в отношении которых по решению суда управляющая компания совершила нарушение лицензионных требований.

Если дома, исключенные из реестра МКД, составляют более 15% всей жилой площади управляющей компании, то лицензионная комиссия на основании имеющихся данных рассматривала вопрос об обращении в суд на УК с заявлением об аннулировании лицензии.

По объективным причинам этот процесс занимал достаточно продолжительное время, причем почти каждый этап сопровождался судебными разбирательствами.

Принятые изменения позволяют Государственной жилищной инспекции ускорить процесс лишения лицензии. Теперь надзорный орган может без решения суда исключить из реестра МКД сразу необходимое количество домов: один, 15% или все. Но при условии, что хотя бы в одном доме, который обслуживает УК, зафиксированы грубые нарушения — опасные для жизни собственников МКД. Несмотря на наличие ограничений, новые правила могут значительно повлиять на участников рынка ЖКХ.

«В целях ужесточения ответственности за грубые нарушения лицензионных требований законодатель установил дополнительную ответственность в виде исключения из реестра лицензий многоквартирных домов (всех или только тех, на которых выявлены грубые нарушения), что в итоге может привести к аннулированию лицензии, то есть утрате лицензиатом права осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», — пояснили «КС» в пресс-службе ГЖИ НСО.

Наведение порядка или новый очаг коррупции?

Руководитель организации «ЖКХ. Контроль — Новосибирск» Сергей Аверьяскин считает, что речь идет об излишнем усилении прав главного надзорного ведомства в сфере ЖКХ. «Я, конечно, отношусь к этому отрицательно, потому что в любом случае элемент суда должен везде присутствовать, должна быть возможность доказать свою правоту или опровергнуть те или иные аргументы. Как показывает практика, человеческий фактор может сыграть злую шутку, и царские полномочия могут просто работать на руку и рейдерам, и нечестным предпринимателям. За примером далеко ходить не надо, в Новосибирской области была такая ситуация», — отмечает Аверьяскин.

В свою очередь, по мнению директора УК «МКС-Новосибирск» Ивана Волкова, нововведения увеличивают коррупциогенный фактор. «От добросовестности и честности руководителя ГЖИ будет зависеть слишком многое», — заключает собеседник «КС».

Список грубых нарушений — поводы, за которые компания может лишиться лицензии — также вызывает вопросы у представителей управляющих компаний. Есть нарушения, которые, по мнению самих представителей УК, прощать нельзя.

«Если УК не заключила договор с организацией, которая занимается подъемными механизмами, или с организацией, которая имеет лицензию на эксплуатацию, обслуживание и диагностику газовых систем, то за это надо жестко наказывать, потому что безопасность ставится под угрозу», — заявляет заместитель генерального директора УК «Спас-Дом» Андрей Харланов.

В то же время есть пункты, с которыми представители УК не согласны. Например, в постановлении есть пункт, по которому УК, которая управляла домом, в случае переголосования должна передать всю техническую документацию вновь избранной управляющей компании в течение трех дней. За несоблюдение этого пункта можно также лишиться лицензии. В Новосибирске, где продолжается конфликт между управляющими компаниями, подобный пункт может быть использован для окончательного вывода конкурента из игры.

«Пункт о передаче документов о результатах голосования в трехдневный срок вновь избранной компании очень спорный. Он может сыграть по-разному, — рассказывает Андрей Харланов. — Ни для кого же не секрет, что в сфере ЖКХ периодически происходят конфликты. Есть недобросовестные организации, которые могут использовать эту ситуацию в своих целях. Они могут проводить фиктивные голосования. В соответствии с новыми требованиями документация на дом должна быть передана в трехдневный срок вновь выбранной УК. При этом возможны конфликтные ситуации внутри дома. Протокол может оказаться фиктивным, собственники могут пойти судиться, опротестовывая указанное решение, а суд длится гораздо дольше. Это достаточно непродуманный и спорный вариант».

Если суд признает результаты голосование недействительными, то фиктивная компания, которая зашла на дом, может попросту уничтожить техническую документацию. Если же документация изначально не будет передана, то УК может просто лишиться лицензии.

Также вопросы вызывает пункт о лишении лицензии за просрочку платежа ресурсоснабжающей организацией в два и более месяца. В этом случае управляющая компания также лишается лицензии. Изменения внесены для борьбы с задолженностями перед ресурсоснабжающими организациями.

«В этом вопросе тоже все не так просто, — делится мнением Сергей Аверьяскин. — Есть же еще понятие «общедомовые нужды», есть понятие неплательщиков в многоквартирных домах, за которых управляющая компания где-то должна брать деньги и рассчитываться перед ресурсоснабжающей организацией. А механизма влияния на неплательщиков у управляющей компании практически нет. Годы идут, а механизма нет».

Впрочем, стоит отметить, что этот пункт не актуален для Новосибирска, так как в большинстве многоквартирных домов региона действуют механизмы прямых платежей от собственника МКД к «ресурснику».

В пресс-службе ГЖИ НСО заявили, что все нововведения сделаны для улучшения контроля качества предоставляемых услуг. «Изменения в законодательстве направлены на улучшение качества предоставления жилищно-коммунальных услуг и повышение уровня комфорта и безопасности проживания граждан в многоквартирных домах», — отметили в пресс-службе ГЖИ НСО.

Станет ли лучше жильцам?

Практически все опрошенные «КС» эксперты из сферы ЖКХ считают, что усиление контролирующего органа никак не скажется на качестве предоставляемых услуг собственникам МКД, так как лишение лицензии в новом порядке, без суда, предусматривается только за грубые нарушения, которые создают опасность для жизни и здоровья собственников МКД.

«Эти изменения абсолютно никак не скажутся на качестве предоставляемых услуг. Дело в том, что речь идет об отзыве лицензий по нарушениям, которые несут угрозу жизни собственникам МКД. Например, при неправильном обслуживании газовых сетей, несоблюдении пожарной безопасности, многим другим вопросам, — перечисляет Сергей Аверьяскин. — Но на качество предоставления коммунальных услуг это никак не повлияет. Чтобы улучшить ситуацию, необходимо не давать ГЖИ дополнительные карательные функции, а повысить права собственников МКД. Не надо строить контроль на системе лицензирования. Надо, чтобы УК знали, что бояться надо не только ГЖИ, которая может штрафом наказать или лицензию отозвать. Самым главным судьей должен быть собственник, который доверяет управляющей компании управлять своим имуществом. Но сегодня собственники мало что могут решить. Сменить УК практически нереально, люди этим занимаются по 1,5–2 года».

Тезис о том, что введенные нормы не повлияют на качество оказываемых услуг населению, поддерживает и Иван Волков. По его мнению, это только усугубит положение управляющих компаний. «Наложение штрафа в 250–300 тысяч рублей — это достаточно сильные права инспекторов ГЖИ, это все и раньше было. Теперь мы видим еще большие полномочия и более серьезные санкции. Качество от этого улучшаться не будет. Должен быть баланс между стоимостью услуг и наказанием за их неоказание. Стоимость услуги должна более или менее соответствовать рыночной. И у управляющей компании должна существовать возможность эту услугу оказать», — отмечает Волков.

Таким образом, большинство опрошенных специалистов из сферы ЖКХ сходятся в том, что указанные меры — излишнее, неоправданное усиление надзорного органа, которое не влечет за собой повышения качества оказываемых услуг, но может усилить коррупционную составляющую в сфере. Очень много становится зависимым от ГЖИ.

«Это как кухонный нож. В руках шеф-повара он приносит радость и удовольствие, а в руках сумасшедшего он может быть жутким оружием. Все зависит от того, кто его держит, — рассуждает Андрей Харланов. — Любые репрессивные меры несут и плюсы, и минусы. Все зависит от того, чьи интересы соблюдает надзорный орган: интересы своего работодателя — государства или интересы каких-то участников рынка».