Малоэтажный Новосибирск

Рынок загородной и малоэтажной недвижимости Новосибирска вслед за многоквартирными новостройками продолжает стагнировать, констатируют эксперты. Спрос по-прежнему невысок, а вот конкуренция в сегменте становится жестче. Новые поселки и комплексы от эконом до премиум-класса строятся практически во всех направлениях, со стоимостью от 30 до 110 тыс. за кв. метр и от 50 до 750 тыс. рублей за сотку. Как оценивают актуальные потребительские тренды и текущую ситуацию участники рынка, выяснял «КС».

Умерили аппетиты

По наблюдениям экспертов, рынок загородной недвижимости Новосибирска сжался и отчасти замер. Сделок проводится примерно в два раза меньше, чем ранее.

«Время сейчас очень непростое. Кто-то решил повременить с приобретением участка или коттеджа, кто-то вовсе отказался от этой идеи. Уровень покупательской способности упал, к тому же в большинстве случаев земля и загородные дома — покупки не первой необходимости», — считает руководитель отдела загородной недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев.

Цены на загородную недвижимость заметно снизились, в некоторых проектах — до 50%. Застройщики малоэтажных жилых комплексов, по словам Зверева, также умерили аппетиты. Они готовы идти на уступки и предлагать дисконты. Многие стараются как можно быстрее продать все объекты, получить деньги и направить их в другой бизнес, который приносит выгоду. «Происходит переориентация финансового потока. Продажа земельных участков и домов уже не столь доходное дело», — отмечает эксперт.

Что касается географии, то самым популярным направлением традиционно остается Заельцовский бор. Здесь предлагаются к продаже наиболее дорогостоящие варианты, а стоимость сотки земли доходит до 750 тыс. рублей. Также востребовано северное направление, к примеру, Красный Яр. Самые доступные по цене варианты сегодня находятся в районе западного направления. Например, в поселке Коченево кирпичный дом на участке площадью 12 соток можно приобрести за 3,2 млн рублей.

«В настоящее время рынок городской недвижимости хорошо развит, может предложить покупателю готовую инфраструктуру, благоустройство, различные механизмы расчета, доступную ипотеку. Застройщики совершенствуют свой продукт и сообща развивают эту нишу рынка, — рассуждает директор по коммерции и развитию ООО «Миргород» (коттеджный поселок «Деревня Мира») Ольга Дорохова. — В загородной недвижимости все наоборот: девелоперы разобщены, уровень рынка и взаимоотношения участников в целом недалеко ушли от 90-х, большинство поселков предпочитает развиваться за счет покупателя исключительно на привлеченные средства, что в условиях общей нехватки активного спроса приводит к тому, что многие площадки стагнируют, и рынок еще больше отстает от реальных запросов покупателя».

При этом запрос уже довольно четко сформирован: как правило, это жилье в рекреационной зоне пригорода, удаленное от границ города не более чем на 15–20 километров, с хорошей транспортной доступностью, коммуникациями, качественным сервисом и приемлемой стоимостью.

Тем не менее, есть и плюсы. Покупка земли и индивидуального дома становится доступнее для людей, которые хотят расширить жилплощадь, но не имеют достаточно средств, чтобы приобрести просторную квартиру в городе. «Продав однокомнатную квартиру в Новосибирске, сегодня можно купить участок с домом площадью более 100 кв. метров в пригороде. Возведение индивидуального дома также вполне подъемно в плане вложений», — говорит Александр Зверев.

Дом по цене квартиры

«Самое популярное предложение на рынке сейчас — это дом с тремя спальнями и двумя санузлами. Практичность берет верх. Загородный дом изначально рассчитан на прием гостей, в распоряжение которых хозяева передают одну спальню и туалет. Кухню и гостиную же часто совмещают, как в квартире-студии», — рассказывает исполнительный директор строительной компании «Сибирский дом» Руслан Адигамов.

Если говорить о материалах, то, по словам Ольги Дороховой, все больше новосибирцев выбирают канадскую технологию строительства. Она позволяет построить дом в короткие сроки, а облегченная конструкция объекта — использовать для строительства любой тип фундамента и строить на любом грунте в любое время года. Себестоимость строительства также отличает данный тип домов от кирпичных или построенных по классической технологии деревянных в более демократичную сторону.

В целом же, как и в других секторах бизнеса, все тенденции рынка загородной недвижимости в Новосибирск приходят из Москвы.

«В Подмосковье основной продукт на рынке загородной недвижимости на данный момент — это земельный участок с подрядом. Нельзя купить просто земельный участок без коммуникаций. Если вы хотите жить в коттеджном поселке, то приобретаете землю, пакет коммуникаций и построенный по клубному проекту дом в комплектации «под самоотделку», — подчеркивает Адигамов. — Такая стратегия продаж поддерживает в поселке единый архитектурный стиль, решает инфраструктурные задачи (заборы, обустройство придомовой территории) и страхует девелоперов от заросших сорняками участков, на которых никто не живет. Это выбор осознанного потребителя с чеком выше среднего».

В Новосибирске к подобным проектам можно отнести коттеджные поселки «Горки Академпарка», «Деревня Мира», «Соловьиная роща».

Развитие рынка происходит и благодаря ипотеке. «Долгое время ипотека на строительство дома была камнем преткновения для тех, кто планирует перебираться жить за город. Банки с готовностью выдают кредиты только на готовое жилье, поставленное на кадастровый учет. С ипотекой на строительство дома раньше требовалось пройти несколько стадий согласования. С недавних же пор ипотеку можно получить под строящийся дом без первоначального взноса», — добавляет Руслан Адигамов.

Отметим, что строительство в кредит стало возможным не только на землях населенных пунктов, но и на дачных землях (СНТ и ДНТ). В октябре 2017 года ряд банков снизил ставку по ипотеке для строительства дома до 10% годовых. Таким образом, стоимость кредита на строительство дома практически сравнялась с возможностью приобретения квартиры в городе.

К наиболее интересным проектам на загородном рынке сегодня эксперты относят коттеджный поселок «Деревня Мира», проект бизнесмена Андрея Алексеева. В настоящий момент на территории объекта вводится первая очередь домов — это и индивидуальные жилые дома, дуплексы, квартиры с земельным участком площадью от 60 до 350 кв. метров. В 2018 году планируется приступить к строительству инфраструктурных проектов: детского сада, авторской школы, парка для спорта и отдыха, а также санаторно-курортного комплекса.

«Застройщик предлагает не просто малоэтажное жилье, а целую философию жилого комплекса. Насколько этот проект будет успешным, покажет время. Еще один новичок года — экопарк Сокольники, который находится примерно в 15 минутах езды от Новомарусино. Там планируются 3–4 очереди нарезки земельных участков», — добавляет Александр Зверев.

Руслан Адигамов к интересным проектам года также относит коттеджный поселок «Тандем», строящийся неподалеку от наукограда Кольцово на озере Быково. Проект довольно масштабный, включающий более 450 участков от 6 до 20 соток.

«На мой взгляд, девелоперам проекта удалось соединить красоты ландшафта, инфраструктуру тихого дворика со стремлением собственников загородного жилья к обособлению. Коттеджный поселок разделен на подворья. Один двор включает в себя несколько домов, объединенных общим периметром со шлагбаумом и детской площадкой», — добавляет Адигамов.

В сегменте элитных проектов продолжается строительство коттеджного поселка «Остров» на берегу Бердского залива. На территории в 17,5 га расположено 70 участков от 10 до 35 соток.

Малоэтажка идет в рост

Сектор малоэтажной недвижимости развивается чуть более активными темпами, нежели загородная недвижимость.

«Динамика этого сектора в 2017 году совпадает с общим рынком новостроек Новосибирска. Количественные показатели продолжают снижение, ценовые закончили снижение в июне 2017 года и четвертый месяц медленно отыгрывают растраченный в кризис потенциал. По моим прогнозам, устойчивый рост объемов строительства малоэтажного жилья в Новосибирске начнется к осени 2018 года, пока не «вымоются» из предложения заложенные на старых условиях крупные проекты», — рассуждает финансовый директор ООО «УК Малахит» (проект ЖК «Малахит») Алексей Овчинников.

В целом, по словам Овчинникова, за последние три года изменились тренды в потреблении на первичном рынке жилья: сегодня устойчивым спросом пользуются новостройки в центральной части правобережья, где из-за дороговизны земли реализуются высокоэтажные проекты (16–25 этажей). «Тенденции за последний год наметились положительные, с июля 2017 года постепенно стал восстанавливаться спрос на малоэтажное жилье в малой и средней удаленности от города. Из положительных тенденций можно отметить и нарастающую избирательность (требовательность) к комплексности застройки, наличию социальной и инженерной инфраструктуры, объектов культуры и отдыха, экологии и уровня благоустройства, архитектурной оригинальности. Покупатели подсознательно или осознано приходят не к покупке жилья, а к выбору образа жизни, как и в случае с загородной недвижимостью», — говорит Алексей Овчинников.

Чтобы такая нарождающаяся тенденция превратилась в устойчивый тренд, по мнению эксперта, необходимо пропагандировать такой подход. Ускорить рост предложения на рынке малоэтажного жилья, в частности, могут законодательные инициативы правительства РФ, направленные на ликвидацию долевого строительства и переход на проектное финансирование. Большинство застройщиков в Новосибирске не готово работать под наблюдением уполномоченных банков, а собственные средства на возведение дорогостоящих масштабных проектов будут ограничены.

«В связи с этим застройщикам придется вынужденно переходить на строительство менее материалоемких и быстро возводимых объектов, а это малоэтажные многоквартирные дома, которые, не в пример собственным домам и таунхаусам, в эксплуатации достаточно легки и удобны», — подчеркивает Овчинников.

Малоэтажка сегодня возводится практически во всех направлениях: в южном — в поселке Краснообский — жилые комплексы «Солнечная поляна» и «Бавария», «Пригородный простор» по старому Толмачевскому шоссе, ЖК «Ключевой» на пединституте, ЖК «Белые Росы» на Южно-Чемском микрорайоне, ЖК в поселке Ложок и Da Vinci недалеко от Академгородка. В западном направлении на выезде в Криводановку и Кудряши — ЖК «Дивногорский» и «Новомарусино».

«Северное направление активно набирает темпы после ввода в эксплуатацию Северного объезда, Краснояровского и Мочищенского шоссе и расширения улицы Кедровой. Предыдущие годы малоэтажное строительство в данном направлении медленно развивалось из-за скупки всех земель новосибирскими застройщиками многоэтажного строительства (КПД «Газстрой», «Энергомонтаж», «Стрижи», ИСК «Русь»), а также московскими девелоперами земель городского аэропорта», — добавляет эксперт.

В последние два года на северном направлении, по его словам, резко возросла активность застройщиков малоэтажного жилья, причем ведется строительство на любой вкус и любые финансовые возможности покупателей. От экономкласса по 30 тыс. рублей за кв. метр, к примеру, в проектах «Удачный», «Светлый», ЖК «Уютный», бизнес-класса — от 45–50 тыс. рублей в ЖК «Малахит», 70–80 тыс. рублей в ЖК «Кедровый» до премиум-класса и 110 тыс. рублей в ЖК «Жуковка» и Flora & Fauna.

Непосредственно в ЖК «Малахит» на текущий момент завершено строительство четырех домов первой очереди. Строящиеся дома имеют разнообразные планировочные решения квартир от 30 кв. метров до 137 кв. метров. В 2018 году застройщик планирует построить и ввести в эксплуатацию еще 10–12 многоквартирных домов в 3–5 этажей на 450 квартир общей площадью 22 тыс. кв. метров.

«Все перечисленные выше проекты, а также ЖК «Спектр» в наукограде Кольцово и ЖК «Березки» в поселках Озерный, Элитный, Ново-Луговое и в будущем — Садовый, на мой взгляд, оригинальны и соответствуют выбранной нише потребителей. Эта особенность характеризует фактически любой рынок Новосибирска: везде жесткая конкуренция и разнообразие используемых технологий и образов», — резюмирует Алексей Овчинников.