Ипотечное жилищное кредитование не столь значительно, как остальные виды банковского бизнеса, отреагировало на экономические пертурбации. Более того, стабильность портфеля ипотечных кредитов стала для многих банков существенным фактором устойчивости. С чем это связано, каковы итоги прошедших лет и перспективы ипотечного кредитования — об этом «КС» побеседовал с аналитиками и экспертами рынка, руководителями федеральных и региональных кредитных организаций.
Последние несколько лет стали временем не избранного замедления роста в отдельных секторах, а периодом полноценного кризиса, охватившего всю российскую экономику. Во многом это было вызвано внешними факторами, но не меньшую роль сыграли и внутренние, системные проблемы. На этом фоне — снижения курса национальной валюты, инфляции и падения реальных доходов россиян — ипотечное жилищное кредитование выглядит истинным «глазом бури» в бушующем финансовом океане. Для того чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на инфографику от Банка России — объем задолженности по ипотечным кредитам монотонно-уверенно растет, вопреки санкциям и падению мировых цен на энергоносители.
Комментируя динамику рынка, директор филиала «Новосибирский» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Лариса Кучендаева замечает, что тенденция роста рынка, поддерживаемая рекордным удешевлением ипотечных кредитов, продолжилась и в сентябре 2017 года — больше ипотечных кредитов выдавалось лишь в декабре 2014 года. «Таким образом, можно сказать, что рынок ипотеки медленно выходит на докризисный уровень», — делает вывод банкир.
Сегодня рынок ипотечного жилищного кредитования скорее «рынок заемщика»
Согласна с коллегой и директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова — она видит, что на текущий момент рынок недвижимости и ипотеки вернулся на докризисный уровень: восстанавливаются спрос и доступность жилья, ипотечные ставки планомерно снижаются, улучшаются неценовые условия получения ипотечных кредитов. «Так, за 9 месяцев 2017 года количество выданных кредитов в Сибирском банке выросло на 34% к аналогичному периоду 2016 года», — иллюстрирует свое видение рынка директор управления.
По мнению аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, у позитивной долгосрочной динамики ипотечного кредитования есть три причины. Во-первых, Банк России планомерно снижает ключевую ставку, что позволяет банкам, выдающим кредиты населению, также понижать ставки кредитования. Во-вторых, свою роль сыграло возвращение отложенного спроса. Несмотря на то что с момента начала кризисных явлений в экономике России покупательная способность населения в лучшую сторону практически не изменилась, страхи, что страна может погрузиться в хаос, которые активно давили на покупательский спрос еще в середине 2014 года, постепенно отступают. В-третьих, на рынке ипотечного кредитования появилось чрезвычайно много интересных предложений, сопровождающихся не только сверхнизкими ставками (о чем мы писали выше), но и большим количеством разного рода акций и предложений от застройщиков.
«Основным драйвером развития ипотеки стала программа государственной поддержки, благодаря которой ставки для клиентов, а также объемы выдач удалось удерживать на приемлемом уровне», — дополняет картину финансового аналитика директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров. Он же раскрывает структуру регионального кредитного портфеля — в настоящее время рынок ипотеки в Новосибирской области характеризуется преобладанием вторичного рынка жилья над первичным, чему способствует активизация этого рынка, а также снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение вторичного жилья.
Заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка Анастасия Якупова подтверждает мнение коллеги: государственная программа субсидирования процентных ставок, запущенная в марте 2015 года, позволила поддержать рынок ипотечного кредитования, и если объемы выдач в 2015 году составили 1162 млрд руб., то в 2016 году они достигли уже 1475 млрд руб. «По окончании действия программы рынок ипотеки продолжил активно развиваться, в июле 2017 года средняя ставка достигла рекордного минимума — 10,95%, перешагнув исторический порог 2011 года в 11,58%», — продолжает топ-менеджер федерального банка.
Еще одну особенность динамики портфеля ипотечных кредитов отметил управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Российский капитал» Денис Голубев, проанализировав опубликованные Банком России данные по объемам выданных жилищных ипотечных кредитов в стране за первое полугодие 2017 года. «Стоит отметить, что в 2017 году рост объемов ипотечного кредитования оказался более поступательным, тогда как в первом полугодии 2016 года был зафиксирован резкий подъем рынка ипотеки на 44,7%», — констатирует руководитель филиала, уточняя далее, что этот нестандартный всплеск активности на рынке ипотеки в первой половине прошлого года был своего рода реакцией на планы по прекращению программы господдержки в марте 2016 года, но позже программа господдержки была продлена.
А управляющий розничным бизнесом ВТБ в Новосибирске Станислав Могильников обращает внимание на характер просроченной задолженности: «Поскольку ипотечные заемщики являются одними из самых дисциплинированных заемщиков, то объем просрочки в последние годы существенно сокращался, а в последние пару лет остается стабильно низким на минимальных уровнях».
Уроки на будущее
Несмотря на благоприятное в целом преодоление ипотечным рынком непростого периода отечественной экономической истории, всем участникам были преподаны непростые уроки. И без их усвоения уже невозможно дальнейшее развитие как отдельных игроков, так и рынка в целом.
«Чему же научились за это время банки и заемщики?» — задает вопрос Алексей Коренев, сам же отвечая на него: «И те, и другие стали профессиональнее. Банки более тщательно подходят к вопросам кредитного скоринга, более строго оценивают кредитоспособность заемщика, внимательнее стали к оценке залога. Кредиторы тоже научились правильнее планировать как свои финансовые возможности по возврату кредитов, так и текущий бюджет», — видит изменения аналитик.
А Станислав Тишуров уверенно констатирует, что банки, застройщики и другие участники рынка активизировали борьбу за клиента. «Банки улучшили условия кредитования, ввели специальные программы для отдельных категорий заемщиков (молодые семьи, работники бюджетной сферы, военные), партнерские программы с ключевыми застройщиками. Застройщики работают в том же направлении, делая процесс приобретения недвижимости более доступным для клиента: различные акции и скидки при приобретении недвижимости у застройщика, квадратные метры в подарок, парковочные места в подарок», — подтверждает банкир свои выводы практическим знаниями.
«На мой взгляд, сейчас на первый план выходят отношения между клиентами и банком», — поддерживает коллегу Лариса Кучендаева, переходя далее от теории клиентоориентированности к практике. «Один из основополагающих принципов банковской деятельности — «знай своего клиента» — становится в меньшей степени регуляторным, но в большей — определяющим продуктовое предложение для клиента. Знания о клиенте, его потребностях, привычках позволяют банкам делать комплексные, индивидуальные предложения, в том числе в ипотечном кредитовании», — делится директор филиала нюансами маркетинговой политики.
«В 2017 году мы наблюдаем оживление рынка: строятся и вводятся в эксплуатацию новые объекты, потребительское поведение меняется», — резюмирует Станислав Могильников, давая свой прогноз: рынок продолжит умеренный рост на уровне 10–15% за год.
ТОЧКА ЗРЕНИЯ
Александр Морозов, вице-президент НАПКА (Национальная ассоциация профессиональных коллекторских агентств):
— По данным НАПКА, в среднем в Сибирском регионе выдается около 10 тыс. ипотечных кредитов ежемесячно. На 1 сентября 2017 года в СФО было выдано более 84 тыс. займов на покупку жилья. Банки в Сибирском федеральном округе на 01.09.2017 выдали ипотечных кредитов на сумму не более 622,3 млрд рублей, рост составил 9,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В свою очередь рост за период с 1 мая 2015-го по 1 мая 2016 года — 12,1%, с 1 мая 2014-го по 1 мая 2015 года — 11,5%, с 1 мая 2013-го по 1 мая 2014 года — 29,6%.
Лидером по объему задолженности является Красноярский край — на него приходится около 19,5% (121,5 млрд рублей), далее идет Новосибирская область (18,6% и 116,1 млрд рублей), за ней — Иркутская область (14,1% и 88,1 млрд рублей). Лидерство указанных регионов объясняется повышенным интересом к недвижимости со стороны населения из других регионов ФО, как с инвестиционной точки зрения, так и для личного пользования в летний период.
Средний срок кредитования в среднем в СФО составляет 15,1 года против 15 лет на 01.09.2016 (рост 0,6%), средняя сумма ипотечного кредита увеличилась до 1,5 млн рублей против 1,4 млн рублей (7,1%).
Несмотря на более низкие темпы роста объема ипотечного кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования в Сибирском федеральный округ продолжает расти — за год она увеличилась на 10,7% и на 01.09.2017 достигла 9,3 млрд рублей.
Однако напомним, что за аналогичный период прошлого года рост составил 35,4%. Таким образом, ее рост в СФО замедлился практически в три раза, что свидетельствует о повышении качества ипотечных заемщиков, однако эта тенденция будет продолжаться в том случае, если в ближайшие несколько лет экономика страны будет восстанавливаться.
По нашим прогнозам, в этом году рынок ипотечного кредитования вырастет в Сибирском федеральном округе не более чем на 7%. А принимая во внимание сложную ситуация, связанную со снижением платежеспособности населения, рост просроченной задолженности в этом сегменте может достигнуть 15%.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Николай Морев, начальник Сибирского ГУ Банка России:
— Сегодня мы видим минимальные за последние 10 лет ставки по ипотечным кредитам в Сибири. Благодаря снижению стоимости ипотеки выросли объемы жилищного кредитования. Масштабы ипотеки не только восстановились, но и вышли на новый уровень.
Станислав Тишуров, директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк»:
— Сегодня рынок ипотечного жилищного кредитования скорее «рынок заемщика». Большое количество банков сейчас предлагают ипотечные программы на достаточно выгодных условиях. Конкуренция стимулирует банки вводить индивидуальные программы с партнерами (агентства недвижимости и застройщики города), активно работать с этим каналом продаж.
Лариса Кучендаева, директор филиала «Новосибирский» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР):
— Сроки ипотечного кредита по разным кредитным продуктам составляют 15–20 лет, при этом срок жизни ипотечного кредита составляет порядка 7–8 лет. То есть люди берут квартиру в ипотеку и, как показывает практика, через какое-то время продают квартиру, погашают действующий ипотечный кредит, а после оформляют новый на покупку другого жилья.
Анастасия Якупова, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка:
— В целом портрет клиента — это молодые люди в возрасте 25–35 лет, с высшим образованием, состоящие в браке и имеющие хотя бы одного ребенка, с официальным подтверждением дохода. Как основную тенденцию изменений в профиле заемщика можно отметить увеличение доли клиентов в возрасте до 30 лет, а также доли граждан с высшим образованием.
Денис Голубев, управляющий филиалом «Новосибирский» банка «Российский капитал»:
— Сейчас для роста на рынке ипотечного кредитования складывается благоприятная конъюнктура: ставки снижаются, банки совместно с застройщиками предлагают интересные партнерские программы, в рамках которых клиенты получают либо сниженный первоначальный взнос, либо скидку к ставке.
Мы считаем, что процесс снижения процентных ставок продолжится, и это естественным образом скажется на объемах выдачи ипотеки. Ожидаем традиционный сезонный бум в IV квартале 2017 года и продолжение роста рынка в 2018 году.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»:
— За полтора-два года стоимость ипотеки снизилась с 12,5–13,5% до уровней ниже 11%. (Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила рекордные 10,94%.) Отдельные же банки предлагают ипотеку и вовсе под 7–8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования в части первоначального взноса, сроков кредитования, предоставления документов, подтверждающих кредитоспособность.
Станислав Могильников, управляющий розничным бизнесом ВТБ в Новосибирске:
— Кредитные программы сегодня есть и у самих застройщиков. Но в случае если клиенту нужен ипотечный кредит — большая сумма кредита на длительный срок, — застройщики вряд ли смогут предоставить конкурентную программу. При этом клиенты, имеющие большой первоначальный взнос, с удовольствием пользуются рассрочкой от застройщика, но таких клиентов немного.
Ирина Маркова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске:
— В среднем по рынку ожидается рост выдачи ипотечных кредитов на 15–18%. В 2016 году было выдано 1,5 трлн рублей займов на жилье, на конец 2017 года прогнозируют 1,7 трлн рублей. Однако рост выдач среди банков будет неравномерным. Наиболее высокую динамику покажут топ-10 ипотечных банков страны, где рост может составить даже 20–50%. И это вполне закономерно: в розничном кредитовании ипотека по-прежнему продолжит быть самым благополучным сегментом.
Дмитрий Шевчук, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске:
— Снижение средневзвешенной ипотечной ставки до беспрецедентно низкого уровня — менее 10% — можно считать главным трендом ипотечного рынка и драйвером его дальнейшего роста. Не исключено, что в случае дальнейшего снижения ключевой ставки в следующем году уровень ипотечных ставок может опуститься до 8–9%.
WPBuild.Ru