Идет в рост

В течение 2016 года цены на жилье плавно падали. Но, как говорят эксперты рынка недвижимости, запаса у надежных застройщиков для снижения цен не осталось: себестоимость растет, оказывает влияние и ряд экономических факторов. Кроме того, сокращается количество проектов, что неизбежно приведет к росту стоимости квадратного метра в новостройках.

Несмотря на падение стоимости квадратного метра в течение 2016 года на рынке как новостроек, так и вторичного жилья Новосибирска, осенью начался рост.

В декабре 2016 года средние удельные цены на квартиры в новостройках Новосибирска выросли на 0,25% — до уровня 54,51 тыс. за кв. м, в октябре и ноябре рост составил 0,82% и 0,14% соответственно.

«Ранее мы прогнозировали, что этой осенью повышение средних цен на рынке новостроек может продлиться до середины декабря, — это подтвердилось по итогам последнего квартала 2016 года, — говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Количество новых дешевых проектов не растет, а потребители покупают в существующих новостройках в первую очередь недорогие квартиры — происходит так называемое «вымывание» самых дешевых квартир, таким образом, растет средняя цена оставшихся вариантов».

Как напомнила во время пресс-конференции в АН «Этажи» директор ООО «Сибмонтажспецстройнедвижимость» Ирина Павлова, рынок недвижимости в России существует всего 20 лет, за это время мы прошли такой огромный путь, который не проходили другие страны. «Кризис 2008 года был действительно мировой, а 2014–2016 годы просто расставляют все на свои места и делают цены такими, какими они должны быть, без надутого пузыря, и мы начинаем жить более или менее по карману. Это не кризис, это новая форма жизни, к которой мы привыкаем», — подчеркнула Ирина Павлова.

В свою очередь эксперт рынка строящегося жилья Владимир Дергачев обращает внимание на то, что в плане ценообразования сегодня наиболее важен тот факт, что инвесторы практически полностью ушли с рынка строящегося жилья, а подавляющее число покупателей новостроек сейчас делают покупки для собственного потребления. «Отсюда очень важны качественные характеристики продукта. Насколько жилье сбалансировано в плане «цена-качество», насколько развита окружающая инфраструктура, насколько продукт отличен от других предложений. В этом плане существенным конкурентным преимуществом обладают крупные надежные застройщики, ведущие комплексную застройку жилых комплексов в формате эконом-комфорт, комфорт по оригинальным проектам», — рассуждает Владимир Дергачев.

Эксперты рынка недвижимости утверждают, что маневров для снижения стоимости «квадрата» в новостройке у застройщика не осталось. Во-первых, растет себестоимость жилья, также оказывают влияние законодательные инициативы, в частности, изменения в федеральном законе о долевом строительстве 214-ФЗ. Финансовая нагрузка на строительные компании увеличилась в 2014 году, когда застройщиков обязали страховать свою ответственность. В 2015 году ужесточились требования миграционной службы к рабочим из-за рубежа. Растут цены на строительные материалы, а это основная статья расходов для застройщиков.

Как выяснил корреспондент «КС», структура себестоимости выглядит следующим образом: покупка стройматериалов, аренда земельных участков, строительно-монтажные работы, подключение к энергосетям, кредитная нагрузка и налоговая база. Например, в компании «Сибакадемстрой» на строительно-монтажные работы направляется от 70% до 75%, стоимость земли составляла 8–10%, подключение к наружным инженерным сетям — 10%, проектно-изыскательные работы — 5%. Впрочем, не стоит забывать и местоположение жилого комплекса, которое также значительным образом определяет цену за квадратный метр.

С тех пор, по мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, среднерыночная структура себестоимости строительства жилья в Новосибирске не претерпела изменений. «Другое дело, что самые прогрессивные застройщики стали учиться ею управлять, как за счет оптимизации самого процесса строительства, включая формирование закупок материалов, так и за счет его ускорения», — отмечаает эксперт.

Один из ключевых факторов роста себестоимости жилья — падение курса рубля два года назад. «Хотя большинство строительных материалов производится у нас в области, доля подорожавших материалов все равно велика, особенно при строительстве жилья класса «комфорт» и выше. За это время металл подорожал почти в два раза. А это затронуло абсолютно все сегменты возводимых новостроек. Также в этот период было введено обязательное страхование ответственности застройщиков, которое также привело к увеличению себестоимости. К сожалению, все это происходило на фоне снижения покупательной способности населения, а соответственно, и снижения продаж возводимых квартир. Цены все это время в среднем стояли на месте. Рентабельность нового строительства сегодня рекордно низка», — рассказывает Владимир Дергачев.

Учитывая рост себестоимости жилья и сокращение предложения на рынке первичной недвижимости, у инвестора все-таки есть шанс сэкономить на покупке жилья — воспользоваться акцией. Скидки, по мнению экспертов рынка, также таят в себе немало рисков.

«Застройщик, давая скидку, уменьшает свою прибыль по проекту. Экономика большинства застройщиков такова, что в их выручке прибыли — не более 10%. Вот и считайте, как говорится. Но я бы говорил сейчас не о скидках, а о низких ценах продаж на начальном этапе строительства. Люди, купившие обязательства группы «Неоград» построить им квартиры в «Закаменском», покупали эти обязательства по ценам ниже рыночных. Жадность фраера губит, такова жизнь. Надо не низкие цены искать, а пристально смотреть на надежность застройщика, ибо низкая цена «входа» часто оборачивается очень высокой ценой обучения», — рассуждает Сергей Дьячков.

Ждать серьезных скидок от надежных застройщиков не стоит, уверены и другие собеседники «КС».

«На сегодняшнем рынке многие застройщики пытаются предлагать скидку не напрямую, а в виде какого-то бонуса, например, места на парковке или какого-то дополнительного хозяйственного помещения. К сожалению, подобные решения могут предложить не все застройщики. В большинстве случаев покупателю, желающему сэкономить на приобретении квартиры, остается лишь следить за специальными дисконтными акциями строителей. Некоторым таким образом удается поучаствовать в разнообразных конкурсных акциях, например, в розыгрыше путевки в зарубежную поездку среди покупателей квартир, — говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Кроме того, степень готовности застройщика к дисконту зависит от многих факторов. Например, говоря о мощных, надежных застройщиках, практически бесполезно надеяться на какой-то серьезный дисконт».

«Те застройщики, которые держат руку на пульсе спроса и производят востребованный продукт, не только не прибегают к скидкам, но и постоянно повышают свои цены по мере готовности строительного объекта. И наоборот, те, кто оказался со своим продуктом не в тренде, — прибегают к жесткому демпингу. К сожалению, пока последних больше», — сетует Владимир Дергачев.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через нашу группу в социальной сети «ВКонтакте».
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ