«Есть мнение, что ставки на готовое жилье и новостройки станут постепенно выравниваться»

Несмотря на кризис, первое полугодие для рынка недвижимости в Новосибирске было отмечено двумя позитивными событиями: снижением цен на вторичном рынке жилья и уменьшением процентных ставок по ипотеке. С чем связан такой поворот в сфере жилищного кредитования, и чего стоит ждать потенциальным заемщикам в ближайшее время, в интервью «КС» рассказал управляющий филиалом Абсолют Банка в Новосибирске ДМИТРИЙ МОНАСТЫРЕВ.

— Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на ипотечном рынке? Участники рынка говорят, что свой вклад в спрос на жилищные кредиты внесла программа господдержки.

— Безусловно, общую ситуацию на рынке недвижимости и ипотечного кредитования простой не назовешь при всем желании. Но обратная сторона любых трудностей — поиск новых возможностей. Действительно, кризис стал толчком для запуска в 2015 году программы ипотеки с государственной поддержкой. В результате рынок первичного жилья удалось удержать от полной «заморозки». Ее эффективность мы можем подтвердить собственной статистикой: так, за прошлый год Абсолют Банк в 10 раз увеличил долю ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке.

В середине лета прошла очередная волна уменьшения ставок по ипотеке на первичном рынке. В числе ведущих банков мы также снизили ставку по ипотечной программе с государственной поддержкой. Ставку от банка в размере 11,2% саму по себе можно считать конкурентоспособной, но не стоит забывать и о совместных программах: ставка по партнерским проектам с ведущими застройщиками региона в Новосибирске дошла до рекордных 7,7% годовых на весь срок кредита. Хотя средний уровень ставок по программе с господдержкой составляет в среднем 11,4–11,9%.

— Можете ли вы выделить другие особенности ипотечного рынка в Новосибирске?

— Да, своя специфика, безусловно, есть. Новосибирск остается одним из крупнейших, экономически развитых российских городов и, следовательно, здесь больше возможностей для работы, бизнеса и отдыха. Это своеобразный центр притяжения для многих жителей из других сибирских городов. При этом для большинства ипотека зачастую становится единственным способом изменить качество своей жизни, купив жилье там, где они хотят. Так что спрос на жилищные кредиты не упал.

Если говорить о специфике, то в Новосибирске бОльшим спросом всегда пользовался вторичный рынок жилья, но в последнее время во многом благодаря программе господдержки активно растет интерес к новостройкам.

— Вы упомянули смещение спроса с готового жилья на новостройки. А сегодня вторичный рынок все еще может так же активно конкурировать с первичным?

— Сравнивать их сложно, поскольку у так называемой первички и вторички, как правило, разные покупатели. Их выбор, прежде всего, зависит от личных целей и возможностей. У вторичного жилья остаются свои безусловные преимущества — это уже построенный дом, устоявшаяся инфраструктура, возможность сразу увидеть свою квартиру, познакомиться с соседями. То есть «товар лицом». Но зато надо учитывать износ здания и зачастую стандартную планировку.

Если говорить о цене вопроса, то ставки на вторичное жилье пока несколько выше по сравнению с первичным рынком. Но разрыв уже не столь существенный. Более того, есть мнение, что ставки на готовое жилье и новостройки станут постепенно выравниваться. Сейчас диапазон ставок на вторичном рынке составляет 12,5–13,5%. Если банк предлагает взять ипотеку для вторичного рынка по ставке в размере 12,45%, то это хорошее предложение, поскольку ставка ниже рыночной.

— Что вы посоветуете тем, кто уже принял для себя решение о покупке квартиры в ипотеку? Как правильно рассчитать свои силы и есть ли проверенный способ избежать финансовых трудностей?

— Прежде всего, советую в первую очередь взвесить свои финансовые возможности. В идеале выплаты по всем кредитам не должны превышать 30% от ежемесячного бюджета. Просчитайте все риски: сумеете ли вы справиться с кредитной нагрузкой в случае потери или уменьшения заработка, сложно ли будет найти новое рабочее место в случае сокращений? Есть ли некий стратегический запас денежных средств в этом случае? Все это важные моменты, которые нельзя упускать.

На мой взгляд, лучше выбрать кредит на более длительный срок и с меньшим ежемесячным платежом. По крайней мере, если уровень ваших доходов вырастет, вы сможете погашать кредит досрочно, причем без мораториев, комиссий или штрафов. Зато в случае если ваш доход по какой-либо причине снизится, у вас останется место для финансового маневра.

— А есть ли смысл потенциальному заемщику дождаться более выгодных условий?

— Ждать лучших условий не стоит. Время для выжидания заканчивается. Совсем скоро ситуация на рынке недвижимости и ипотеки по многим объективным причинам может развернуться в другую сторону. Во-первых, осенью возвращается традиционная покупательская активность. Как следствие, цены на жилье и ставки на жилищные кредиты тоже поднимаются.

Во-вторых, само по себе ожидание клиентами лучших времен и осознание того, что ситуация вряд ли станет более благоприятной, может спровоцировать эффект отложенного спроса. В этом случае стихийный рост спроса вызовет удорожание как недвижимости, так и ипотеки.

Наконец, хочу напомнить, что до окончания программы господдержки ипотеки на первичном рынке осталось менее полугода. Уже 31 декабря 2016 года эта программа завершится. Вполне логично, что ставки на новостройки после этого пойдут вверх.

Также окончание госпрограммы объективно вызовет уменьшение объемов строительства нового жилья, и на этом фоне снижения стоимости квадратного метра уже ждать не стоит.

Поэтому мой совет: если вы давно планируете купить квартиру в ипотеку и этот шаг осознанный, постарайтесь успеть сделать его до конца лета. Это действительно хороший шанс решить свой жилищный вопрос на адекватных условиях.