В Новосибирске прошла первая конференции из серии «Торговые центры: концепция успеха», партнером которой выступила новосибирская торгово-промышленная палата. Московские эксперты проанализировали рынок коммерческой недвижимости столицы Сибири и дали советы по повышению качества управления и «переформатированию» — как из безликого неудачного ТЦ сделать интересный окупаемый проект.
Модератор мероприятия, преподаватель курса по торговой недвижимости РАНХ при президенте РФ Михаил Коган задал вопрос, кому управляющим компаниям (УК) торговых центров уделять больше внимания — посетителям или арендаторам. Возможно, посетители не идут, т.к. не видят «своих» арендаторов. А арендаторы не заходят в ТЦ, т.к. там нет «их» посетителей. Куда направлять бюджеты? Зал проголосовал за посетителей, — именно они платят управляющим и арендаторам зарплату.
Какие торговые центры можно считать эффективными? Представитель международной компании Jones Lang LaSalle Наталья Колгина выступила с ключевым докладом «Профессиональное управление ТЦ в регионах». С точки зрения профессионалов в области управления коммерческой недвижимостью, в Новосибирске 11 «качественных» ТЦ, при этом в ТОП-4 (в порядке убывания качества) входят «Аура», «Галерея Новосибирск», «Сибирский Молл» и «Ройял Парк».
Эксперт констатирует, что полностью заполненных проектов нет. После «второй волны» кризиса выживает сильнейший. Рынок характеризуется ростом инфляции, стагнацией экономики, снижением доходов населения и объемов розничных продаж (особенно не первой необходимости). В РФ по-прежнему представлено недостаточное количество брендов, а те, кто есть, приостановили экспансию либо уходят с рынка.
По данным аналитического отдела JLL, в 2015 г. отток посетителей ТЦ в среднем по РФ составил 6,7%. В Санкт-Петербурге он достиг 10,37%, по региону «Урал, Сибирь» — 14,41%. Только по Москве зафиксирован минимальный (0,67%) прирост. Растет и конкуренция. Предложение качественных торговых площадей в стране выросло в 17 раз. В результате арендаторы ставят условия арендодателям, требуют скидок и перехода на % от товарооборота. Крупные арендаторы предпочитают «раскрученные» ТЦ. Чтобы заманить их в новый проект, требуются долгие «танцы с бубнами». УК вынуждены вкладываться в арендаторов, напр., в виде компенсации отделки торговых площадей.
Прежде чем идти на уступки, стоит проанализировать сложности арендатора — плохую «выкладку», неудачное местоположение, непрофессионализм продавцов, и.т.п. С другой стороны, «неподатливость» УК может заставить арендатора уйти, за ним потянутся другие, а посещаемость и доходы упадут. Так, в одном из торговых центров арендаторы, платившие арендную плату в евро по курсу ЦБ, выступили с требованием зафиксировать курс. УК «думала» 2 месяца и предложила всем скидку в размере 20%. В выигрыше остался продуктовый гипермаркет, у него все и так было хорошо. Остальные начали уходить…
В конечном итоге успешность ТЦ определяется размером чистого операционного дохода «на выходе». Инфляцию, локацию, доходы населения контролировать невозможно. Но есть вещи, которые УК может изменить: состав арендаторов, уникальные предложения, концепция, инвестиции в переформатирование, реновацию и, в конечном итоге, посещаемость.
Современный потребитель ориентирован на целевую покупку, избирателен в тратах, уделяет больше внимания нематериальным ценностям, досугу, личностному развитию, активным видам отдыха. На примере Москвы и Санкт-Петербурга, россияне чаще приходят в ТЦ общаться и проводить время с семьей. При этом в крупных ТЦ, расположенных далеко от центра города (например, в «Меге») посещаемость увеличивается более чем вдвое в выходные. А в ТЦ «у дома» трафик по дням недели распределяется относительно равномерно.
В качестве «Золотых правил успешного ТЦ» специалисты рекомендуют: 1) Для удержания любых арендаторов проводить «политику открытых дверей и включенного света». 2) Соблюдать баланс между «доходными» и «трафикообразующими» арендаторами». 3) Заполнять ТЦ «тем, что есть». «Лучше заполнять площади под будущие вакансии, чем иметь затяжное открытие». 4) Постоянно искать новые решения: «Кто не меняется, тот деградирует». 5) Пользоваться лучшей практикой рынка, провокационным маркетингом, «продавать» «красивые истории», «продавать» нематериальные ценности и имидж успешного проекта.
Как резюмировала Наталья Колгина, в каждом ТЦ есть успешные стороны. Важно, чтобы собственники верили в проект. «Для «переформатирования» в условиях сокращенных (приостановленных) планов ритейлеров требуется найти альтернативный ресурс арендаторов, оживить пустующие галереи, создать «точки притяжения» арендаторов. И, конечно, просчитать «экономику проекта» и провести presale…», ─ резюмировала эксперт.
WPBuild.Ru