Баланс интересов

В 2014 году все сегменты рынка коммерческой недвижимости достигли своих пиковых результатов на предстоящие несколько лет. Помноженный на кризисные явления в экономике, этот фактор привел к дисбалансу спроса и предложения. В сегменте офисной недвижимости общие тенденции по стране одинаковы для всех. В целом эксперты сходятся во мнении, что здесь текущий год обещает быть стабильным. Ожидается незначительное снижение арендных ставок и сохранение спроса на уровне прошлого года. В Новосибирске бизнес-центры высокого класса пока заполнены практически на 100%. Однако предложение по продаже и аренде продолжает увеличиваться. За девелоперов сыграет тот факт, что, несмотря на общий тренд к оптимизации расходов, альтернатив аренде офисных помещений у компаний просто нет.

В профиците

После выхода из кризиса 2008–2009 гг. отмечался определенный дефицит офисной недвижимости, вызвавший бурное развитие отрасли. Поэтому к новому кризису рынок подошел с некоторым переизбытком предложения. «Проекты, которые находятся на финишной прямой, девелоперы будут заканчивать и пытаться сдавать, — считает руководитель проектов управляющей компании «ФМ-КРАФТ» Юрий Гришин. — Все амбициозные планы по новым объектам придется отложить до лучших времен. При вводе всех площадей, которые были запланированы в начале 2014 года, а это 15 объектов общей площадью больше 110 000 кв. м, рынок офисной недвижимости Новосибирска станет рынком арендатора. И за арендатора будут бороться».

В целом предложение по продаже и аренде офисных помещений продолжает увеличиваться. По данным аналитического центра АН «КВАДРОТЕКА», в I квартале 2015 года объем предложения офисов к продаже вырос на 19%, при этом средняя цена предложения квадратного метра снизилась на 1,5%. Средняя цена предложения офисов к продаже составила 68,79 тыс. рублей за 1 кв. м. На рынке аренды ситуация схожая — незначительное (в пределах статистической погрешности) снижение арендных ставок на фоне роста объема предложения на 21%. Средняя арендная ставка составила 665 рублей за квадратный метр в месяц.

В 2015 году на рынок офисной недвижимости будет оказывать давление общий тренд компаний на оптимизацию расходов. Логично, что под удар в первую очередь попадут дорогие офисы. По мнению Юрия Гришина, спрос на большие площади может уступить место спросу на малые и средние площади, а часть арендаторов предпочтет класс «В» классу «А».

Директор компании «Назаров и Партнеры» Александр Назаров также полагает, что спрос на дорогие офисы, вероятно, «просядет». «Но пока почти все БЦ высокого класса заняты и имеют небольшую долю вакантных площадей. В ближайшие пару лет ни один аналогичный бизнес-центр не будет введен. Дефицит всегда формировал высокую цену, поэтому предполагаю, что бизнес-центры классов «А» и «В+» дрогнут последними», — уточнил он.

«О долгосрочных тенденциях говорить пока очень сложно. Но в целом прогноз относительно рынка офисной недвижимости сдержанно-оптимистичный, — рассказала директор RID Analytics Елена Ермолаева. — Мы прогнозируем снижение ВВП страны на 4%. Для сравнения: в 2008–2009 гг. это было 8%. Нужно еще учитывать то, что в прошлый кризис мы вошли в условиях надутого «пузыря» и завышенных цен. Соответственно, если в прошлый раз рынок «просел» на 40–50%, то сейчас потенциал снижения оценивается в 10–15%».

В пределах нормы

Новосибирские БЦ не испытывают проблем с заполняемостью своих площадей. По крайней мере, не признаются в этом публично. Введенный в эксплуатацию в прошлом году «MOST» сегодня заполнен на 95%, сообщил его управляющий Дмитрий Радионов, добавив, что количество арендаторов увеличивается каждый месяц.

По утверждению коммерческого директора БЦ «10 Столиц» Ярославы Семеновой, количество свободных офисов в бизнес-центре составляет 3%. «Безусловно, свободных площадей станет больше, что уже происходит. Предложение превышает спрос. Это повлияет на формирование арендной ставки. С другой стороны, на фоне всеобщего поднятия цен снижение ставки приведет к тому, что уровень оказываемых услуг может снизиться», — поделилась она своим мнением.

В БЦ «STATUS» и БЦ «Меридиан», по их собственным данным наблюдается практически 100% заполняемости. Об увеличении вакантных площадей сообщили в ДЦ «ГЕОС». «В 2014 году уровень наполняемости арендаторами нашего делового центра был 100%. В нынешнем году ситуация изменилась: в нашем здании заполнено 80% офисных помещений, а 20% простаивают. В середине 2014 года мы уже поняли, что возникнут трудности со сдачей в аренду площадей квадратурой от 40 до 400 кв. метров. Начинал наступать период кризиса, и организации стали сокращать свои расходы и потребности в больших площадях. Площадь, которую, как правило, запрашивают, — это площадь от 10 до 25 кв. метров», — прокомментировала ситуацию администратор «Гелиоса» Ульяна Чечулина. До 30–40% выросло число вакантных площадей в бизнес-центре «На Красном» против 5–10% в 2014 году, сообщила управляющий БЦ Дина Сурду.

По данным RID Analytics, на февраль текущего года в Новосибирске количество вакантных площадей в БЦ класса «A» составляло 4%, класса «B» — 10%, класса «C» — 3,8%, класса «D» — 5,8%. «Этот показатель значительно подрос за последние месяцы, мы наблюдаем такую тенденцию с августа прошлого года», — уточнила директор компании Елена Ермолаева.

Пока рынок офисной недвижимости, по словам эксперта, остается рынком арендодателя, и вряд ли в перспективе достигнет показателя, когда его можно будет назвать рынком арендатора. Для этого уровень заполняемости должен снизиться до 85%. В прошлый кризис количество пустующих площадей дошло лишь до 9%.

Игра на понижение

Как сообщили в RID Analytics, за последние два месяца ставка аренды офисных помещений снизилась примерно на 5%. На февраль средняя ставка составила 780 рублей за квадратный метр. «Тенденция к снижению ставок есть, но о повальном и существенном падении цен в Новосибирске говорить нельзя», — уточнила Елена Ермолаева.

Это подтверждает и позиция самих арендодателей, которые пока не видят предпосылок к пересмотру условий договоров с арендаторами. «Пока наши арендаторы не просят уменьшить арендную ставку, ни одной подобной заявки нам не поступало. Поднимать мы ее также не планируем. Об этом можно будет говорить в середине года», — пояснили в БЦ «MOST». Отсутствие заявок на снижение арендной ставки подтвердила и управляющая БЦ «10 Столиц» Ярослава Семенова. «Но, имея огромный выбор, арендаторы, конечно, станут более привередливы в выборе офиса», — уточнила она.

Более категорично о ситуации на рынке высказался управляющий БЦ «Меридиан» Никита Некипелов. По его мнению, все панические разговоры о необходимости снижать ставки аренды идут из Москвы. Объясняется это тем, что в столице они в большинстве случаев зафиксированы в валюте. «В любой экономической ситуации ставки будут падать или отставать от рынка по объектам, которые являются по какой-либо причине не конкурентоспособными. Напротив, есть реальные объекты, которые арендаторами справедливо ценятся, и там ставки были и будут стабильными, и такие примеры в Новосибирске точно есть», — пояснил он.

В том же ключе высказалась и администратор БЦ «Гелиос» Ульяна Чечулина: «Массовой тенденции по уменьшению ставок не наблюдается. Более того, мне известно, что некоторые бизнес-центры повысили арендные ставки из-за кризиса. Арендодателей тоже нужно понимать, у них имеются свои финансовые обязательства, которые необходимо своевременно выполнять».

По мнению Александра Назарова, в Новосибирске бизнес-центры классов «А» и «В» пока не подвержены массовой тенденции снижения арендных ставок. «Но арендодатели готовы быть очень лояльными. Если ситуация будет усугубляться, то будет и вторая, и третья волна снижения ставок. И уже на второй волне 50% будет нормой», — отметил он.

Без альтернативы

Альтернативы аренде офиса сегодня у большинства новосибирских компаний, по сути, нет. Даже решение о переезде в бизнес-центр ниже классом будет, скорее, последним в очереди других вариантов оптимизации расходов. Потому что отказаться от определенного уровня комфорта всегда непросто.

В свое время на федеральном уровне много говорилось о том, что альтернативой аренде офисов может стать развитие коворкингов. На деле они просто заняли свою нишу на рынке, довольно узкую, и о серьезной конкуренции с бизнес-центрами здесь говорить не приходится. «Мы провели свое небольшое исследование по российским коворкингам, — рассказала основатель арт-коворкинга «Профсоюз» в Новосибирске Ирина Ластовка. — К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге, несмотря на кризис, коворкинги заполняются в обычном режиме. То есть предприниматели не рассматривают их как адекватную замену офису. В Красноярске и Новосибирске такая тенденция наблюдается. Но, опять же, все зависит от специфики бизнеса. Айтишникам переезжать невыгодно, это выгодно стартапам. Другой фактор — количество человек в команде. Заходить в коворкинг имеет смысл компаниям с численностью до трех человек».

По словам основателя и директора «Новосибирского Коворкинг Центра» (НКЦ) Олеси Черкасовой, количество заявок на аренду мест за последние месяцы у них выросло, но она объясняет это эффектом от рекламы и пиара, а не последствиями кризиса. «Безусловно, для начинающих компаний коворкинг является подходящей альтернативой обычному офису. Если у компании уже был свой отдельный офис, была закуплена техника, мебель, ребята поставили кулер, то принять решение сократиться и съехать уже намного сложнее. Даже если в компании два человека, и проблема сокращения издержек стоит очень остро», — уточнила она.

В качестве еще одного варианта иногда называют перевод или набор сотрудников на удаленную работу. «Хоум-офис» стал привычным форматом организации труда на Западе. Первый пик его популярности пришелся еще на 80-е годы прошлого века. В России к этому формату не готовы ни работодатели, ни сами работники. За исключением, пожалуй, представителей творческих профессий — журналистов, дизайнеров, проектировщиков.

«На самом деле хоум-офисы не стоит однозначно рассматривать как экономию для компании, — поделилась мнением руководитель пресс-службы представительства HeadHunter по Сибири Елана Таращук. — Это требует организационных вложений, затрат на этапе подбора персонала и подготовки сотрудников».

Количество предложений удаленной работы в Новосибирске незначительно и за время кризиса практически не изменилось. По данным HeadHunter, в прошлом году в городе предлагалось 2,3% таких вакансий от общего числа. По итогам двух месяцев текущего года — 2,6%.

На сайте «НГС.Работа» на сегодняшний день опубликовано порядка 3000 вакансий, предполагающих удаленную работу. «Если говорить о динамике, то количество таких вакансий не снижается и держится уверенно на протяжении последних 4–5 месяцев. Больше всего вакансий на удаленную работу предлагается в сфере продаж, бухгалтерии, ИТ и Интернета», — пояснили в пресс-службе проекта.

* Часть комментариев предоставлена пресс-службой форума «Коммерческая недвижимость. Сибирский регион: CESA — CommercialEstate. SiberianArea»–2015.