Пятизвездочные издержки отельного рынка Новосибирска

Обстановка на отельном рынке является отличным индикатором текущей экономической ситуации. Несмотря на то, что основной поток клиентов в данной отрасли в России преимущественно ориентирован на Москву и Санкт-Петербург, новосибирские отельеры также ощутили на себе холодное дыхание замедления деловой активности. «КС» побеседовал с генеральным директором отеля River Park ОЛЕГОМ ТОРОПКИНЫМ о перспективах развития отельного сегмента в 2015 году, о том, почему Marriott — в большей степени имиджевый, а не бизнес-проект, и о нюансах перманентно сложного взаимодействия с местной властью.

«Какой нормальный пацан не имеет пятизвездочного отеля?»

— Как ощутил на себе отель River Park влияние текущих политических процессов и довольно нестабильной экономической конъюнктуры?

— Отельный бизнес очень точно и одним из первых характеризует состояние деловой активности в стране. Новосибирск не является центром притяжения иностранных туристов и путешественников, все-таки у нас более 80% потока приходится на Москву и соседние регионы. Сравнивая текущее положение дел с 2008 годом, могу сказать, что тогда рынок разово провалился на 35% и ниже не падал. В этом году ситуация другая. С августа наметилась тенденция спада, к 1 ноября спрос упал, по моим оценкам, на 15%. Чем отличается ситуация от 2008 года? В силу ряда факторов, сейчас я не готов их систематизировать, однако, тогда, в ноябре 2008 года, я твердо понимал, что ниже уже не будет, это дно кризиса. Дальше начнется либо стабилизация, либо рост вверх. Сейчас я нахожусь в другом ощущении: 15% — это только начало и далее спад продолжится.

На 2015 год в прогноз поведения рынка мы закладываем еще минус, оптимистичный сценарий — минус 6%, а пессимистичный — минус еще 15%.

— Зачем тогда, на ваш взгляд, рынку столько новых проектов?

— Одно с другим не совсем связано. Надо учитывать русскую ментальность. Во-первых, из зарубежных инвестиций у нас присутствует только один девелоперский проект — строящаяся гостиница Domina на улице Ленина. К слову, насколько мне известно, им занимается итальянец с русскими корнями. Всё остальное — в разном качестве наши бизнесмены. Marriott — Александр Бойко, Park Inn — младший Якунин (Андрей Якунин, сын главы ОАО «РЖД» Владимира Якунина. — «КС»). Тенденция тоже, в общем, понятна, это больше азиатский подход. Помните, как в Эмиратах — какой же нормальный пацан не имеет пятизвездочного отеля? Жизнь прошла мимо, если ты не сумел это сделать.

Подобная динамика прослеживается не только у нас в Новосибирске, но и в целом по стране. Сказать, что конъюнктура великолепна, будет неверно. С точки зрения эффективности девелоперского проекта, несмотря на то, что Doubletree by Hilton стабильно функционировал в Новосибирске в хороших условиях какое-то количество лет, вряд ли сумел уложиться в параметры бизнес-плана. Мы наблюдали его появление в листе предложений на продажу в 1 год эксплуатации.

После этого стартовал проект Александра Бойко, и чем ближе Marriott приближался к финишу, тем больше инвестор понимал, что оптимистичный сценарий окупаемости капвложений выходит за 20 лет. Но его потребности скорее находились в области признания, чем просто бизнеса. Наиболее качественными я, конечно, считаю проекты дочки РАО «РЖД»: льготные технические условия, земля, в центре городов-миллионников рядом с железнодорожными вокзалами создают великолепное конкурентное преимущество. Плюс идеально выбранный оператор, группа Rezidor с брендом Park Inn — лучше не придумаешь. То есть, само позиционирование качественное, и это, пожалуй, единственный проект, который я масштабно считаю эффективным и правильным.

Во всех остальных случаях реализуются какие-то иные потребности бизнесменов. В нашем городе, во всяком случае.

— Вы, как участник рынка, отслеживаете ход конкуренции двух уже работающих отелей, претендующих на премиальный сервис под вывеской международных брендов в Новосибирске Hilton и Marriott?

— Между ними есть определенная разница. DoubleTree by Hilton в отличие от Marriott никогда не претендовал на пять звезд, эта торговая марка для Америки и Европы относится к трехзвездочному сегменту. В России, в частности, в Новосибирске, они были первыми, что позволило им позиционироваться как четыре звезды. У Hilton есть разные бренды в ассортиментной линейке. Hilton в Новосибирске — это совершенно четко четырехзвездочный сегмент. Другое дело, что конъюнктура рынка с учетом отсутствия конкурентов позволяла им несколько лет подряд брать ценовую премию. После появления Marriott они опустили цену на 20%, сделав ее справедливой для новосибирского рынка. Теперь Hilton не борется с Marriott в сегменте пять звезд, твердо занимая нишу четырех.

— Marriott в Новосибирске соответствует пяти звездам?

— В принципе, да, с новосибирской спецификой. Однако я до сих пор не сумел найти ответа на вопрос: зачем его было вообще здесь строить? Он не намного дороже был бы в Москве, а эффективность могла быть гораздо выше. Подобный подход мне не очень понятен. Куда этот домик с такими непростыми техническими условиями засунуть в Новосибирске? Предпроектные затраты были очень большими, и у господина Бойко не оставалось шансов на этом клочке земли, где он обеспечивал снос трехэтажного здания, строить что-либо, кроме пяти звезд. Ну, построили пять звезд, теперь необходимо продавать по цене 5 звезд. А сегодня ситуация такова, что в открытых каналах Marriott торгует «стандарт» менее, чем за $200 за сутки проживания, а для корпоративных клиентов — еще ниже, порядка $100. Подобный доход на номер — самоубийство для девелопера. Затраты же при этом пятизвездочные… Поэтому, с точки зрения клиента пятизвездочных отелей, может, их еще и десять штук Новосибирску надо, если они готовы торговать по ценам трех звезд. Я очень хорошо понимаю радость Новосибирска и клиентов гостиницы, что есть такие бизнесмены — патриоты города.

— Участники рынка рассказывают о трениях между Александром Бойко и менеджментом Marriott.

— Я слышал, что господин Бойко был недоволен условиями контракта по управлению отелем, по которым Marriott не брал на себя никаких обязательств по формированию денежного потока. Это типовые подходы для таких управляющих компаний, как Marriott. Ну а что значит — недоволен? Marriott ведет себя абсолютно правильно, первый год их цены, с точки зрения формирования клиентской базы, очень льготные и демпинговые, я не случайно сказал, что вообще 4500 руб с завтраком — это цена трехзвездочного отеля. То, что Бойко не нравится эта цена — это вопрос из другой серии. Marriott же не обманывает, он презентовал свои подходы, не скрывая, что — да, профессиональный оператор в лице Marriott считает это единственно возможным способом быстрого вывода объекта на рынок.

Вот если бы кризиса не было, я думаю, через полгода после запуска цены бы выросли. В сегодняшних условиях не готов прогнозировать поведение по цене. В одном из интервью Бойко я увидел, что его срок возврата инвестиций более 20 лет устраивает. Если не устраивает — спрашивается, зачем ты подписывал и строил?

К тому же в стартапе, когда новый объект появляется на рынке, волей-неволей переплачиваешь персоналу. Но это проблема даже не Новосибирска, а России — у нас нет квалифицированных кадров гостиничного бизнеса, школы нет никакой, и плюс традиции культурные. Для россиян оказывать услуги, продавать — ниже их достоинства. Вот ракеты строить или на газовой трубе дежурить — круто. А в сфере продаж и услуг только неудачники работают. Данный рынок труда очень проблемный. И так как это опять же, повторюсь, сфера услуг, компетенции персонала составляют более 70% успеха на рынке.

— Ну и, как следствие, Marriott переманил менеджмент из Hilton.

Этовообще беда, ведь наверняка менеджмент перешел в Marriott с клиентской базой, и абсолютно понятно, какую пощечину Marriott тем самым влепил Hilton. Это подчеркивает только лишний раз, что Бойко зря обижается на эффективность партнера. Шаг, который они сделали, великолепен: как можно быстрее перетащить платежеспособных клиентов к себе. Вероятно, была предложена очень высокая зарплата. Но я думаю, Marriott понимает, что он не прогадал.

Серьезно ли, на ваш взгляд, стоит относиться к обещаниям Александра Бойко возвести еще пару отелей под брендом Marriott? Он заявлял, что у себя в коттеджном поселке Жуковка намерен построить еще как минимум один Marriott.

— По ценам, по которым сейчас работает Marriott, он будет заполнен. Но это не окупит вложений.

В договорах с такими цепочками, как Hilton, Marriott, Rezidor, не существует никаких обязательств оператора. В противовес им есть обязательства владельца недвижимости. Предмет договора приблизительно следующий: я нанимаю торговую марку Marriott на управление своей недвижимостью, потому что я не умею ею управлять, и за это буду платить под миллион долларов в год.

Когда ты задаешь вопрос этой управляющей компании: «Вы что, другой договор не будете подписывать? Что вы мне гарантируете? — Мы профессионалы, ты нас нанимаешь. — Секунду, а где гарантии, что от вас толк будет?». На что они выдают сакраментальную фразу: «Наша репутация столько стоит…» Все. Поэтому очень может быть, что количество объектов под управлением Marriott будет расти.

—Те, кто много путешествует, знают, что не всегда отели, включенные в сети, лучше, чем отели, не включенные в сети, а управляемые, предположим, несколькими поколениями семьи. Бывает по-разному. На ваш взгляд, качество обслуживания можно наладить так, чтобы не обращаться к внешним операторам?

— Наш пример тому подтверждение, мы ставим перед собой и решаем именно такие задачи, весь набор наших действий тому в подтверждение. Я, во-первых, по натуре оптимист, во-вторых, абсолютно убежден, что это цель очень достойная и интересная: в одной из губерний России составить конкуренцию по качеству услуг мировым лидерам. Лично меня она зажигает, вводит в состояние азарта. Причем, не только конкурировать по качеству, а уметь на этом зарабатывать. Согласен, это очень непросто, проблема в другом — в ценности бренда западных сетей! Особенно когда большой поток иностранцев.

— Они ориентируются на знакомое, привычное.

—Конечно. Предсказуемость качества услуги, которое несет за собой популярная торговая марка. Они понимают, что, как минимум, застрахованы от риска здоровью. На формирование репутации нужно не только много времени, но и ресурсов, чтобы донести до потребителя те самые гарантии качества услуги. Особенно до лица, принимающего решение о первой покупке.

С точки зрения российского бизнес-туриста несколько проще. Сейчас для независимых отельеров появился определенный плюс — специализированные площадки в интернете, где потребитель доверяет отзывам.

— Это в определенной степени нивелирует все эти брендовые ухищрения. Смотришь на отзывы и, как потребитель, думаешь: «Если отзывы устраивают, если я вижу, что там все хорошо — зачем я буду переплачивать за вывеску?»

— В общем, да, но разные клиенты есть. Особенно это касается брендов luxury. Они едут не столько за качественной услугой, сколько реализуют потребность в признании, убеждая себя и других, что жизнь удалась, что он может себе позволить статус, пятизвездочную среду.

— Вы отслеживаете отзывы по RiverPark?

— Очень тщательно. По каждому работаем индивидуально, разбираемся, что хорошо, а где что-то можно сделать лучше. Средний балл 8,4.

О «благих» намерениях: набережная, Афанасьев и Кац

— Не так давно вы анонсировали строительство конгресс-центра при отеле River Park. Как продвигается проект?

— Планируем ввести объект в эксплуатацию в IV квартале 2015 года. Это 10 залов разных объемов, большой зал способен принять до 350 человек, выходит фасадом на реку. Там будет большая двухуровневая стоянка, один этаж в земле, другой на уровне пола. Ведем достаточно дорогое берегоукрепление ввиду социальной нагрузки на землеотвод. Надеемся, что создадим уникальный продукт с точки зрения организации конференций в Новосибирске. Безусловно, главная идея бизнес-плана — обеспечить эффект синергии, то есть, за счет созданных конкурентных преимуществ в дополнительных услугах повлиять на рост загрузки гостиницы.

— Как вы связываете стратегию развития отеля и сопутствующих объектов с видением вообще будущего всей территории, прилегающей к реке?

— Окружающая инфраструктура, фактор расположения имеет огромное значение для успеха гостиничного бизнеса. К большому сожалению, эта площадка (набережная. – «КС») всегда была очень депрессивной, имею в виду территорию от Коммунального моста и далее. В последние годы если предпринимались какие-то усилия по благоустройству, то, в основном, нами. Ситуация была как в Бермудском треугольнике: то пожар на Речном вокзале, то неудачный инвестиционный проект «Сибирской ярмарки», то странная история с бывшим дилерским центром BMW (была предпринята попытка сноса объекта – «КС»). Я называл это проклятым местом. Сейчас не менее странная история с Евгением Грибовым и его проектом «Снежная миля».

Конечно, если вдруг представить на мгновение, что, например, с помощью властей города, области, в Новосибирске появилась бы благоустроенная набережная, такая, как у городов-соседей — Омска, Томска, Красноярска, Иркутска, то, в общем-то, большего счастья для нас быть не могло бы.

— Горожанам это было бы тоже нелишним.

— Ну да, но так как срок жизнедеятельности гостиницы уже 40 лет, все меньше способности верить в это чудо.

— Тут все-таки какие-то подвижки произошли, за последние 10 лет набережная чуть изменилась, не такая грязная стала, фонари появились.

— Понимаете, если динамику мерить от нуля, то она всегда неплохая. Я всегда сравниваю с нашими соседями, которые находятся на великих сибирских реках. Более ничтожное и жалкое состояние берега, чем в Новосибирске, сложно представить.

— Люди стремятся к воде, к отрытым пространствам. Аргумент, что набережная должна приобрести большее значение, — очевиден. Почему в Красноярске или других местах это сделали, а у нас мэры, губернаторы приходят и уходят и этого не делают? Что тормозит процесс?

— Во-первых, видимо, это во многом характеризует компетенции власть имущих, а во-вторых, они не связывают свою карьеру с горожанами. С моей точки зрения, более знакового проекта, чем набережная, например, для кандидата в мэры Локтя, если предположить, что он хочет переизбраться, просто не существует. Не нужно распыляться. Нужно совершить что-то, что войдет в историю и сознание горожан всерьез и надолго.

— Мы предпочитаем мосты и развязки. Кстати, как они, помогают?

— Нет, это не повлияло на загрузку улицы Большевистской. Развязка на Южной площади кроме ехидной улыбки водителей ничего вызвать не способна. Потому что очевидно, что начинать работы на Большевистской надо было не с него, а с правого поворота, если ехать из центра на Коммунальный мост. Смета правого поворота была около 1,5 млрд рублей, а строительство этого «горбика» бюджету обошлось в 2,5 млрд. Я не говорю, что это правильно или неправильно, плохо или хорошо. Запущенный в эксплуатацию объект не решил проблем, но 2,5 млрд оказались освоены.

— Оптимисты могут возразить. «Сибмосту» были нужны деньги. Он их получил. Задача решена.

— То, что построили, когда-нибудь тоже надо было делать. Но это не первоочередная задача. Если бы убрали левый поворот на Коммунальный мост и позволили потоку проходить — тогда, да, очевидно, сданная развязка тоже нужна. К сожалению, оказалось то, что оказалось. И второе — запуск нового моста. У меня была надежда, что изменится нагрузка на Большевистской, но этого, к сожалению, особо не видно. Наверное, как-то повлиять может объездная дорога, чтобы транзитников убрать с южного направления.

Возвращаясь к теме набережной, прослеживается тенденция, что вопрос становится актуальным накануне очередных выборов.

— Да, в последнее время опять звучали слова: «Мы привлечем федеральное финансирование к берегоукреплению и обустройству набережной». Начало было положено, когда выбирали Владимира Знаткова мэром, он начал рассказывать об этом, потом вопрос временно затих. Накануне выборов губернатора опять появилась медиа-активность от имени заместителя губернатора Дениса Вершинина. Выборы состоялись, Вершинина переместили, актуальность темы благоустройства набережной исчерпана.

На сегодняшний момент работу по благоустройству ведем, наверное, только мы и Майис Мамедов, наш сосед. Затраты — больше 35 млн. рублей на берегоукрепление. Я совершал попытки поговорить с тем же господином Вершининым после его выступлений, когда прочитал у него о предлагающемся государственно-частном партнерстве. Пришел, показал: «Вот, у нас разрешение на строительство, смета 36 млн, это наш вклад. Я пришел узнать, какой ваш». На что он ответил: «Пока в мэрию сходи».

Что касается «Снежной мили», там история очень своеобразная. Намешано все: и специфика основного владельца Евгения Грибова, это очень целеустремленный, упертый человек, я бы даже сказал. Он так увлекся миссией победы над чиновниками мэрии, что забыл про бизнес-план. Проблема была создана предыдущим руководящим составом мэрии, когда выдавались согласования, лишавшие транспортной доступности соседние дома, RiverPark, речной вокзал.

— И что вы предприняли?

— В свое время, когда компании Грибова начали бурить дорогу на Большевистскую, забивать сваи, я был вынужден отправить письмо в мэрию. Там попытались совершить какие-то действия, чтобы устранить возникший дефект, ну, забыли, что к нам ездят автобусы, гости города. Однако ситуация была уже сложная, исправлять было непросто.

А затем просто поменялась команда, новые чиновники начали вопросительно смотреть на Грибова: как ему удалось такое? Как он сумел получить все, что хотел? И почувствовали себя в неблаговидной роли: выиграл при этом кто-то другой, из числа предшественников, а исполнять им. Грибов обиделся, тогда мэрия заняла принципиальную позицию — не пропускать проект. Таким образом, Евгений Грибов превратился из лидера отрасли в жертву.

Это во многом характеризует градостроительную политику региона и то самое наследство, за которое Городецкий должен сейчас отвечать перед Соловьевым во всей красе. Вот очень наглядный пример. Только ленивый не эксплуатировал в своих меркантильных целях такие фамилии, как Афанасьев. Сколько мы уже должны были ему театров соорудить? Грибов тоже строит театр Афанасьева, как соцнагрузку.

Почему я об этом вспомнил? Возле отеля был отведен участок земли для дома, предназначенного для оркестра Каца. Потом владельцем этого участка оказался небезызвестный «Неоград» во главе с Владимиром Аксеновым, который сейчас сидит. Нам ничего не оставалось, как заплатить ему для музыкантов 20 млн, чтобы он передал права на эту землю, которую отвели для Каца. Там Афанасьев, здесь Кац — все в благих намерениях. 20 миллионов собрано с инвестора, который здесь строил.

Сейчас наша угроза по связи с улицей Большевистской — это театр Афанасьева, тоже исключительно из лучших побуждений. Но предчувствия показывают, что ни Афанасьева, ни Каца здесь как не было, так и не будет.

«Локоть сделал разворот на 180 градусов»

— Каковы ваши прогнозы на то, что улучшатся правила работы с землей?

— Вы знаете, вот это самое удивительное, что какие-то события в городе начали происходить. Это прямо чувствуется. Не то, чтобы появились новые правила, но старые отменили.

— Что именно?

— Скажем, уже не работают магические фамилии, «благие намерения» — Афанасьев и Кац — в расчет не принимаются. Это первое. Второе, прежние лидеры отрасли перестали быть столь авторитетными. Все на равных условиях, никаких исключений.

— Это заслуга Виктора Игнатова, как бывшего председателя земельной комиссии?

— Я думаю, главное — заслуга Локтя, это он донес даже не цели, а свои жизненные ценности, установки. Думаю, он пока не имеет знаний и навыков, как эти идеалы превратить в достижимые цели. Вот здесь ему помогает, конечно, Игнатов практическим примером. Например, мне кажется, великолепная сделка, характеризующая новую историю — продажа ПТП-9. Виктор Александрович сделал очень хороший аванс в роли председателя.

Конечно, его знания и навыки бизнесмена просто обезоруживают кандидатов-строителей, претендующих на какие-то двусмысленные договоренности. И там же еще один важный момент. Не знаю, кто автор этой идеи, что председатель земельной комиссии напрямую не связан с департаментом строительства.

— С 1 декабря должность передана Алексею Кондратьеву.

— Скорее не должность, а роль… На мой взгляд, это ошибка мэра. Скорее всего, это кому-то не понравилось в области. Это не значит, что я плохо отношусь к Кондратьеву, я сто лет его знаю и очень симпатизирую ему. Но на фоне тех авансов и обещаний, которые Локоть дал горожанам — это шаг назад. То, что было сделано, когда эти роли были разделены административно, создана возможность публичного принятия решений, это очень важно. Таким образом, Локоть сделал разворот на 180 градусов, и мы возвращаемся опять к театру Афанасьева.

— По вашему мнению, деятельность земельной комиссии этим летом была публична?

— Она исключала достижение сепаратных эксклюзивных договоренностей.

— Если Локоть принял такое решение, считаете ли вы, что он может пойти дальше, отодвигая Игнатова?

—Дело даже не в Игнатове. Видимо, Локтю объяснили, что публичности не надо, это неэффективное управление. Дело совершенно не в Игнатове. Вертикаль, исключающая публичность, — вот главная ценность. Путин долго ее строил не для того, чтобы вот здесь сейчас кто-то от нее отступал.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ