Заводская жизнь

Если в центральной России жилые лофты хотя и не спеша, но набирают популярность, то в Сибири этот вид недвижимости практически не представлен

В начале нулевых в России появился новый вид жилой недвижимости — лофт. Изначально большую популярность приобрели лофты, которые представляли собой некое арт-пространство в бывшем производственном помещении и использовались для различных модных выставок, творческих мероприятий, чем и притягивали так называемый креативный класс. Позже термин «лофт» стал применим и к жилому пространству. Однако если в Москве и Санкт-Петербурге квартиры, созданные на базе бывших заводов и различных промышленных предприятий, пришлись по вкусу, то в регионах, в частности, в СФО, жилых лофтов практически нет, в отличие от активно формирующегося рынка арт-лофтов. С чем это связано и как может измениться тренд в регионах в ближайшее время — в материале «КС».

Первые лофты появились в США примерно в середине прошлого века. Такой тип жилья сразу облюбовала богема, прежде всего потому, что формат помещения позволял жить, работать и проводить выставки и другие творческие мероприятия в одном месте, что было достаточно удобно и экономично. Кроме того, высокие потолки, огромные открытые пространства, обилие света, хорошая акустика, а также особая аскетичная атмосфера с индустриальным прошлым лофт-пространства притягивала представителей всевозможных творческих профессий. Однако спустя некоторое время лофт из дешевого жилья для небогатых творцов перешел в категорию элитного. Тем не менее как в США, так и в Европе наряду с элитными лофтами продолжают существовать и недорогие варианты, которые до сих пор имеют большой спрос. А вот в России жилые лофты сразу же заняли сегмент премиального типа недвижимости, который практически не представлен на региональном уровне.

Иначе дело обстоит с бизнес-лофтами и арт-лофтами, Новосибирский рынок которых уже начал формироваться, развивая при этом уникальную конкурентную среду. Об этом также говорит и недавний визит владельца известного московского творческого лофта Flacon Николая Матушевского, целью приезда в Новосибирск стало предложение местным бизнесменам несколько вариантов франшизы на свой проект.

«Появление лофтов в России правильнее будет отнести к 90-м годам, когда многие производственные помещения остались невостребованными, — считает исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов. — Однако до сих пор этот вид жилья не получил широкого распространения». Собеседник «КС» связывает это с рядом объективных причин, характерных как для федерального рынка, так и для регионального. «С одной стороны, в России и, в частности, в Новосибирске многие производственные площадки находятся в плохом состоянии, и их выгоднее снести и построить на их месте новое многоэтажное жилье, чем вкладываться в реконструкцию», — считает Александр Астахов.

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева также отмечает, что состояние производственных площадок в Новосибирске, как правило, довольно плачевное. «Кроме того, хорошие лофты получаются из старых кирпичных производственных зданий, а в Новосибирске преобладают производственные панельные здания, и они менее привлекательны, — поясняет эксперт. — К тому же в регионе больше говорят о переводе промплощадок за город, чем реально это осуществляют и освобождают промышленные здания в центре города».

Затраты на реставрацию старых зданий сказываются и на цене лофтовых квартир, которые как правило относятся к категории бизнес-класса или элитного жилья. «Что касается ценовой политики применительно к лофтам, то здесь вопрос еще и в позиционировании. Если объект будет близко к центру или в зеленой зоне, он может находиться и в высоком ценовом сегменте, — поясняет Елена Ермолаева. — Если же расположение лофта не вполне удачное, то это может быть так называемое «место для творческой молодежи», и, соответственно, цена будет достаточно низкой», — считает эксперт.

Исходя из этого инвестиционная привлекательность лофтов пока весьма непредсказуема. И если некоторые объекты показывают высокую доходность, другие — не отличаются активным ростом цен. Но, как отмечают эксперты, в условиях несформированного рынка лофты сегодня еще могут быть реализованы по очень высокой цене, так как часто покупатель готов платить за недвижимость, которая подчеркивает его индивидуальность. «Это объекты для тех, кто хочет чего-то необычного, неординарного, итакие люди есть, однако необходимо, чтобы какая-то компания решиласьподобный проект запустить», — отмечает Елена Ермолаева, но при этом добавляет, что, тем не менее, перспективы у этого типа жилья хорошие, хотя сам рынок довольно узкий.

Александр Астахов, напротив, убежден, что до сих пор при общем объеме застройки доля рынка, занимаемая лофтами, очень мала, и составляет тысячные доли процента. «Тренд, может возникнуть, но, на мой взгляд, в первую очередь будут появляться арт-лофты, а лофты как жилое пространство не получат широкого развития в регионах. Если и возникнут какие-то проекты, то они будут единичные и не окажут значительного влияния на рынок», — поясняет Александр Астахов.

Собеседники «КС» отмечают, что в Европе и США лофты продолжают появляться только потому, что пустующие промышленные здания сносить дороже, чем преобразовывать их в жилье или арт-пространство. В России другая природа происхождения лофтов, и они появляются только в том случае, если есть ограничения по сносу промздания, связанные, к примеру, с архитектурной ценностью объекта, но если таких ограничений нет, то здания неукоснительно сносятся, и на их месте появляются более ликвидные и капиталоемкие высотки. «Наши бизнесмены в основном работают по проверенным, отработанным моделям, и к подобному креативу относятся настороженно. Они скорее снесут старое производственное здание и построятна его месте дом с квартирами-студиями. Этот бизнес им понятен, все отработано, проблем возникнуть не должно», — поясняет Елена Ермолаева.

Как считают эксперты, недостаток площадок для создания жилых лофтов в Новосибирске объясняется еще и тем, что не каждое промздание может для этого подойти, а только то, где ранее располагалось невредное производство. Кроме того, оборудовать в России классические лофты достаточно сложно, в том числе и с юридической точки зрения, например, перевести из статуса нежилого помещения в жилое, а это может также повлечь за собой сложности с пропиской.

Соответственно, в чистом виде жилые лофты до сих пор встречаются достаточно редко, в большинстве случаев, это стилизация под лофт, а не реконструированные промышленные здания. Однако, несмотря на определенные трудности, лофты в классическом понимании все же присутствуют на отечественном рынке недвижимости.

Если говорить о самых крупных жилых лофт-проектах, реализуемых на территории России, то к ним можно отнести московские «Кадашевские палаты», «Даниловская мануфактура», «Рассвет», Manhattan House, Clerkenwell House, девелопером перечисленных лофтов является компания KR PROPERTIES. Все проекты находятся в разной степени реализации, но при этом предлагают в основном элитные лофт-апартаменты на базе реконструируемых промышленных и административных зданий различных эпох.

Среди проектов жилых лофтов также достаточно интересным является многофункциональный комплекс «Красный Октябрь», реализацией которого занимается компании «GUTA-девелопмент». Как заверяет девелопер, «Красный Октябрь» должен стать особенным продуктом на рынке жилья luxury-сегмента России. Проект находится на территории бывших помещений кондитерской фабрики «Красный Октябрь», производство которой к настоящему времени перевезено в новые корпуса в Красносельском районе Центрального округа Москвы.

Еще можно выделить крупный проект ЖК The Loft, который расположился на территории бывшей фабрики кожевенных изделий, девелопером является компания RED Development.

Среди региональных лофт-проектов достаточно интересным стал екатеринбургский проект «Главный проспектъ», который разместится на площадке Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов (ЕЗОЦМ) в центре города. О начале его реализации стало известно весной, окончание первого этапа проекта запланировано на начало 2015 года. Одним из ключевых объектов комплекса станет реконструированный исторический памятник архитектуры 1916 года постройки (здание аффинажного завода), где запланировано разместить апартаменты и пентхаусы.

В последнее время также достаточно популярны стали бизнес-лофты, но при этом они могут сочетать как офисные помещения, так и студии, шоу-румы, магазины. Среди федеральных игроков достаточно известен лофт-бизнес-центр «Арма завод», это крупный многофункциональный комплекс, занимающий здания бывшего газового завода. Дореволюционная постройка с необычной архитектурой была основательно реконструирована в 2007 году. Другие проекты, как правило, представляют собой творческое пространство с офисной составляющей. К подобным проектам можно отнести, к примеру, дизайн-завод «Флакон» — один из первых в Москве творческих кластеров, который был образован в 2009 году на месте действующего на протяжении 150 лет хрустально-стекольного завода по производству флаконов для духов, поставляемых на первую в России парфюмерную фабрику. В начале 2000-х производство было полностью прекращено, и производственные корпуса были превращены в «дизайн-завод». Также к подобным лофт-проектам относится и небезызвестный центр современного искусства «Винзавод». Другой яркий пример — питерский лофт-проект «ЭТАЖИ», который представляет собой в первую очередь многофункциональное арт-пространство на пяти этажах, но при этом располагает хостелом, поэтому частично является и жилым лофтом. Еще одним творческим кластером стал лофт ARTPLAY, который позиционирует себя прежде всего как специализированный деловой и торговый центр в области архитектуры и дизайна и объединяет на своей территории дизайнеров, архитекторов, проектировщиков, а также поставщиков и продавцов мебели, света, керамики, отделочных материалов и специального оборудования.

Тем временем и в регионах начинает формироваться рынок арт-лофтов. Как уже писал «КС», в этом году в Новосибирске был запущен первый местный лофт под брендом «ТРАVА». Он расположился в помещениях бывшей шоколадной фабрики «Кондитер» на улице Фрунзе. Как рассказала основатель лофта «ТРАVА», художница Александра Шатохина, существуют разные модели функционирования лофта, и все зависит от места. «У нас тоже есть своя специфика, ведь мы не полностью заниманием фабрику, а лишь ее часть. Поэтому целесообразнее всего был такой вот «андерграунд» — оставить все, как есть, но немного зонировать, добавить элементы инфраструктуры, необходимые для нормальной жизнедеятельности, — электричество, тепло, и т. д., — отметила Александра Шатохина. — В той же Москве творческий сегмент значительно более развит, в нем вращается больше денег, из чего вытекает готовность брать в аренду привлекательные площадки. Совсем иначе ситуация обстоит в Новосибирске, где творческий класс находится в зачаточном состоянии. Исходя из этого нашей стратегической целью было создание лофта с низкой арендной ставкой, которую бы «осилили» местные компании». Также Александра Шатохина не исключила, что в «Траве» со временем может появиться и жилое пространство, и если это случится, то проект может получить статус первого жилого лофта в Новосибирске.

Совсем недавно в городе появился еще один проект лофта — «Мельница», который также уже заявил о себе. Лофт расположился в здании бывшего хлебокомбината по улице Фабричной. «Наш лофт будет объединять под своей крышей дизайнеров, архитекторов, художников, декораторов, — рассказал арт-директор лофт-проекта «Мельница» Игорь Антропов. — Состав потенциальных арендаторов уже формируется». Напомним, что презентация проекта состоялась около месяца назад и была совмещена с визитом владельца московского лофта Flacon Николая Матушевского, который предлагал несколько вариантов франшизы на свой проект, таким образом, не исключено, что количество арт-лофтов в Новосибирске может увеличиться.

«В Новосибирске я вообще не вижу в ближайшее время каких либо промышленных площадок, которые можно было бы перепрофилировать в классический лофт в понимании европейцев или американцев, — рассказал главный архитектор ООО «АкадемСтройПроект», член Союза архитекторов России Артур Лотарев. — Что касается проекта «Мельница», то, на мой взгляд, все, что нужно было сделать, это просто приспособить здание, которое было абсолютно аутентичным, со своими пропорциями, решениями фасадов, окон с интересными рамами, металлической лестницей и т. д., под новый функционал. А по факту — надстроили этаж, сделали пластиковые окна с непонятным членением, убили тем самым всю пластику фасада и получили современное здание, причем без какого-либо ярко угадываемого стиля, а стиль обязателен для лофта, — пояснил эксперт. — Идею лофта, как мне кажется, просто притянули за уши, потому что помещение находится невыгодно в отношении транспортной развязки. Но лофт на лофт стал не похож, художника тут обманешь».

Тем не менее, какое бы воплощение не имели региональные проекты лофтов, конкуренция между ними растет, в том числе и в соседних областях. Как стало известно «КС», на конец августа запланировано открытие лофта в Омске (бизнес-лофт). Однако этот проект ориентирован прежде всего на молодых бизнесменов, и основными мероприятиями лофта должны стать различные бизнес-семинары и тренинги.

Арт-лофты стали появляться и на севере страны, недавно был открыт лофт в Тюмени на площадке мебельной фабрики. Основатель FABRIC LOFT № 1 Артем Техненко рассказал «КС», что изначально планировал открыть ночной клуб, но после некоторых подсчетов оказалось, что запустить лофт на бывшей производственной площадке значительно дешевле, тем более что подходящих площадок в Тюмени оказалось достаточно.

Но несмотря на то, что региональный рынок арт-лофтов начинает формироваться, все проекты носят несколько самодеятельный характер, и крупные девелоперы, а точнее редевелоперы, не идут в регионы. Соответственно, и эксперты скептически относятся к региональным арт-проектам лофтового типа, указывая на недолговечность их существования. «На мой взгляд, жизненный цикл проектов уже функционирующих в Новосибирске лофтов составит 3–4 года, это не значит, что по истечении этого времени арт-пространства перестанут существовать, но, скорее всего, поменяется либо владелец площадки, либо концепция места», — считает Александр Астахов.