Факторы недоступности. На стоимости жилья больше всего сказываются выкуп земли и технологическое присоединение

Ситуация на рынке жилой недвижимости в Сибири, на первый взгляд, складывается в пользу покупателя. Растет количество сданных домов, увеличивается, если верить официальной статистике, средняя зарплата, в отдельных регионах даже зафиксировано снижение цен на новостройки. Вот только, по большому счету, жилье по-прежнему остается недоступным для многих граждан. Какие факторы оказывают наибольшее влияние на формирование стоимости, и за счет чего ее можно снизить, разбирался «КС».

По данным Новосибирскстата, объем введенного в эксплуатацию жилья в Сибирском федеральном округе в январе — сентябре этого года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 15,3%. А это, ни много ни мало, 4,17 млн квадратных метров.

Наиболее активно развивается новосибирская недвижимость. В регионе сдано 948,1 тыс. кв. м жилья, что на 31,4% больше, чем за десять месяцев 2012 г. Также растут рынки Иркутской области, Алтайского и Красноярского краев, где зафиксировано увеличение количества сданных объектов, соответственно, на 29,5%, 25,4%, 23%.

При этом, как свидетельствуют в Союзе инженеров-сметчиков России, себестоимость «квадрата» в Новосибирской области по состоянию на октябрь составляла 43 141 руб., в Иркутской — 40 435, в Красноярском крае — 20 283 и на Алтае — 35 335 руб.

Но себестоимость — одно, а цена для конечного потребителя другое. Особенно высока она в Красноярском крае — 53 690 руб./м2.

Ситуацию несколько сглаживает то обстоятельство, что периодически цены перестают расти, а иногда даже слегка снижаются. К примеру, недавно это столь редкое на отечественном рынке недвижимости явление было зафиксировано в Новосибирске. Как подсчитали в аналитическом центре агентства недвижимости «Жилфонд», в начале декабря средневзвешенная цена на первичном рынке города составила 57,15 тыс. руб. за квадратный метр, что на 0,33% ниже средневзвешенной цены в ноябре этого года.

Впрочем, такое снижение цены можно назвать скорее символичным. Но будь оно в десять раз больше, это вряд ли сделало бы покупку жилья доступной для большей, чем сегодня, части населения. Так, среднемесячная зарплата в СФО в первые девять месяцев текущего года составила 25 512 руб. То есть меньше половины квадратного метра в красноярской новостройке.

В отдельно взятых регионах ситуация выглядит иногда чуть лучше, но чаще — хуже. Больше всего зарабатывают в Красноярском крае — 30 516 руб., затем следует Томская область — 29 300 руб. и Иркутская — 28 093 руб. Меньше всего — на Алтае, где средняя зарплата чуть превышает 17 тыс. рублей, то есть едва хватит на полметра жилья, построенного в регионе.

Но почему жилье так дорого и продолжает расти в цене? Однозначного ответа на этот вопрос, похоже, не существует.

«Стоимость жилья складывается из очень многих факторов, — комментирует президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. — Во-первых, застройщику требуется заплатить за землю, это примерно 30–35% общих инвестиций в проект. Затем нужно потратиться на технологическое присоединение. Только присоединение электроэнергии может занять от 18 до 33% всей себестоимости». «И есть еще масса других расходных статей — зарплата, аренда техники, инженерное оборудование стройплощадок и так далее. И я не говорю о временных затратах. Получение разрешения на строительство может занять 2,5 года, и это в порядке вещей», — добавляет глава АСР.

Аналитик УК «ФИНАМ» Максим Клягин также отмечает дороговизну подвода коммуникаций и обеспечения строительства. «Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах, не говоря уже о столице, может быть выше на несколько порядков, дополнительные расходы подразумевают и различные административные барьеры, а также разрешительные процедуры», — констатирует эксперт. Клягин так оценивает «основные статьи затрат в массовом многоэтажном домостроении»: аренда или приобретение в собственность земельных участков — 30–40% затрат, согласования и подключение к инженерным сетям — около 20–30%.

В свою очередь, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин дает такой расчет структуры стоимости «квадрата»: «Средняя температура по больнице» примерно такова: 10% — земля, 10% — проектирование и управленческие расходы, 30%— стоимость возведения коробки, 30% — различная инфраструктура, коммуникации, доля города, расселяемых и т. п.». «20% — прибыль, которую еще нужно уменьшить на выплаты по банковским и прочим займам, в зависимости от схемы финансирования», — добавляет эксперт.

Интересно, что эксперты не считают колебания цен на стройматериалы фактором, влияющим на ценообразование в сфере жилищного строительства.

«Деньги, за которые застройщик приобретает стройматериалы, не имеют существенного веса в себестоимости возведения жилья, — объясняет Николай Кошман. — В целом на один “квадрат” площади объекта уходит (я говорю очень приблизительную цифру, исключительно для понимания ситуации) около девяти тысяч рублей, потраченных именно на стройматериалы. На цемент, шлакоблоки, металл, кирпич, тепло- и гидроизоляцию перечень обширен. Если переходить на частности, то, к примеру, доля стоимости цемента в “квадрате” составляет около трех процентов. Иногда чуть меньше, иногда чуть больше».

Николай Кошман так иллюстрирует свой тезис: «Если квадратный метр жилья обошелся покупателю в 100 тыс. рублей, то на цемент он потратил всего три тысячи. Согласитесь, немного. Тем более что разные отделочные материалы, с помощью которых он затем обустраивает свою квартиру, обходятся потребителю в разы дороже… В любом случае стройматериалы, даже подорожай они в несколько раз, не способны сделать “квадрат” золотым».

Производители, например, цемента подтверждают, что на стоимость жилья для потребителя влияет целый комплекс факторов, но точно не цена условных «кирпичей».

«Федеральная антимонопольная служба проводила исследования с целью выяснить, какова зависимость между цементом и конечной стоимостью жилья, — вспоминает президент ЗАО «Евроцемент групп» Михаил Скороход. — Так, даже если представить себе такую ситуацию, что заводы поднимут цены в два раза, влияние на квадратный метр будет исчисляться двумя процентами». Президент холдинга «Сибирский цемент» Георг Клегер отмечает: «Более заметное влияние на цену жилья оказывают такие факторы, как стоимость строительных работ, подключение коммуникаций, выкуп земли, наличие избыточных административных барьеров и т. д.».

«Рост цен на строительные материалы, конечно, не является определяющим фактором опережающих темпов увеличения рыночной стоимости жилой недвижимости», — резюмирует Максим Клягин.

Аналитик предлагает сосредоточиться на решении таких «актуальных для индустрии проблем», как «наличие избыточных административных барьеров, коррупционной составляющей». «Снижение этих необоснованных издержек в целом могло бы привести к значительному сокращению затрат профильных компаний, стать фактором роста рынка, увеличения предложения, развития конкуренции, эффективности и, как следствие, снижения цен», — полагает эксперт.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ