Строители и застройщики

«КС» продолжает вести на своей «строительной площадке» дискуссии, посвященные качеству строительства, и приглашает представителей отрасли, власти и экспертного сообщества не только принимать участие в обсуждениях, но и предлагать свои темы. На этот раз корреспондент «КС» выяснял, какая стратегия развития компании застройщика более эффективная: создание собственных строительных мощностей или наем генподрядчика.

Начальник инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области Валерий Анищенко оценил качество жилья в Новосибирске все-таки на «троечку». Смеем предположить, что объяснение этому может крыться в том, что возводят жилье в основном экономисты, а не строители. В то время как доля квадратных метров, построенных профессионалами, несравнимо мала. О том, сколько строят генподрядные организации и почему делать все своими силами лучше, — в материале «КС».

Если проанализировать рейтинг застройщиков, который ежегодно составляет мэрия Новосибирска на основе объема ввода квадратных метров, то получается, что за редким исключением почти все строят сами. Правда, и качество при этом, как уже было сказано выше, не блещет — на «троечку». Если начать рассмотрение с верхушки прошлогоднего топа, то лидер 2012 года ООО «Сибирь-Развитие», ООО «КПД-Газстрой» и оказавшееся на третьем месте ООО «ДИСКУС Плюс» возводят дома собственными усилиями.

Аналогичная ситуации складывается и у застройщиков ООО «Энергомонтаж», ООО «МЖК «Энергетик» («Первый строительный фонд»), ООО «Сибстройресурс и К» (ГК «Кварсис») и ГК «ПТК-30», которая в прошлом году заняла последнее место в рейтинге. А по итогам нынешнего года некоторые участники рынка прочат ей более почетное место.

Тем не менее несколько компаний выбиваются из общего списка. «Мы как заказчики ставим цели и, соответственно, требуем от подрядчиков желаемого качества. Данная система имеет ряд преимуществ, так как если подрядчик выполняет работу неудовлетворительно, то его всегда можно поменять на другого. В противном случае можно стать заложником собственных рабочих сил. На мой взгляд, данная модель в РФ оптимальна», — считает директор по маркетингу и продаж СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. Для строительства ЖК «Европейский берег» компания привлекла генерального подрядчика «Комплекс Строй» (Хорватия).

Любопытен и подход такого застройщика, как Вячеслав Крючков. Он, как правило, почти на каждый объект организует новую компанию. В результате даже в топ-листе городской администрации он разместился на 8-й позиции под тремя лицами: ООО «Сибирьстройнивест», ООО «Инвест Групп» и он же ООО «Хаус-клаб». Но несмотря на разнообразие названий, в выборе генподрядчика он демонстрирует постоянство. Почти все объекты застройщика выполнило ООО «СК «СибМонтажСпецСтрой» (один из последних масштабных проектов — наклонные башни Технопарка в Академгородке).

«На сегодняшний день наша компания не является аффилированной ни с одним застройщиком, что и обусловливает динамичное развитие», — в свою очередь заявляет директор ООО «СК «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов.

Еще один постоянный участник рейтингов — ООО «Краснообск Монтажспецстрой», по словам представителей отрасли, использует мультипликативный подход. Сам застройщик о своих предпочтениях «КС» не рассказал. Но как говорит один из участников рынка, в последние года три наряду со своей компанией ООО «КМС» привлекает генподрядную организации СК «Индексстрой», объясняя это созданием внутренней конкуренции для поддержания тонуса собственных строителей.

ООО «СК «Метаприбор», входящее в ГК «Метаприбор», успевает строить не только для себя, но и для других застройщиков. Так, компания Владимира Мартыненкова строит для компании «АКД-Мета» четыре дома по ул. Лескова, входящих в ЖК «Оазис».

Большинство других строительных компаний, чьи проектные декларации изучал «КС», также имеют аффилированные с ними компании, осуществляющие основные строительные работы.

В ЗАО «Строитель» также озвучили желание следовать заданной тенденции. «До сих пор мы работали на условиях генподряда и субподряда, но на данный момент находимся в процессе создания собственной организации, которая обеспечивала бы этот процесс самостоятельно. Не могу сказать, что это обусловлено исключительно негативным опытом взаимодействия с генпорядчиком, хотя и такое случалось, но, к счастью, мы имеем и пример длительного продуктивного сотрудничества», — сообщил генеральный директор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков. Также в компании отметили положительный опыт с такими организациями, как ЗАО «Рускит» и СК «Арго» (совместная российско-китайская компания).

«Выбор формы организации строительного процесса, безусловно, сказывается на качестве жилья. Конечно же, перекладывать средства из правого кармана в левый приятнее, в основном этим и объясняется то, что большинство крупных застройщиков заводят своих собственных подрядчиков. Кому хочется вытаскивать деньги из своего кармана и отдавать «чужому дяде»? Правда, строит «чужой дядя» быстрее и качественнее», — заступается за своих коллег Анатолий Павлов. Также, по заверениям собеседника «КС», не всегда застройщики таким образом и экономят, так как им приходится содержать штат собственного генподрядчика. «По крайней мере по цене подрядных работ можно устроить открытый тендер, а самого исполнителя всегда спросить», — продолжает настаивать глава «СМСС».

Тем не менее, по его же данным, если мыслить объемами жилья, то независимыми генподрядчиками построено лишь 10–15% от тех же 1,5 млн кв. метров, введенных в 2012 году.

Но объемы будут увеличиваться, считает Анатолий Павлов: «Сегодня количество предложений со стороны заказчиков превышает количество подрядчиков. Несмотря на то что некоторые утверждают, что кризис продолжается, я не соглашусь. Напротив, я наблюдаю подъем в строительной отрасли, и это прежде всего чувствуется по количеству заказов. На мой взгляд, сегодня застройщиков все-таки больше, чем подрядчиков, но в данном случае имеются в виду компетентные адекватные команды. Как правило, такие компании возглавляют и профессиональные строители, а не экономисты, как у большинства застройщиков».

К таким компаниям строитель отнес опять же «Арго», а также СК «Еврострой», «Индексстрой и СК «Метаприбор», который одновременно выступает и в роли заказчика. В то время как всего в Новосибирске порядка 2 тыс. подобных организаций.

В отношении профессионализма с коллегой согласился и Владимир Мартыненков: «В генподрядной организации все зависит от квалификации инженерно-технического состава, профессионализма прямых исполнителей и умения руководства организовать процессы, особенно при одновременном строительстве на разных площадках города». Глава концерна отметил острую нехватку менеджеров проекта. «Это люди, которые стоят на самой вершине управления проектом и должны увязать интересы всех сторон — заказчика, подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков и т. д. Это не просто редкая специальность — их вообще нигде не готовят. Мы для своих проектов их растим внутри компании. И это небыстрый процесс», — посетовал Владимир Мартыненков.

«У нас все-таки больше вертикально интегрированных компаний, чем чистых девелоперов. Если у застройщиков нет проблем с финансированием, то, например, в кризис они могут довольно значительно «ронять» по цене подрядчиков. А компании, у которых сложно с финансами, благодаря подрядчикам выживают, — подводит итог независимый аналитик Сергей Николаев. — Поэтому несколько сложно однозначно сказать, что лучше и эффективнее. Думаю, что компании, которые строят собственными усилиями, могут себе позволить играть на себестоимости. А с другой стороны, это также может обернуться проблемами. Например, владеете вы кирпичным заводом, как тот же «ПСФ», — это очень хорошо, но когда наступает кризис, то он, как известно, бьет по всем структурам. В то время как «КМС», напротив, имеет много субподрядчиков и не желает организовывать холдинг, оставаясь при этом очень успешной компанией. Считаю, что главное — это эффективность управления, а не форма», — резюмировал эксперт.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Дмитрий Червов, генеральный директор компании «Сибирь-Развитие»

Одна из острейших проблем Новосибирска — нехватка парковочных мест. Но застройщики отмечают низкий спрос на машино-места в новостройках и не соглашаются с существующей схемой обеспечения новостроек парковками — 1 машино-место — 1 квартира. На этот раз свое мнение по поводу системы организации парковок высказал генеральный директор компании «Сибирь-Развитие» Дмитрий Червов.

— Мы построили в микрорайоне Березовое плоскостные парковки, чтобы не вкладываться в такое дорогое удовольствие, как подземные автостоянки. Плата за стоянки не взимается. И что в результате? Никого, максимум три машины на стоянке. Я считаю, что количество парковок необходимо дифференцировать по классу жилья, брать за основу практику застройщиков, работающих в сегменте жилья экономкласса, и менять нормативы. Количество парковок должно быть разным, как для новостроек центра, так и для отдаленных районов и для жилья экономкласса. И если сейчас средний норматив 1 квартира — 1 машино-место, то у нас при метраже квартиры в 22 кв. м норматив составляет 1 машино-место на 2 таких квартиры, и все равно парковки пустуют. Аналогичная ситуация складывается и на Горском, но там хоть это можно объяснить тем, что парковки построены подземные и, соответственно, требуют платы. Также с плоскостными стоянками возникает еще одна проблема — а кто будет их содержать? И особенно этот вопрос обострится зимой. Считаю, что в нынешнее время необходимо делать упор на общественный транспорт, повышать его комфортность и передвигаться по городу именно на нем.