Город мечты

Жилой комплекс Изумрудный, расположенный в городе-спутнике Новосибирска Бердске, — уже более 10 лет считается одним из самых элитных микрорайонов Сибири. Подобной застройки, учитывая ее включенность одновременно и в городскую среду, и в лесопарковую, нет даже в Москве. При этом Изумрудный стал, пожалуй, самым ярким воплощением утопических идей в реальную жизнь.

Жилой комплекс Изумрудный расположен на окраине Бердска, на берегу Бердского залива. Ассоциация фирм КСК — застройщик комплекса — с самого начала запланировала и планомерно реализовывала программу создания максимально комфортного жизненного пространства. Проект застройки предусматривал комфортное жилье, отлаженную систему коммуникаций, спортивные и развлекательные учреждения, систему безопасности. Первое здание было построено в 1994 году, последнее — всего пятью годами позже. Огороженный высоким забором Изумрудный создавался как закрытый элитный жилой комплекс для тех, кого в 1990-х называли «новыми русскими».

«Комплекс включает в себя 12 зданий высотой от пяти до восьми этажей, кафе и спорткомплекс (тренажерный зал, зал для игры в большой теннис, зал для командных игр), расположенные на территории в 5,5 га. В среднем в пятиэтажках по 14 квартир, в восьмиэтажке — 70 квартир. Высота потолков от 2,7 м до 2,85 м. Примерно 50% всех квартир — двухуровневые, их площадь от 180 до 220 кв. м. Примерно 10% — квартиры малой площади — от 70 до 100 кв. м. В двух из 12 зданий установлены лифты», — рассказывает корреспонденту «СС» управляющий делами ТСЖ «Изумрудный» Александр Машинистов. Всего в комплексе около 300 квартир. По словам экс-председателя ТСЖ «Изумрудный», генерального директора корпорации «Медиасфера» Андрея Гладченко, в комплексе есть квартиры и по 400 кв. м, две из которых сейчас выставлены на продажу.

Несмотря на то что на территории комплекса не были предусмотрены школа и детский садик, эти социальные объекты находятся рядом с Изумрудным. Для комфорта своих детей жильцы комплекса инвестировали деньги в ремонт детского садика, расположенного по соседству. По их инициативе восстановлен неработавший бассейн. Но садик не стал закрытым, его по-прежнему посещают ребятишки и из других районов Бердска.

«В середине 1990-х годов Изумрудный был абсолютно новым словом на рынке элитной недвижимости в пригороде Новосибирска. Альтернативы ему как дорогому жилью в зеленой зоне, да еще и на берегу Обского моря, просто не существовало. Эти квартиры были востребованы», — говорит руководитель экспертного отдела ГН «Эрмитаж» Ирина Марфина.

В то же время как пионер в новой недвижимости Изумрудный по ряду параметров оказался тем самым пресловутым «первым блином». Так, жители Изумрудного бок о бок соседствуют с обитателями хрущевок. Причем дорога к элитному комплексу разбита в той же мере, что и к большинству других микрорайонов Бердска. Несмотря на то что комплекс рассчитан на весьма обеспеченную публику, организаторы проекта не предусмотрели необходимого количества парковочных мест как для самих жильцов, так и для их гостей. «При проектировании предусмотрено было всего 32 капитальных гаража. Закрытая парковка расположена только под одним зданием. Открытых стоянок рядом с домами катастрофически не хватает, особенно летом. Например, у нас есть так называемая гостевая парковка, но, как правило, гостям Изумрудного приходится искать парковку за чертой комплекса. Некоторые жители даже просят ТСЖ расписать парковочные места у своих домов», — рассказывает господин Машинистов.

Однако, по словам Андрея Гладченко, изначально по проекту предполагалось построить 11 зданий, спорткомплекс и шестиуровневую парковку: «Такой парковки хватило бы на всех. Но в то время парковочные места мало кто хотел покупать. В результате застройщик принял радикальное решение. Была построена двухуровневая парковка, а выше — жилой дом. Жилые площади в то время были куда более востребованы. В качестве варианта решения проблемы сейчас может быть снос ветхого строения по соседству с Изумрудным, на месте которого и можно построить многоуровневую парковку. Но из-за высокой стоимости строительства жители комплекса на этот шаг пока не решаются», — поделился господин Гладченко.

Кроме того, на этапе проектирования «изумрудной» мечты никому и в голову не могло прийти, что квартиры площадью более 120 кв. м уже через 10 лет потеряют свою ликвидность. «По современным меркам площадь квартиры 200 кв. м избыточна. Даже очень обеспеченные люди сегодня предпочитают покупать квартиры площадью в 100–120 кв. м. Это считается пределом разумного. Я знаю случаи, когда из двухуровневой квартиры в Изумрудном делались две одноуровневые, автономные друг от друга», — говорит Гладченко.

Другим примером несоответствия Изумрудного современному пониманию элитности являются капитальные переделки некоторых зданий комплекса на новый лад. Так, жильцы одной из пятиэтажек сделали перепланировку здания: надстроили один этаж, заменили водопроводную и канализационную системы, установили лифтовую шахту и украсили фасад здания облицовкой. «Это здание стало лучшим не только снаружи, но и внутри», — констатирует Машинистов.

Не дождавшись понимания своих соседей, Андрей Гладченко решил самостоятельно заменить металлическую крышу над своей квартирой настилом из катыпала: «По современным меркам металлические крыши — уже анахронизм. Но больше дождь не барабанит по моей крыше. Живу и радуюсь комфорту. Думаю, рано или поздно жильцы Изумрудного последуют моему примеру».

Сейчас перед сообществом жильцов Изумрудного стоит задача облагородить спуск к Обскому морю. Но пока нет понимания того, из каких материалов будет сделана лестница. Управление ТСЖ ведет по этому поводу консультации с жильцами. «Сейчас мы общаемся с каждым жильцом. Но, конечно, проявят социальную ответственность далеко не все. Если 20 человек сбросятся — хорошо, если 40 — значит, построим за эти деньги», — подчеркивает господин Гладченко. Ситуация осложняется тем, что никаких юридических прав на участок спуска к Обскому морю у Изумрудного вообще-то нет.

По оценке риэлтеров, квартиры в Изумрудном сегодня менее востребованы, чем даже пять лет назад. «Сейчас рынок предлагает более интересные варианты элитного жилья за городом — поселки таунхаусов и коттеджей в экологически чистом месте, с необходимой для жизни инфраструктурой. Площадь там сопоставима с квартирами в Изумрудном, но комфорт совсем другой», — говорит госпожа Марфина.

Если на момент начала продаж квартиры в Изумрудном стоили $800–1000 за кв. м, и это было почти беспреце-дентно дорого, то сегодня цена около $3000 — это уже не рекорд для новосибирского рынка «элитки». «Квартиры в Изумрудном не уходят на второй день», — констатирует Марфина. В среднем здесь каждый год около трех–пяти квартир меняет своих владельцев. «Рынок жилья здесь вполне можно назвать живым, но он очень консервативен», — заключает Андрей Гладченко.

Но, пожалуй, самое печальное то, что в Изумрудном не получилось создать социально однородного сообщества жильцов. «Когда я приехал сюда, жизнь действительно казалась новой и прекрасной, — делится на условиях анонимности один из обитателей Изумрудного. — У нас были свои праздники, соседские пикнички, каждый чувствовал себя хозяином этого маленького микрокосмоса. Увы, все это закончилось, как только учредители КСК перестали безвозмездно инвестировать деньги в фейерверки, зеленые газоны и детские горки. Тут и выяснилось, что каждый владелец элитной квартиры готов глотку соседу порвать, но дерьмо за своей собакой, простите, убирать не намерен. Что говорить: не получилось ни содружества, ни сообщества».

Впрочем, нужно ли пытаться создавать «счастливое общество» за высоким забором? Опыт коттеджных поселков Москвы пока не может считаться успешным — там тоже не все соседи дружат между собой семьями. Впрочем, это тема уже для другой публикации. «А пока в Изумрудном живут все те, кто может позволить себе там жить. Не более того», — констатирует Ирина Марфина.