Потеряли интерес

Инвесторы теряют интерес к закрытым ПИФам недвижимости. 14 марта появилось официальное сообщение о прекращении «Фонда недвижимости СибиряК», находящегося под управлением УК «СибиряК», а 17 марта был расформирован фонд «Инвестиции Сибири — Региональная недвижимость и Капитал», находящийся под управлением УК «Инвестиции Сибири». Эксперты полагают, что от ЗПИФов прежде всего откажутся те инвесторы, которые открывали их для получения налоговых льгот.

В сообщениях обоих фондов указывалось, что решение об их расформировании принято управляющими компаниями. В УК «СибиряК» комментарий на момент выхода номера «КС» получить не удалось. А представители УК «Инвестиции Сибири» пояснили, что решение исходило от собственников ЗПИФН и не было принято в связи с истечением срока работы фонда (в соответствии с правилами доверительного управления ЗПИФН должен быть прекращен только 30 марта 2023 года. — «КС»).
Напомним: пик популярности ЗПИФов недвижимости приходился на 2005–2006 годы, когда инвесторы демонстрировали высокий интерес к инвестициям в недвижимость, цены на квадратные метры стабильно росли, а сама недвижимость считалась самым надежным способом сохранения денег. Интерес инвесторов к ЗПИФН был вызван тем, что по законодательству такой фонд не является юридическим лицом, а следовательно, и плательщиком налогов. «Недвижимость «упаковывали» в фонд, а он, в свою очередь, не платил налоги на имущество, на землю, на прибыль (от сдачи в аренду). В результате инвестор владел уже не самой недвижимостью, а равноценными ей паями ЗПИФа недвижимости, ценными бумагами. И до момента их продажи (погашения) расходов в виде налоговых платежей не нес. Поэтому ЗПИФы недвижимости и называли внутрироссийскими офшорами, что не давало покоя налоговикам», — пояснил «КС» заместитель генерального директора ООО «УК «ВербаКапитал» Вадим Вихорев.

Опрошенные «КС» эксперты финансового рынка считают, что тенденция досрочного прекращения фондов недвижимости могла быть вызвана изменениями в Налоговом кодексе РФ, вступившими в силу с этого года. «Ранее имущество ЗПИФов не облагалось налогом. И в связи с этим было очень выгодно строить недвижимость, а также эксплуатировать уже возведенные здания в рамках деятельности закрытого фонда. Поэтому в России их было очень много, — заявил «КС» один из аналитиков на условиях анонимности. — Однако в настоящее время налоговые льготы исчезли, и в связи с этим некоторые собственники предпочли прекратить работу фондов, посчитав, что особого смысла в них нет».

Изменения в НК РФ, связанные с возложением на управляющие компании обязанности платить налог на имущество и земельный налог с объектов, включенных в состав активов паевого инвестиционного фонда, вступили в силу с 1 января 2011 года. Однако у ЗПИФов недвижимости остались льготы по налогу на прибыль. Генеральный директор УК «СМ.арт» Анна Хохлова отмечает, что, в отличие от земельного налога, где понятен порядок расчета и уплаты налога, в отношении налога на имущество, включенного в состав имущества ЗПИФов, налоговая база четко не определена: у ЗПИФа нет основных средств и их остаточной стоимости, исходя из которых этот налог рассчитывается. «Изменения в НК принимались в спешке, без надлежащих консультаций с профессиональным сообществом. Отсюда и недочеты формулировок и нестыковки с законодательством о коллективных инвестициях, — комментирует ситуацию генеральный директор УК «СМ.арт» Анна Хохлова. — Данными изменениями в НК уравнивается налоговый режим лиц, напрямую владеющих недвижимостью и владеющих опосредованно, через ПИФы, в части налога на имущество и земельного налога. Поэтому ожидаемо прекращение ЗПИФов, которые создавались только ради оптимизации налога на имущество».

Другие опрошенные «КС» участники этого рынка недвижимости Сибири соглашаются с тем, что изменения в налоговом законодательстве вызовут уход с него части игроков. «Все зависит от того, какие цели создания были у конкретного фонда. Если только уход от налогов, то с отменой льгот его целесообразность отпадает. А если фонд использовался в качестве удобного объекта долевой, коллективной собственности, то здесь ничего не изменилось. Владение не самой недвижимостью, а паями фонда недвижимости снимает многие вопросы», — считает Вадим Вихорев. «Если ЗПИФ использовался только для получения льготы по налогу на имущество, то такие фонды, скорее всего, прекратят свое действие. Часть игроков уйдет с рынка», — соглашается генеральный директор УК «СТРАТЕГИЯ» Сергей Пушкарев.

Участники финансового рынка отмечают, что нововведения в НК будут иметь негативные последствия для пайщиков фондов. По словам заместителя генерального директора ООО «УК «ВербаКапитал», изменения в законодательстве утверждают ежеквартальную уплату налога за счет имущества фонда, что уменьшает его чистые активы, а следовательно, и стоимость паев. Таким образом, от изменений законодательства пострадают пайщики фондов, так как именно на них, а не на УК ложатся расходы по уплате налогов. Генеральный директор УК «СТРАТЕГИЯ» Сергей Пушкарев отмечает, что ситуация обернется убытками в первую очередь для владельцев паев тех ЗПИФов недвижимости, которые будут сейчас закрываться: «При прекращении работы ЗПИФа недвижимости управляющая компания обязана реализовать имущество фонда, а пайщикам вернуть только деньги. А так как основная масса фондов сформирована до кризиса, на пике цен, продажа недвижимости в настоящий момент возможна только с убытками. Хочется надеяться на понимание со стороны правительства и на то, что льгота по налогу на имущество будет возвращена».

Эксперты опрошенные «КС» добавляют, что организационная схема ведения бизнеса ЗПИФов все-таки сохраняет свои преимущества. «Речь идет об отложенном во времени на длительный срок налоге на прибыль, возможности объединять капиталы для реализации крупных инвестиционных проектов, например, в сфере девелопмента, возможности секьюритизировать активы и повышать тем самым их ликвидность. А это как раз те опции, которые, полагаю, будут востребованы в ближайшее время в условиях восстановления экономики после кризиса и ее дальнейшего роста, — заявила «КС» Анна Хохлова. Кроме того, подчеркивает она, изменения налогового режима никак не затрагивают деятельность так называемых «строительных», девелоперских фондов». «Их активы, в основном, составляют имущественные права из договоров долевого участия, договоры подряда, и поскольку они не являются недвижимостью, отсутствует объект налогообложения по налогу на имущество, — добавляет Хохлова. Генеральный директор УК «Стратегия» Сергей Пушкарев соглашается с тем, что в фондах недвижимости осталась еще масса плюсов: «Они дают возможность привлечения большого круга мелких инвесторов в проекты связанные с недвижимостью. А также повышают ликвидность, в случае вывода фонда на биржу».

Кстати, собеседники «КС» заявили, что не планируют закрывать находящиеся у них в управлении ЗПИФЫ недвижимости. Об этом «КС» сообщил Сергей Пушкарев, а так же УК «ВербаКапитал», которая сейчас проводит ряд мероприятий с целью повышения привлекательности фонда для пайщиков. К примеру, планируется выплата промежуточного дохода от управления объектами фонда. Анна Хохлова заявила «КС», что смотрит на будущее с оптимизмом: «Мы приступаем к формированию нового ЗПИФ недвижимости «ЭМПОРИУМ», размер активов которого многократно превысит активы прекращаемых ЗПИФов. Продлен еще на 2 года срок работы ЗПИФ недвижимости «СМ. арт-Квадратные метры». Рынок недвижимости сейчас активно восстанавливается, «размораживаются» и появляются новые девелоперские проекты, и пока на данном рынке будет интересно
зарабатывать, управляющим компаниям на нем работать будет выгодно».