Экономический кризис показал тотальную зависимость строительной отрасли от заемных средств. Многие крупные игроки сибирского строительного рынка оказались в состоянии банкротства или вынуждены были свернуть строительство. Тому, как сегодня застройщики смотрят на возможности привлечения кредитных ресурсов, и насколько успешно им удается выстраивать диалог с банками, был посвящен заочный круглый стол, организованный газетой «Континент Сибирь».

— Были ли в вашей кредитной истории случаи отказа в предоставлении кредитов со стороны банков? Чем они были мотивированы?

Виктория Казанцева, финансовый директор ООО «КПД-Газстрой»:

— Подобные случаи были. Основной мотив банков — высокая рискованность вложений, отсутствие уверенности в притоке (спросе) от сделанных вложений; иными словами, нет гарантий, что квартиры в построенном доме найдут своих покупателей. С другой стороны, даже при наличии гарантированного обеспечения по кредиту банки не могут выдавать кредиты по причине отсутствия либо исчерпанности лимитов на кредитование строительных организаций. Таким образом, вопрос кредитования строительных организаций становится уже не столько экономическим, сколько политическим.

Вера Коновалова, председатель совета директоров холдинга «СтройМастер»:

— В общем и целом за последние полтора года у предприятий строительной отрасли было больше случаев отказа в кредитовании, чем у кого-либо. Причины этого вполне объективны: строительство сильнее других отраслей пострадало от кризиса, и банки включили защитную реакцию, опасаясь кредитовать высокорискованные проекты. Так, в 2009 году наша компания получила государственную гарантию Новосибирской области на финансирование завершения строительства одного из объектов. Работа с банками по получению кредита оказалась непростой, так как у строительных компаний и без государственной гарантии были открыты большие кредитные линии. Кто-то из банкиров ссылался на запрет головного банка из Москвы на дальнейшее кредитование строителей, кто-то намекал на те самые повышенные риски и нежелание в связи с этим выделять кредитные средства. И пока шли эти долгие встречи и переговоры, мы своими силами, средствами подрядчиков, партнеров достроили объекты и ввели их в эксплуатацию, а рассчитались квадратными метрами строящихся объектов.
Дмитрий Боковиков, генеральный директор ЗАО «Строитель»:

— Об отказах в частности говорить не приходится. Кредитование бизнеса отличается от кредитования физических лиц. В нашей ситуации все зависит от политики банка в целом. Если банк кредитует строительную отрасль — значит, с ним можно вести переговоры. А далее ситуация, как правило, развивается по нескольким сценариям: первый — пришли к соглашению и заключили сделку; второй — одну из сторон не устроили условия, и сделка не состоялась; третий — пока вели переговоры, ситуация у одной из сторон изменилась, и, соответственно, переговоры свернули.

Алексей Джулай, генеральный директор ООО «ДИСКУС-плюс»:

— В отличие от большинства своих коллег я старался не пользоваться кредитными ресурсами. Поэтому проблем с банками никогда не имел. Но то, что с осени 2008 года банки стали придерживаться негласного правила не давать деньги строителям, — это факт.

Виктор Плахотников, генеральный директор ООО «Краснообск.Монтажспецстрой»:

— Я тоже с банками старался не работать. Не брал в долг до кризиса, не беру и сейчас. Всегда рассчитывал на собственные силы. Да, кредиты — это очень удобно, но ведь очевидно, что заемные банковские ресурсы ведут к существенному удорожанию строительства. Кредиты полезны лишь на определенном этапе, но целиком строить дом на заемные деньги неразумно. Лично я отношу кредитную зависимость к такому же пороку, как пристрастие к алкоголю или курение. Для меня еще пять лет назад было очевидно, что с российской экономикой творится что-то невероятное. Таких темпов роста в строительстве, какие мы видели до кризиса, не было никогда. Развитие — это, конечно, хорошо, но основ для бурного движения не было, рост был спекулятивным. И в такой ситуации попадать в зависимость от кого-либо было недальновидно. И я рад, что избежал участи многих своих коллег по строительному цеху.

— Как вы считаете, возможно ли возрождение строительной отрасли при существующей кредитной политике банков?

Виктория Казанцева: — Скорее нет, чем да. Одностороннее кредитование банками застройщиков может породить исключительно профицит на рынке недвижимости. Одновременно необходимо кредитование покупателей квартир. Однако на сегодняшний день средний уровень процентной ставки банков по ипотечным кредитам превосходит докризисный уровень на два-три процентных пункта. В то же время значительно по сравнению с докризисным периодом снизился уровень заработной платы потенциальных покупателей квартир. Кроме того, кризис сделал людей более осторожными (возможно, даже более осторожными, чем банки) в плане принятия на себя кредитных обязательств.

По большому счету, возрождение строительной отрасли — это не есть исключительно вопрос взаимодействия строительных организаций и банков. Есть население, от материального положения которого зависит наличие либо отсутствие платежеспособного спроса на недвижимость. Есть государство, от политики которого зависит очень многое.

Вера Коновалова: — Согласна. Возрождение строительной отрасли не совсем зависит от того, будут ли банки кредитовать строителей. А зависит оно от кредитования бизнеса в целом. Кредитовать не обязательно строителей — банки должны кредитовать разные сферы промышленности, любую отрасль, тем самым оживляя экономику страны. Будет кипеть работа на предприятиях — рабочие, служащие смогут регулярно получать зарплату, захотят улучшить свои жилищные условия — и деньги бумерангом вернутся к нам, строителям, от населения. Ипотека уже возрождается, банки снижают процентные ставки на ипотечные кредиты. Очень помогает и губернаторская программа — это мощный стимулирующий фактор, и хорошо бы ее продлить на год–полтора. Деньги идут на строительство, мы наращиваем свои объемы. У населения и строителей появились надежда и уверенность в завтрашнем дне. Наступил переломный момент. 2010 год — год инвестирования в строительство. Время покупать недвижимость.

Виктор Плахотников: — Возрождение строительной отрасли, на мой взгляд, скорее зависит не от банков, а от самих застройщиков. У коллег должно появиться чувство самоограничения. Я не говорю о том, что все должны уподобляться мне и не брать кредиты. Но доля заемного капитала должна быть именно долей, строительство не может полностью идти на кредиты. В то же время ответственность должны сознавать не только те, кто берет, но и те, кто дает. Я вижу, что не только строители в кризис вдруг начали просчитывать перспективность тех или иных своих проектов, но и банки стали более внимательно относится к реализации тех объектов, под которые они дают деньги. Это радует. Нужно понимать, что строительство — это локомотив экономики. Не вкладывать в локомотив — для банков это недальновидно.

Далее: в основе развития должен стоять труд. Посмотрите на мир. Те страны, которые не придерживаются этого принципа, обречены на кризисы, и их видимое благополучие рушится, как карточный домик. Например, Объединенные Арабские Эмираты. Вроде бы денег там куры не клюют, а чуть изменилась мировая конъюнктура на нефть — и все у них летит кувырком. В основе там не труд, а природные ресурсы и спекуляция. Так и российские строители — брали больше, чем зарабатывали. Другой пример — северные страны Европы: Финляндия, Швеция, Дания или Норвегия. Там стабильность несмотря ни на что. Люди там реально работают.

Я считаю, что банки должны кредитовать не столько застройщика, сколько реального покупателя. Причем не жадничая! Если сейчас ставка рефинансирования 8–9%, а ставка по ипотечному кредиту выше 20% — это и дурость, и жадность. Это немыслимая разница. Так быть не должно.

Алексей Джулай: — Возрождение строительной отрасли — это очень громкая фраза. По большому счету, с отраслью ничего критичного не случилось. Строительная отрасль была, есть и будет. Она живая. Просто люди сейчас пересматривают свое отношение, нет больше надутого спроса. Да, может быть, строители живут не так вольготно, как бы им хотелось и как они привыкли. Но нужно понимать, что того безумного растущего рынка, который существовал в 2005–2008 годах, уже больше не будет.

Дмитрий Боковиков: — Строительная отрасль с точки зрения капиталоемкости сегодня очень интересна банкам. Финансовые учреждения, которые имеют высокую ликвидность, заинтересованы в инвестировании в привлекательные строительные объекты. Дело за строителями и девелоперами — вывести на рынок интересные проекты. Смело можем сказать, что в сегменте так называемых длинных денег выбор невелик, ведь другие менее рискованные капиталоемкие отрасли имеют гораздо больший срок окупаемости.

И еще одна составляющая возрождения строительства — потребительский спрос на жилье. Если продолжится снижение ставок по кредитам для физических лиц, например по ипотеке, то, соответственно, строители от этого выиграют.

— Может ли власть повлиять на диалог строительных организаций и банков?

Вера Коновалова: — Конечно, может! Но правильнее было бы говорить не «повлиять», а «помочь диалогу». Мы на своем опыте ощутили реальную помощь мэрии Новосибирска, областной администрации, когда шли непростые переговоры со Сбербанком о реструктуризации кредитов. В итоге всеми заинтересованными сторонами было найдено единственно верное, взаимовыгодное решение. Так что роль, которую играет власть в этом вопросе как гарант, своеобразный арбитр в решении споров, очень велика.

Дмитрий Боковиков: — Власть сегодня старается упростить диалог между строителями и банками, выдавая так называемые госгарантии. В какой-то мере это действительно помогает — ведь мы получаем весомый кредит доверия со стороны государства. ЗАО «Строитель» накануне как раз получило госгарантии, с помощью которых мы планируем взять кредит на 90 млн рублей и завершить строительство на одном из наших объектов.

Кроме этого, Центробанк, снижая ставку рефинансирования, создает предпосылки для снижения процентов по кредитам — это тоже немаловажный рычаг регулирования в экономике. Еще один инструмент, о котором не стоит забывать, — это кредиты, которые Центробанк выдает банкам под низкий процент, тем самым стимулируя кредитование реального сектора в экономике.

Виктория Казанцева: — По определению власть может повлиять на диалог строительных организаций и банков. Власть способна влиять на снижение себестоимости строительства посредством снижения арендных ставок на право аренды земли, снижения тарифов на подключение к коммунальным сетям, уменьшения сроков согласования объектов строительства и так далее. Власть способна оказывать поддержку покупателям квартир; востребованность губернаторской программы субсидирования покупателей квартир — наглядный тому пример.

Алексей Джулай: — Я все-таки не совсем понимаю, как власть может влиять на диалог строителей и банков. Ну как? Прийти к банкиру Мише и сказать: «Дай денег строителю Коле»? А на каком основании Миша будет давать денег Коле, если тот неплатежеспособен? А кто Мише потом будет возвращать деньги за этого Колю? Это неправильный подход. Я помню ситуацию, когда волевым решением банки выдавали кредиты сомнительным организациям, а потом эти банки почему-то закрывались.

Виктор Плахотников: — Полностью согласен. Если уж наше общество в начале 90-х годов прошлого века выступило за смену строя, за отказ от госрегулирования, то и нужно жить по законам рыночной экономики. А раз так, то нельзя с одной экономической системы брать вершки, а с другой — корешки. Функция государства — это контроль за исполнением законов, а не посреднические функции между хозяйствующими субъектами.

Сергей Сопов, управляющий филиалом ОАО «Банк ВТБ» в Новосибирске:

— Пока мы не сотрудничаем ни с кем из строительных компаний региона, но интерес к работе с заемщиками из этой отрасли постепенно начинает возрождаться. В ВТБ создано подразделение, которое будет заниматься организацией финансирования строительных проектов, и мы ведем переговоры с несколькими застройщиками. Сегодня нам в первую очередь интересно участие в строительстве многоквартирных домов. Это емкое и социально значимое направление. Мы не предъявляем к потенциальным партнерам каких-то особых требований по цене квадратного метра. Хотя исходя из здравого смысла понято, что в ближайшее время больше будет востребовано массовое жилье экономкласса. Для нас более важно, чтобы компания участвовала в этом проекте собственными средствами в сумме не менее 30–50% от его стоимости. Чем больше — тем лучше! У клиента должна быть в порядке вся разрешительная документация на строительство, оформлен земельный участок. Он должен вести деятельность строго в соответствии с 214-ФЗ. Не исключаю, что по жилищным проектам мы будем работать в тандеме с коллегами из местного филиала ВТБ 24. На начальном этапе проект частично финансируется за счет средств ВТБ, а в дальнейшем выкуп построенных квартир осуществляется через программы ВТБ 24. Так что кредитный портфель из одной компании группы перетечет в другой. Это идеальный вариант.