Несговорчивый «ТРУД»

Презентация компании

Девелоперское ЗАО «ТРУД» было основано братьями Петром и Владимиром Степановыми в 1987 году (доля каждого — 45%, данные 2007 года). Также среди акционеров значились Татьяна Степанова и Александр Степанов. Согласно отчету о прибыли и убытках компании за 2007 год, выручка ЗАО составила 344,13 млн руб. (в 2006 году — 246,76 млн), чистая прибыль — 283,42 млн руб. (в 2006 году — 80,19 млн). «ТРУДУ» принадлежит около 100 тыс. кв. м коммерческой и жилой недвижимости.

«ТРУД» готовит к сдаче 25-этажный БЦ «Кобра», который должен быть открыт в первой декаде мая. Как рассказал «КС» начальник отдела офисной недвижимости ГК «ТРУД» Дмитрий Коротаев, на момент открытия «Кобра» будет заполнена арендаторами на 30–40%. Для арендаторов, заключивших договоры в апреле и мае, будет действовать льготная ставка — 700 руб. кв. м (без НДС и коммунальных услуг), потом цена будет увеличена примерно на 10%. К лету, по планам компании, БЦ должен быть заполнен не менее чем на 50%. До конца года цель — выйти на заполняемость в 70%. Срок окупаемости — пять лет. По оценке экспертов, инвестиции в строительство «Кобры» составили не менее $25 млн, причем порядка 70% средств — банковские кредиты. Один из кредиторов «ТРУДа» — ОТП Банк, который высоко оценивает восьмилетнее сотрудничество со строительной компанией: «ТРУД» зарекомендовал себя как надежный партнер и высококлассный заемщик. Наше сотрудничество проходит в нормальном рабочем режиме, никаких сбоев с погашением кредита нет». Причем рынок полон слухов о том, что компания активно привлекала ресурсы из США и за это направление отвечал Владимир Степанов.

«БЦ «Кобра» — сам по себе отличный проект, по многим параметрам превосходящий аналоги, но более неудачное время для его открытия трудно придумать. Каким бы замечательным проект ни был, заполнить такой БЦ даже на 30% сейчас уже будет большой удачей, а на 50% — вообще на грани фантастики. А ведь потребуется не только заполнить, но еще и как-то поддерживать уровень заполняемости. При том что спрос на офисы класса «А» в Новосибирске и в прошлом году был далек от ажиотажного, а сейчас безнадежно обвален», — комментирует «КС» экс-директор по маркетингу и развитию ГК «ТРУД» Александр Ольшевский.

Также в рубрике ДОСЬЕ
«Алекс Групп»: рейдеры, стратеги, счастливчики
Алексей Онищенко, Алекс Групп Как владельцы «Алекс Групп», объединяющей «Росстрах», «Русфинтех» и ряд других крупных компаний, превратили ее из локального игрока в федеральную структуру?

Еще более категоричен Валерий Воробьев, до декабря прошлого года возглавлявший одно из подразделений ГК «ТРУД» — ООО «СДГ Информ»: «Это уже пятое открытие «Кобры» на моей памяти. Не вижу объективных предпосылок для решения этого вопроса в мае. Гораздо большие проблемы приносит политика компании в отношении арендаторов. Вы бы стали заезжать в БЦ, который должен был открыться почти год назад? И ваш бизнес ждал бы все это время? С учетом предложения на рынке офисной недвижимости все желающие давным-давно решили свои офисные проблемы». Так, в июле прошлого года ГК «ТРУД» подписала соглашение о стратегическом партнерстве с ЗАО «АЛРОСА-Нева», по которому федеральная компания должна была открыть на одном из верхних этажей «Кобры» свое сибирское представительство. Но уже осенью появилась информация, что «АЛРОСА-Нева» передумала. Сейчас о договоренностях с этим партнером в ЗАО не вспоминают.

Кризис затормозил реализацию озвученного в феврале 2008 года проекта «Солнечная долина» (емкость более 3 млн кв. м, земельный участок 42 га расположен вдоль ул. Большевистской от Бугринского моста до развязки в районе р. Ини), концепция которого летом прошлого года была представлена на Градостроительном совете при мэре Новосибирска и получила одобрение властей. Объем инвестиций — порядка $3 млрд. Участок на ул. Большевистской ЗАО «ТРУД» купил в конце 2003 года за 70,6 млн руб. (при стартовой цене в 35,6 млн руб.).

Арендная политика

ЗАО «ТРУД» придерживается консервативного подхода во взаимоотношениях с арендаторами. Компания крайне неохотно идет на какие-либо переговоры со своими партнерами. Даже в кризис «ТРУД» не спешит снижать арендные ставки, несмотря на увеличение пустующих площадей в своих ТЦ. По данным директора торговой недвижимости «УПК Экопласт» (входит в ГК «ТРУД») Татьяны Баженовой, сегодня «Бонанза», «Флагман» и «Москва» заполнены арендаторами на 80%. ТЦ «Манхэттен» пустует, так как компания сейчас занимается реконцепцией этого ТЦ.

«У компании «ТРУД» своеобразный подход к арендаторам, негибкий. Они несговорчивы. Мы два года назад имели опыт работы с ними. Но тогда наша кофейня в «Манхэттене» проработала лишь сезон, и с большими убытками мы вынуждены были ее закрыть. «ТРУД» просто стремился получить максимальную прибыль и ни на какие переговоры с нами не шел, — говорит известный новосибирский ресторатор Денис Иванов. — Современный бизнес строится на концепции win-win, когда все выигрывают. У «ТРУДа» концепция всегда была другой: он выигрывает, если проигрывает арендатор. Мы сегодня даже не рассматриваем «ТРУД» в качестве нашего потенциального партнера».

Похожий опыт работы с «ТРУДом» был и у генерального директора ЗАО «ИЮС» (сеть салонов «Ценный подарок») Валерия Кочунова. «После пяти лет сотрудничества, с конца апреля, мы с «ТРУДом» не работаем — съехали из ТЦ «Флагман». У них очень непростая система работы с арендаторами. Например, несмотря ни на что, «ТРУД» каждый год повышал арендную плату, хотя другие шли на это, если позволяла рыночная конъюнктура, — говорит господин Кочунов. — Первоначально наш отдел располагался на площади 40 кв. м, за которую мы платили по 2,7 тыс. за кв. м. После долгих бесплодных переговоров мы приняли решение уменьшить отдел до 13,5 кв. м с арендной ставкой 2,5 тыс. руб. за кв. м (просили 2 тыс. руб.). Это самая высокая цена аренды, которую мы платили в Новосибирске. Причем в ответ на наше сокращение арендуемой площади «ТРУД» заявил, что не подпишет с нами нового соглашения, пока мы не найдем арендатора на освободившееся место. Тогда мы съехали с этого ТЦ». По словам господина Кочунова, одна из главных проблем менеджмента «ТРУДа» заключается в том, что принятие всех решений в компании замкнуто на ее собственниках: «Все решения принимают Степановы. Например, вести переговоры об арендных ставках с директором ТЦ, как это делается в других ТЦ, здесь просто бесполезно: директор — лишь передаточное звено». «Причем только господа Степановы дают добро и на покупку канцелярских принадлежностей для своих сотрудников, и на лампочки в светильники офиса ГК», — добавляет Валерий Воробьев.

На сокращение своего отдела в «ТРУДе» пошла и сеть магазинов «Галерея подарков» D’A.R. 70-метровой отдел превратился в 40-метровый. По словам владельца «Галереи подарков» D’A.R. Сергея Доброневского, «Москва» очень проиграла, после того как из ТЦ в ноябре прошлого года съехал якорный арендатор «Банана-Мама» (детские товары): «Мы видим, что поток покупателей в ТЦ сократился».

По словам опрошенных «КС» арендаторов, «ТРУД» готов идти на снижение ставок только перед угрозой потери арендатора, и то не более чем на 10–20%. «Вообще по городу арендные ставки с начала кризиса упали в среднем на 30–40%», — отмечает господин Доброневский. А по данным Валерия Воробьева, себестоимость содержания одного квадратного метра в необремененном долгами коммерческом здании не превышает 250 рублей.

Не гибок «ТРУД», по мнению участников рынка, и во взаимоотношениях с брокерам. «Позиция компании по отношению к брокерским агентствам на протяжении нескольких лет была такова: мы не понимаем, зачем вы нам нужны. Впрочем, с конца 2008 года они начали обращаться в брокерские конторы с предложением совместно поработать над продвижением их объектов. Но так как «ТРУД» не готов платить посредникам за привлечение клиентов в свои БЦ и ТЦ, с ними мало кто работает», — отмечает директор TS Consulting Татьяна Аржаева. «Мы одна из немногих брокерских компаний в городе, с кем «ТРУД» подписал договор, по которому они нам платят комиссионные. Мало кто может этим похвастаться. Сейчас мы пытаемся выйти на более серьезный уровень взаимоотношений с этой компанией», — говорит генеральный директор ООО «РК «БрокерКом» Александр Назаров.

Кадровая политика

По словам Татьяны Аржаевой, Владимир и Петр Степановы придерживаются американской модели менеджмента: «В этой компании легко отказываются от сотрудников самого разного статуса, как только, по мнению руководства компании, те перестают отвечать интересам ЗАО. Людей по большому счету там не ценят. Даже если ты сделаешь какие-то классные маркетинговые штуки, вряд ли тебе скажут спасибо. Поэтому тот, кто там продержался полгода, — молодец, а если год — видимо, у этого человека страдает самооценка». «Те, кто работает в этой компании больше года, являются долгожителями», — добавляет Александр Назаров, который проработал несколько месяцев в «ТРУДе» в 2004 году. По словам Валерия Воробьева, каждый сотрудник ежедневно приходит в ГК как в последний раз: «В любой момент может позвонить телефон, и сотрудник отдела кадров сообщит вам, что в ваших услугах больше не нуждаются. Человека увольняют в один день и без всяких комментариев».

Но в то же время новосибирские менеджеры, несмотря на подобную репутацию компании, стремятся получить опыт работы в «ТРУДе». «Колебания по поводу того, идти ли работать в эту компанию, у меня были. В основном из-за предостережений знакомых: самые разные люди почему-то настоятельно рекомендовали никогда не связываться с ГК «ТРУД». Но мне компания и ее проекты показались очень интересными, поэтому предпочел не руководствоваться чужими мнениями, а сформировать свое», — говорит Александр Ольшевский. Ушел он из компании менее чем через год из-за «разногласия между собственником и топ-менеджером».

Метод кадровой политики в «ТРУДе» Ольшевский называет проверкой боем — большой долей экстрима в работе еще на этапе вхождения в должность: «Далеко не все выдерживают, так как компания сложная, с особым микроклиматом, историей и традициями. Но зато те, кто проработал более длительный период, обычно весьма лояльны к компании и покидают ее только с сильными эмоциями, хотя это и не всегда сожаление».

Директор агентства офисной недвижимости «УПК Экопласт» Виктор Зырянов убежден, что каждый сотрудник «ТРУДа» получает в компании колоссальнейший опыт. «Очень часто люди приходят сюда с маленькими знаниями и опытом, но, проработав всего лишь год, они многому учатся. Потом кто-то считает, что ему нужно карьерно расти, и он уходит из ГК. «ТРУД» — это кузница кадров», — убежден господин Зырянов.

Перспективы компании

По информации экспертов и партнеров «ТРУДа», все объекты ГК «ТРУД», включая земельный участок на ул. Большевистской, выставлены сегодня на продажу. Впрочем, на официальном сайте ГК «ТРУД» заявляется лишь о продаже части торгового комплекса «Зеленые Купола» (Красный проспект, 79), а также земельных участков под этим комплексом. Цена недвижимости — 110 тыс. руб. за кв. м.

Еще в середине 2006 года «ТРУД» выставил на продажу ТЦ «Плаза Премьер» и комплекс «Гурман». Оба эти объекта были вскоре проданы. А в октябре 2007 года появилась информация, что ГК продает ТЦ «Москва» и ТЦ «Бонанза». Впрочем, по мнению Татьяны Аржаевой, ГК «ТРУД» упустила удачное время для продажи своих активов.

С ней согласен и Александр Назаров (ООО «РК «БрокерКом»), по мнению которого, «ТРУДу» будет сложно в кризис продавать свою недвижимость, поскольку ГК крайне неохотно идет на снижение цены своих предложений.

По словам другого источника «КС», стоимость «Бонанзы» составляет более 200 тыс. рублей за кв. м, при том что рыночная цена сегодня — 200 тыс. рублей за кв. м помещения в 100–300 кв. м, расположенном в «топовом» месте города.

Руководитель аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов убежден, что продажа девелоперских проектов — это результат очень непростой финансовой ситуации в ЗАО «ТРУД». «В силу того, что сейчас крайне трудно найти проектное финансирование, в том числе и за рубежом, единственный способ получить необходимые средства для продолжения строительства того же «Манхэттена» — это продажа объектов. Этим сейчас и занимается «ТРУД». Конечно, на мой взгляд, компания допустила ошибку, вложившись одновременно в два очень крупных проекта — «Кобру» и «Манхэттен». Причем и тот, и другой имеют серьезные проблемы с наличием парковки, и рынок об этом хорошо знает», — отмечает господин Голованов.

Впрочем, многие эксперты уверены, что у ЗАО «ТРУД» есть все возможности для дальнейшего развития. «Это самый крупный и мощный девелопер на рынка Новосибирска, и этим все сказано. Это люди рынка, признанные, с внушительным портфелем проектов. Концепция развития этой компании, на мой взгляд, совершенно правильная, рассчитанная на экономический рост. Запаса прочности им хватит, чтобы любую войну пересидеть», — уверен генеральный директор УК «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов.

Объекты, построенные ГК «ТРУД» и принадлежащие ей:

1. Деловой центр «Зеленые Купола». Красный проспект, 79/1. Построен в 1997 году, площадь — 3935 кв. м. Арендная ставка — от 750 до 900 рублей за кв. м.

2. БЦ «Димитровский» (класс B). Проспект Димитрова, 1. Построен в 1998 году, площадь — 6090 кв. м. Арендная ставка — от 500 до 900 рублей за кв. м.

3. ТК «Зеленые Купола». Красный проспект, 79. Построен в 1999 году, площадь — 11 300 кв. м. Внешняя парковка на 250 автомобилей. Арендная ставка — от 600 до 2000 рублей за кв. м.

4. ТЦ «Флагман». Вокзальная магистраль, 8б. Построен в 1999 году, площадь — 4359 кв. м. Внешняя парковка на 100 автомобилей.

5. Здание кафе. Проспект Димитрова, 1/2. Построено в 2003 году, площадь — 383 кв. м.

6. Многофункциональный комплекс «Спарта». Проспект Димитрова, 1/1. Построен в 2005 году, площадь — 4800 кв. м. Арендная ставка — от 550 до 700 рублей за кв. м.

7. Многофункциональный комплекс «Теннисная академия». Красный проспект, 79/3. Построен в 2005 году, площадь — 7500 кв. м. Арендная ставка — от 550 до 600 рублей за кв. м.

8. ТРК «Москва». Крылова, 26. Построен в 2006 году, площадь — 21 800 кв. м. Внешняя автомобильная парковка на 100 автомобилей, подземная — на 72 автомобиля. На пятом этаже — офисные помещения общей площадью порядка 3000 кв. м. Арендная ставка — от 600 до 2200 рублей за кв. м.

9. ТЦ «Бонанза». Вокзальная магистраль, 10/1. Построен в 2006 году, площадь — 3565 кв. м. Арендная ставка — от 700 до 2200 рублей за кв. м.

10. Многофункциональный комплекс «Манхэттен». Ленина, 21/1, Ленина, 21/2. Построен в 2007 году, площадь — 14 100 кв. м. Арендная ставка — от 500 до 720 рублей за кв. м.

11. БЦ «Кобра» (класс A). Проспект Димитрова, 4/1. Построен в 2009 году, площадь — 18 000 кв. м. Арендная ставка — от 700 до 1200 рублей за кв. м.

На этапе проектирования находятся объекты общей площадью более 900 тыс. кв. м.

Кроме этого, ЗАО «ТРУД» реализовал пять проектов, которыми сейчас не управляет:

1. Производственно-складской комплекс. Вторая Станционная, 2. Построен в 1995 году, площадь — 6450 кв. м.

2. БЦ «Зеленые Купола». Красный проспект, 79/2. Построен в 1997 году, площадь — 2500 кв. м.

3. Галерея салонов «Плаза Премьер». Челюскинцев, 15. Построен в 1998 году, площадь 7835 кв. м.

4. ТРК «Гурман». Советская, 27. Построен в 2000 году, площадь — 890 кв. м.

5. Жилой дом с офисами «Паркхаус». Урицкого, 20. Построен в 2004 году, площадь — 10 000 кв. м. В доме порядка 40 квартир (четыре квартиры на площадке), 13–14-й этажи — пентхаусы.

Реализуемые проекты:

Сейчас компания ведет строительство БЦ «Манхэттен» (класс A, ул. Ленина, 21/3) площадью 25 тыс. кв. м. Ожидается, что первая из двух башен БЦ «Манхэттен» будет построена к концу 2010 года. В данный момент ведутся проектные работы по второй башне. Ориентировочно в ней разместится гостиница.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ