Бизнес-центры вошли в рейтинг

На этой неделе Сибирская гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости (СибГУД) представила итоговую редакцию рейтинга «Бизнес-центры Новосибирска». Данный материал можно считать добровольной сертификацией бизнес-центров. Хотя пока из 30 вошедших в рейтинг объектов к полному исследованию оказалась готова только половина, профессионалы рынка считают, что полученные данные могут стать важным источником информации для обоснования ставок на аренду офисных площадей в Новосибирске.

Некоммерческое партнерство «Сибирская гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости» (создано в 2004 году) — авторитетная площадка для коммуникаций между экспертами, государственными органами, местными властями, управляющими компаниями, девелоперами и другими участниками рынка недвижимости. Партнерство объединяет около 50 участников рынка недвижимости. СибГУД выступает организатором конференций, семинаров, бизнес-туров, практикумов, круглых столов, представляющих интерес как для опытных, так и для начинающих участников рынка.

Сегодня основная тенденция рынка аренды — переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора». В состоявшемся в феврале этого года круглом столе, проведенном СибГУД, приняли участие более 40 управляющих и владельцев офисных зданий Новосибирска, и все согласились, что одна из наиболее важных проблем этапа — отсутствие прозрачности рынка. Арендатор должен понимать, за что он платит, а арендодателю требуется инструмент для борьбы с демпингом и работы с клиентом. Им может стать профессиональный информационный продукт, комплексно оценивающий предложения на рынке офисной недвижимости, определяющий наиболее конкурентоспособные бизнес-центры, показывающий и сравнивающий весь комплекс параметров, из которых состоит понятие «современный офис».

Гильдией была разработана методика, сформирован экспертный совет, состоящий из двух десятков руководителей аналитических и маркетинговых агентств, управляющих компаний и профильных ассоциаций. Оценка велась по 36 критериям, отражающим вопросы маркетинга, микроклимата, связи и безопасности. Оценивались район расположения офисного здания и доступность городским транспортом, наличие парковок и мест общепита, работа управляющей компании, количество обслуживающих здание интернет-провайдеров, лифтовое хозяйство, вопросы энергоснабжения, пожарной безопасности, контроля доступа и многое другое. Экспертная группа из трех специалистов выезжала на объект; каждый эксперт посвящал изучению ситуации в здании несколько часов. К примеру, специалист по микроклимату знакомился с проектной документацией, беседовал с арендаторами, руководителем и специалистами управляющей компании, осматривал оборудование и проводил экспресс-проверку работоспособности систем — и только после этого давал зданию оценку по своему разделу. Так же тщательно подходили к оценке два других эксперта — по маркетингу и по связи и безопасности. Оценки экспертной группы впоследствии проходили утверждение на экспертном совете рейтинга, превращаясь в итоговый рейтинговый балл бизнес-центра.

«Практика работы с полученными данными показала высокую точность результата, — говорит председатель экспертного совета, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. — Нам приходилось корректировать часть выставленных экспертной группой оценок, когда появились комментарии участников и база для сравнения. Но погрешности были несущественными. Исправляя их, мы получали еще более точный результат».

Как отмечают отраслевые эксперты, работавшие на объектах, высокие оценки получали бизнес-центры, обладающие эффективными техническими системами управления зданием. «Приятно, например, было отметить, что есть объекты, которые имеют автономные котельные, — говорит руководитель секции «Микроклимат» экспертного совета рейтинга, исполнительный директор Ассоциации инженеров по вентиляции, отоплению, кондиционированию «АВОК-Сибирь» Алексей Мухин. — Это дает много возможностей, но главное — возможность снижать расходы. А когда управляющая компания может не просто отключать ту или иную систему, а снижать расходы, у арендатора больше уверенности в стабильном качестве жизнеобеспечения офиса».

Авторы методики в рейтинговой таблице публикуют сводные оценки по группам критериев. Это дает возможность выборочного рейтингования по тому или иному критерию. Наиболее показательно данная функция работает при составлении рейтинга с учетом территории расположения офисных зданий.

Работа над первым рейтингом определила направления совершенствования продукта. «В следующем рейтинге мы можем предусмотреть возможность конвертируемости результата, — считает член экспертного совета, директор по развитию ЗАО «Инвестиционно-финансовый центр» Константин Шихалев. — Тогда наша стобалльная система оценки, удобная для новосибирского потребителя, будет понятна зарубежным и московским игрокам, привыкшим ранжировать офисные объекты по классам «A», «B», и «C».

В публикуемом рейтинге оценены три десятка бизнес-центров и офисных зданий Новосибирска. 14 участников предоставили полные пакеты запрошенной информации и прошли прямую оценку экспертной группы. Для придания рейтингу полноты в него было введено еще 16 бизнес-центров, оцененных по данным из открытых источников. Предсказуемым результатом рейтинга стали первые позиции положивших начало новосибирскому классу «A» «Гринвича», «РосЕвроПлазы» и «Кроноса». Интересно попадание в группу лидеров двух «соседей» — «Ланта-центра» и Hilton.

Есть потенциальные лидеры и в среднем классе офисной недвижимости — это недавно введенные в эксплуатацию бизнес-центр «Партнер» (ИСК «Эргоном») и «Меридиан» (ГК «РАТМ»). «Нельзя забывать, что многие бизнес-центры выходили на стадию сдачи, отложив некоторые изначально запланированные затраты, связанные с вопросами вентиляции, кондиционирования, безопасности, оснащением холлов, конференц-зала или парковки, — говорит вице-президент холдинга безопасности «Подразделение Д», сопредседатель экспертного совета рейтинга Александр Халков. — Через полгода мы планируем провести второй рейтинг. Возможно, к тому времени некоторые объекты смогут устранить свои недоработки, и мы увидим интересные перестановки. Самым же главным является то, что предоставлялась только объективная информация, даже если она была негативной. Каждый бизнес-центр хотел бы получить высший балл по 100-балльной шкале, но мы видим, что даже в лидирующей тройке никто не преодолел рубеж в 90 баллов».

* Бизнес-центры не введены в эксплуатацию
Источник — СибГУД

«РосЕвроПлаза»: кому поможет рейтинг?

ВЛАДИСЛАВ ОФИЦЕРОВ, управляющий БЦ «РосЕвроПлаза»

— Появление этого рейтинга — знаменательное событие в жизни делового Новосибирска. Думаю, очень немногие города в России могут похвастаться столь проработанным механизмом оценки БЦ, который был предъявлен организаторами рейтинга. Как результат, на рынке появился понятный арендаторам инструмент оценки тех или иных предложений офисной недвижимости. Понятна стала и обоснованность тех арендных ставок, которые существуют у высококлассных бизнес-центров. Также рейтинг показал, насколько комфортны условия в тех или иных бизнес-центрах, где наиболее оптимально соотношение цена–качество. Уверен, данный рейтинг будет помогать нам в формулировании предложений для рынка. И конечно, нам приятно, что по ряду позиций наш БЦ был признан экспертной комиссией эталоном, учитывая, что результаты рейтинга не были для нас легко прогнозируемы.

Каждый бизнес-центр оценивался по четырем параметрам: связь, безопасность, микроклимат и маркетинг. Так, рейтинг показал, что по организации обеспечения безопасности здания мы занимаем первое место. Приятно, что наши системы видеонаблюдения, контроля управления доступом и безопасность на прилегающей территории считаются лучшими в Новосибирске. Просто тот пул арендаторов, который есть сегодня в БЦ, иного отношения к себе и не подразумевает. Мы изначально были ориентированы не столько на российские, сколько на международные стандарты.

По параметру «маркетинг» мы заняли четвертое место. На наш взгляд, организаторам стоит более подробно разработать механизм оценки фасада здания. Так, когда в марте–апреле экспертная комиссия проводила изучение состояния бизнес-центра, мы еще не успели провести мойку фасадов, в начальной стадии находился процесс озеленения. Все это снизило впечатление от здания.

По уровню связи мы заняли лишь восьмое место. Думаю, это недоразумение, которое к следующему рейтингу будет устранено. Так, в нашем здании проложены не две, а три трассы оптоволокна, и еще две будут смонтированы в ближайшие недели.

По параметру «микроклимат» мы вышли на второе место. Убежден, если бы оценка проводилась в конце мая, мы бы возглавляли этот рейтинг. Этой весной мы реализовывали большую комплексную программу по модернизации систем вентиляции, кондиционирования, холодоснабжения и теплоутилизации. Объем инвестиций составил более 40 млн рублей. Сейчас эта работа выполнена на 95%, через полтора месяца будет полностью закончена отладка. Таким образом, мы решили существовавшую на протяжении почти 10 месяцев проблему недостаточно высокого уровня комфорта в БЦ для наших арендаторов. За это время лишь один арендатор мотивировал свой уход проблемами с системами вентиляции и кондиционирования в здании, хотя эта компания имела большую задолженность по арендным платежам. Отмечу, что от организаторов рейтинга поступило предложение устраивать на базе нашего БЦ открытые уроки для слушателей технических вузов. Думаю, студентам было бы интересным знакомство с самыми совершенными в Новосибирске инженерными системами и коммуникациями.

Мы изначально позиционировали свой БЦ как класс «А». Поэтому наше ценовое предложение по базовой арендной ставке одно из наиболее высоких в городе. Мы держим цену даже в условиях кризиса. И это оправдано. Но в то же время кризис научил нас живо реагировать на индивидуальные потребности каждого из арендаторов. Если раньше вопрос согласования о предоставлении более льготных условий по аренде занимал у нас до двух месяцев (необходимо было согласование с нашим московским офисом), то сейчас эти вопросы мы решаем в течение суток. И ни один из арендаторов, который обратился к нам с просьбой, не остался без устраивающего всех варианта сотрудничества. В результате нам удалось сохранить всех арендаторов, которые намерены работать на рынке Новосибирска. Ушли лишь те компании, которые ликвидировали или значительно сократили свой бизнес в результате кризиса.

Рынок сейчас перенасыщен предложениями офисных помещений, но только не предложениями, действительно соответствующими классу «А». Я думаю, что дно кризиса мы миновали. У нас наблюдается рост заключенных договоров. Если два месяца назад это был один договор в неделю, то сейчас — три. Да, это немного, но ведь этому предшествовало двухмесячное затишье. Думаю, заметный рост деловой активности произойдет в середине октября.

Сегодня бизнес-центр заполнен на 50%. На следующей неделе мы перешагнем 51%. Мы растем, ведь в кризис было падение с 74% до 47%. На данный момент ведутся переговоры с десятком российских и транснациональных компаний, которые готовы уже осенью зайти в «РосЕвроПлазу». В частности, несколько стран рассматривают наше здание в качестве площадки для размещения консульств.