«Эффект от господдержки меньше ожидаемого»

— Сергей Владимирович, как вы оцениваете темпы строительства в Новосибирске с начала года? Каковы планы муниципалитета по вводу жилья в 2009 году?

— Мы рассчитываем по итогам года принять в эксплуатацию порядка 650 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день введено 105 тыс. кв. м. Думаем, что по итогам II квартала эта цифра вырастет до 215 тыс. кв. м. Безусловно, в сопоставлении с темпами ввода жилья прошлого года (1 млн кв. м – «КС») сегодня наблюдается отрицательный тренд. Причины этого понятны. Во-первых, произошло резкое снижение уровня доходов населения. Во-вторых, менее доступным для граждан стал кредитный ресурс. Проценты, под которые сейчас выделяются ипотечные кредиты, неприемлемы в условиях кризиса.

– А как обстоит дело со строительством коммерческой недвижимости?

– Практически пропорционально жилищному строительству произошло снижение объема сдачи в эксплуатацию и объектов коммерческой недвижимости. Кризис не пощадил девелоперские проекты. Но сказать, что все стройки остановились, нельзя. Объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства, как правило, не заморожены. Конечно, сроки реализации большинства девелоперских проектов постоянно корректируются в сторону удлинения. А инвесторы очень сдержанно относятся к оценке перспектив тех или иных проектов в области коммерческой недвижимости.

– Насколько муниципалитет сократил расходы на строительство социальных объектов?

– Очень заметно. Если в 2008 году на нужды муниципального строительства по титулу департамента строительства и архитектуры мэрии в бюджете было заложено 3,5 млрд рублей, то в этом году – лишь 1,3 млрд. Новые детские сады строиться не будут, однако завершим строительство стадиона «Электрон» и крытого катка по ул. Зорге. В то же время финансирование дорожного строительства и ремонта осталось на уровне прошлого года – около 3,5 млрд рублей. Это направление сейчас является приоритетным.

– Какова ситуация с замороженными стройками? Таких объектов становится больше или с приходом лета начался постепенный процесс разморозки?

– Сегодня в разной стадии строительства в городе находится порядка 3,3 млн кв. м. Примерно на 50% всех объектов строительство приостановлено или ведется консервация. К сожалению, сегодня увеличивается число объектов, по которым застройщик или не исполняет своих обязательств, или откладывает их исполнение. Все подобные случаи находятся не только под нашим пристальным наблюдением, но и в поле зрения региональной власти и даже Федерации. Регулярно проводятся встречи с дольщиками, рассматривается текущая ситуация, и оказывается самое разное содействие. Легких путей здесь нет. Но мы постоянно ведем диалог, ищем оптимальные механизмы защиты интересов граждан. При этом хочу подчеркнуть, что большинство застройщиков Новосибирска сегодня как никогда заинтересовано в сохранении высокой репутации своих компаний. Как правило, механизм банкротства могут себе позволить лишь те люди, которые не видят для себя перспектив работы на строительном рынке. Поэтому какие-то искусственные банкротства – скорее исключение, чем правило. Хотя подобные печальные прецеденты уже есть – например, ООО «Авангард-88».

На других 50% строительных объектов работы продолжаются. В большинстве случаев речь идет о завершающем этапе строительства со сроком сдачи в эксплуатацию не позднее I квартала 2010 года. В сфере жилищного строительства таких домов около 120.

– Можно ли подвести какие-то первые итоги по оказанию муниципальной господдержки строительному сектору?

– Ну, во-первых, в рамках муниципалитета и региона созданы и работают антикризисные комиссии. При их непосредственном участии удалось решить вопросы реструктуризации задолженности по арендной плате и долгам застройщиков перед сетевыми компаниями, прежде всего муниципальной формы собственности – Горводоканалом и Гортеплоэнерго. В качестве примера могу назвать такие строительные компании, как «Сибирь-Развитие», ООО «Уникон», ООО «МЖК «Энергетик». Подобная работа ведется и с предприятиями, входящими в группу Новосибирскэнерго. Выстраиваются отношения, которые позволяют предоставить строителям рассрочки по платежам за электроэнергию. Далее, организовано взаимодействие с фискальными органами. Так, строители просят предоставить им на время кризиса налоговые каникулы. В рамках существующего федерального закона это не представляется возможным. Необходимо вносить изменения в федеральные законы. И мы через Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов, через депутатов Госдумы работаем в этом направлении. Будем предлагать использование механизма отсрочек по налоговым платежам. Ведь понятно, что законы, которые в настоящий момент применяются в налоговой сфере, ориентированы на растущую экономику, а мы живем в кризис.

Высоко оцениваю и механизмы поддержки, которые сейчас реализует субъект Федерации. Это предоставление госгарантий в 1 млрд рублей застройщикам для завершения строительства объектов высокой степени готовности. Такой поддержкой смогут воспользоваться 15 компаний. Второй механизм региональной поддержки – активизация ипотечного кредитования. В частности, губернатор предложил полностью компенсировать первоначальный взнос по ипотечному кредиту в размере 300 тыс. рублей. Впрочем, сказать, что все эти меры уже дали какой-то суперрезультат, нельзя. Но мы двигаемся в правильном направлении. Пока по ипотечным кредитам динамика отрицательная: если в прошлом году в Новосибирской области было выдано порядка 9700 кредитов (около 17 млрд рублей), то ожидания этого года – около 7 тыс. кредитов (около 11 млрд рублей).

– Но пока строители не спешат пользоваться областной господдержкой. Говорят о высоких банковских процентах и очень коротких сроках возврата – 8 месяцев. Получается, что система не работает?

– Я воздержался бы от категоричных оценок. Каждый застройщик принимает решение исходя из своей хозяйственной деятельности. Все зависит от экономики предприятия, от его бухгалтерского баланса, от видения менеджментом компании перспектив от привлечения денежных заимствований. Безусловно, не всегда наличие положительного решения от банка о кредитовании проекта впоследствии сопровождается получением кредита. Например, компания «Сибирь-Развитие» сейчас рассматривает возможность заключения соглашения с Министерством обороны о строительстве жилья для военнослужащих. Может быть, поэтому данная компания не спешит брать банковский кредит в рамках господдержки. А вот фирма «Проспект» получила госгарантию и оформила кредитный договор с банком. Все индивидуально. Но то, что в целом эффект от системы господдержки меньше ожидаемого, – это верно. Губернатор, областная администрация, областной Совет постоянно совершенствуют имеющийся механизм. Не сомневаюсь, что эта работа в конечном итоге даст определенный эффект.

– В последние годы наметилась тенденция к увеличению доли панельного жилья в общем объеме строительства. Приведет ли кризис к дальнейшему росту спроса на подобное жилья?

– Ничего плохого в том, что панельное домостроение у нас развивается, нет. Но Новосибирск – совершенно уникальный город. Считаю, что соотношение между домами различных конструктивных серий у нас оптимально. Например, в Омске доля панельного домостроения составляет порядка 70%, много «панелек» строят и в Красноярске, и в Томске. А вот в Новосибирске в течение всех последних лет доля кирпичного и каркасного домостроения была существенно выше, чем панельного. На сегодняшний день у нас 22% от общего объема составляют дома в панельном исполнении, 32% – в кирпичном, 22,6% – каркасно-кирпичном, 20% – в монолитном, и в блочном – 2,5%. Нормально. Если эти пропорции будут меняться в сторону увеличения панельного домостроения, нас это не пугает. Жилье должно быть разное, на любой вкус и возможности инвесторов.

– Существует ли сегодня спрос на новые земельные площадки?

– Торги идут вялыми темпами. Есть проблемы, связанные с поступлением в бюджет доходов от продажи прав аренды земельных участков и от передачи земельных участков в собственность. Новые земельные участки сформированы, определена их принадлежность. По мере роста спроса эти участки будут предлагаться на свободном рынке. Замечу, что строители и до кризиса очень неоднозначно воспринимали аукционы на право продажи земельных участков в целях жилищного строительства. Но должен констатировать, что доля земельной аренды в общей себестоимости жилья находится в пределах от 1,5 до 3%, то есть от 500 рублей до 1,2 тыс. рублей за кв. м. Эта величина совершенно незначительна, чтобы существенным образом влиять на формирование экономического результата для строительной компании.

– Этой весной депутаты городского Совета предлагали увеличить нормативы на предоставление земель под малоэтажное строительство в черте города. Данный вопрос прорабатывается?

– Да, это острый и актуальный вопрос. Спрос горожан на предоставление участков под индивидуальное строительство и возможности их предоставления согласно генплану очень сильно отличаются друг от друга. Так, в рамках регламента по малоэтажной застройке у нас осталось порядка 300 участков, а заявлений мы имеем несколько тысяч, и это только по льготным категориям граждан. Конечно, данный вопрос требует своего решения, причем быстрого. Варианта два. Или нужно менять границы городского округа, или согласовать с областной администрацией регламент предоставления горожанам земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории Новосибирского сельского района. Оба эти решения находится в стадии обсуждения.

– Действительно ли производители стройматериалов сейчас находятся в предбанкротном состоянии?

– Да, ситуация очень непростая. Большинство компаний работает на уровне 20-25% от своих производственных мощностей. Ситуация тяжелая. Но не безвыходная. Инвесторы видят будущее в строительстве, а значит, и в производстве кирпича, цемента, щебня, бетона. В частности, этим летом откроет кирпичное производство «Первый строительный фонд» (мощность завода – 63 млн штук кирпича в год. – «КС»). На новом кирзаводе уже полностью завершен монтаж оборудования.

– Ожидаются ли в строительной отрасли Новосибирска сделки по слияниям и поглощениям?

– Сегодня я не вижу предпосылок для громких слияний и реорганизаций. Не думаю, что они предвидятся в ближайшем будущем.

– Как вам видятся перспективы реализации в Новосибирске крупных проектов в области коммерческой недвижимости, которые были заявлены в последние годы?

– Одновременно в Новосибирске строится несколько торговых и бизнес-центров, гостиничных комплексов. Да, темпы снизились. Ведем с инвесторами разговоры о перспективах реализации проектов и сроках строительства. Пока нам не было заявлено об отказе ни от одного из крупных девелоперских проектов. Ожидаем, что ОАО «Сибирские отели» осенью продолжит строительство гостиницы напротив оперного театра. Ведем переговоры с президентом крупнейшего оператора выставочного бизнеса страны ­– компании «Крокус Интернешнл» – Арасом Агаларовым о сроках строительства торгово-выставочного комплекса (общая площадь более 140 тыс. кв. м. Компания рассчитывала приступить к реализации проекта осенью 2008 года, но из-за кризиса строительство не началось. – «КС»). Проект очень емкий, и мы, безусловно, заинтересованы в том, чтобы такого рода объект появился в Новосибирске. Арас Агаларов однозначно сказал, что заинтересован в новосибирском проекте.

– Сохраняется ли интерес к Новосибирску со стороны крупных инвесторов?

– Интерес есть. Другое дело, что в большинстве случаев сроки реализации этих проектов в условиях нестабильного финансирования под вопросом. Ищем варианты, как помочь инвесторам. Мэр предложил выделить работу с девелоперами в отдельное направление. В частности, сейчас рассматриваем различные варианты сотрудничества с Сибирской гильдией управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости.

– На протяжении последних лет ваш департамент активно участвовал в разработке градостроительной документации. На каком этапе сейчас находится эта работа?

– В течение длительного времени разработка градостроительной документации находилась под очень пристальным вниманием. Результаты коллективных обсуждений муниципалитета и специалистов следующие. Мы изменили форму публичных обсуждений крупных градостроительных проектов. Для этого был сформирован архитектурно-градостроительный совет. Утвержден генплан города, и сейчас в нашей работе это один из базовых документов. В июне этого года на рассмотрение горсовета будет внесен второй по значимости документ территориального планирования – Правила землепользования и застройки Новосибирска. (Публичные слушания уже проведены). В рамках реализации планов градостроительной документации уточнены границы городской черты. Разрабатывается автоматизированный вариант информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. До конца 2009 года эта система будет запущена. Наша задача – в отладочном режиме в течение трех лет полностью завершить разработку и принять ключевые градостроительные документы. В 2009-2010 году на эти цели в бюджете города запланировано по 70 млн рублей ежегодно.