На поражение

Оправившись после внезапного вброса пакета поправок в федеральный закон о компенсационном фонде, застройщики подсчитали, на сколько может сократиться рынок и, соответственно, вырасти цена на жилье в случае вступления новых требований в действие. Впрочем, игроки рынка активно предпринимают контрмеры. При Минстрое РФ заработала рабочая группа, разрабатывающая поправки в закон о компенсационном фонде.

Напомним, что ситуация вокруг федерального законопроекта № 139186-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» начали стремительно разворачиваться в середине июля.

18 июля стало известно о том, что комитет по вопросам собственности Государственной думы РФ без предварительного обсуждения с экспертным и профессиональным сообществом внес пакет поправок в этот законопроект. Это подтвердил и губернатор Новосибирской области Владимир Городецкий во время заседания регионального делового клуба строителей 26 июля: «Были внесены изменения, которые, откровенно говоря, и не обсуждались».

Помимо этого, с июля также вступили в силу и поправки к 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, что также внесло неразбериху в связи с упомянутыми изменениями, которые приписывались именно к 214-ФЗ. Но обо все по порядку.

Компенсационный фонд

В результате «вброшенных поправок» сам предмет законопроекта «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» — компенсационный фонд отошел на второй план. Но недооценивать влияние на рынок этой публично-правовой компании все-таки не стоит.

Как рассказывал генеральный директор НП «Строительное региональное партнерство» Максим Федорченко, принятие положения о компенсационном фонде прошло в штатном режиме. Эта часть закона, по его словам, в течение трех месяцев активно обсуждалась на различных площадках. В итоге компенсационный фонд трансформировался в публично-правовую компанию по защите прав дольщиков. Из первоначальной версии законопроекта ушли возможности пожертвования средств фонда, также была ограничена величина компенсации обманутым дольщикам, «потолок» для которой составил 120 квадратных метров. Как пояснил Максим Федорченко, это связано с тем, что некоторые дольщики владеют сейчас 5–10 квартирами в долгостроях.

Размер обязательных отчислений в фонд составит 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ). Планируется, что ставки будут пересматриваться не чаще раза в год, и всякий раз отдельным федеральным законом.

«Правда, получилось, что ставка составляет не 1% от себестоимости, как фигурировало в решениях госсовета, а 1,2% от продажной стоимости. В принципе, это сопоставимо с теми цифрами, которые сейчас платят застройщики, страхуя свою ответственность, но толку от этого нет никакого», — прокомментировал генеральный директор НП «Строительное региональное партнерство».

С этим утверждением соглашаются и застройщики. О том, что система страхования ответственности застройщиков не сработала, «КС» говорил и генеральный директор строительной компании «Сибирь-Развитие» Дмитрий Червов. Согласен с ним и генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. По мнению застройщиков, те страховые 2%, а то и больше (так как застройщику приходилось иногда и перестраховываться в другой компании из-за нестабильной ситуации на этом рынке) уходили на прибыль страховщикам и отражались на стоимости квадратного метра для конечного покупателя. На текущий момент неизвестны случаи, чтобы эти страховые взносы были выплачены обманутым дольщикам.

Также Игорь Белокобыльский предположил, что компенсационный фонд может постичь участь общество взаимного страхования (ОВС). В Новосибирске филиал прекратил свою деятельность в начале февраля 2017 года.

То, что эта мера в очередной раз отразится на стоимости жилья, предполагает и управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «Интересно будет посмотреть, что случится с компенсационным фондом. Есть ощущения, что проблемы мы здесь увидим. Опять же: что будет с ценами?» — задается он вопросом.

По замыслу законотворцев, заработать компенсационный фонд в качество публично-правовой компании должен уже через три месяца, к ноябрю. При этом другие формы страхования ответственности застройщиков работать перестанут. 31 июля президент законопроект подписал.

Вбросили, как гранату

Судя по силе воздействия на участников рынка, добавленный пакет поправок может быть сравним со вбросом взрывного устройства. Так же неожиданно, и на поражение. Эти изменения могут застопорить ввод долгостроев, развитие застроенных территорий (РЗТ), комплексное освоение участков (КОТ) и значительно сократить строительный рынок.

Получилось так, что работа с законом о компенсационном фонде плотно велась до второго чтения и к третьему подошла с рядом неожиданных изменений, которые не обсуждались с профессиональным сообществом. Слова Владимира Городецкого подтвердил и Максим Федорченко: «18 июля комитетом по собственности в текст закона был вброшен огромный блок поправок в законопроект, который вообще никто не видел. При этом я совершенно ответственно заявляю, что ни на одной площадке никто этот блок поправок не обсуждал».

Тем не менее, Госдума закон приняла, согласовал и Совет Федерации. Присутствовавшая на заседании РДКС член СФ от Новосибирской области Надежда Болтенко объяснила ситуацию тем, что верхняя палата оказалась не в курсе проведенных публичных слушаний по этому вопросу: «Члены Совета Федерации не всегда оповещаются о публичных слушаниях. У нас свои отношения между верхней и нижней палатами».

Тем не менее сенатор заверила собравшихся чиновников и строителей, что поправки в закон о компенсационном фонде внести можно. «Несмотря на что что сейчас и у верхней, и у нижней палаты парламента каникулы, у нас с вами есть возможность до 15 августа, пока Валентина Ивановна в отпуске (председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко. — «КС») доработать и представить свои конкретные предложения и видение законопроекта, который принят и согласован, председателю Совета Федерации, — предложила Надежда Болтенко. — Мы сможем выступить с этим проектом. Я уверена, что если эти вопросы действительно очень важны для всей России в целом, а не только для строителей Новосибирской области, то они могут быть решены, и мы с вами будем услышаны».

Через два дня, 28 июля, совещание собрал министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. На нем от Новосибирской области присутствовал генеральный директор ГК «Стрижи». Как рассказал Игорь Белокобыльский во время пресс-конференции 1 августа, ведомство планирует принимать меры. «У министра строительства РФ Михаила Меня собралось строительное сообщество в лице 11 застройщиков и руководителя НОЗА (Национальное объединение застройщиков жилья. — «КС»), — сообщил Игорь Белокобыльский. — Приятно, что министерство и его аппарат разделяют озабоченность этим законом». В министерстве решили организовать рабочую группу по внесению изменений в уже принятый закон. Группе отведено 11 месяцев.

В противном случае, если принятые поправки все-таки вступят в силу, застройщику придется столкнуться со следующими ограничениями. Опуская уже упомянутые отчисления в компенсационный фонд, согласно новым нормам, требования к уставному капиталу заменяются требованиями к собственным средствам, также появились требования к информационной политике и кадрам строительных компаний. Строительная компания должна иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров многоквартирных домов. Кроме того, обязательно наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете; отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство. Законопроектом вводится обязательное банковское сопровождение деятельности строительной компании и ужесточаются требования к органам управления застройщика и его участникам. Теперь один застройщик может получать только одно разрешение на строительство. С полным перечнем требований можно ознакомиться на сайте «Единый реестр застройщиков».

Последствия

Все эти нововведения серьезным образом скажутся на строительном секторе, начиная с острых социальных проблем. Как известно, лидерство Новосибирской области по вводу жилья имеет и обратную сторону — большое количество долгостроев. На текущий момент в регионе 49 недостроенных объектов, из них 42 — в Новосибирске.

«Теперь нельзя брать займы, только целевые кредиты у банка, и только на строительство данного объекта», — подчеркнул Максим Федорченко. На практике такой подход застопорит ввод проблемных объектов через предоставление строительной компании земельного участка для реализации масштабного проекта. Например, по такой схеме сейчас достраивается проблемный объект на ул. Тульской, 80–82.

«Одно юридическое лицо — одно разрешение на строительство! — возмущенно восклицает генеральный директор ГК «Стрижи». — А как же тогда быть с проектами, касающимися развития застроенных территорий, где предусмотрено поэтапное освоение участка?»

В качестве примера Игорь Белокобыльский приводит практику собственной компании. ГК «Стрижи» выиграла земельный участок на ул. Аренского. На этой площадке застройщик планирует возвести жилой комплекс «Солнечные часы». Условия аукциона предусматривают три этапа освоения участка. «Сейчас мы осуществляем первую очередь, ко второму мы уже не можем приступить, потому что это другое юридическое лицо», — объясняет генеральный директор ГК «Стрижи». По его словам, эта норма противоречит существующему законодательству. «Такая же ситуация складывается и с комплексным освоением территории. Если этот закон останется в прежней редакции, то РЗТ и КОТ не состоятся», — предупреждает Игорь Белокобыльский.

Кроме того, теперь затраты, не связанные со строительством, не могут превышать 1%. Таким образом, инициатива «Стрижей» построить за собственные средства дорогу от «Северной короны» до ул. Декоративный питомник, а также лыжную базу в микрорайоне «оказалась вне закона». «Эти поправки пресекают все предыдущие попытки развить государственно-частное партнерство», — отмечает еще одно уязвимое место поправок застройщик.

В случае если изменения в закон о компенсационном фонде вступят в силу, «рынок предложения в Новосибирске сократится в три раза», оценил последствия застройщик. «Устоят только с десяток крупнейших игроков, которым принадлежит треть всего рынка региона», — считает Игорь Белокобыльский.

К тому же новые нормы увеличивают нагрузку на себестоимость жилья. «Если сейчас по кредиту мне приходится платить порядка 12% годовых, то при вступлении поправок нагрузка на себестоимость составит 18%», — говорит генеральный директор ГК «Стрижи».

По словам застройщика, участники совещания в Минстрое были единодушны: все требования к застройщикам, которые внесли в закон, следует исключить.

Помимо этих изменений, с 1 июля текущего года в силу вступили поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Теперь минимальный размер уставного капитала застройщика должен составлять от 2,5 млн до 1 млрд руб. в зависимости от площади строящихся объектов. Также изменились требования к поручительству: поручитель или сопоручители несут перед участниками долевого строительства солидарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств.

Также правительство РФ выбрало 21 банк, который имеет право на открытие «эскроу»-счетов по оформлению ДДУ.

Впрочем, не все игроки строительного рынка восприняли поправки к закону о компенсационном фонде столь резко. Так, директор по продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов отмечает, что представляемая им компания «положительно относится к тому, что застройщики становятся более прозрачными и открытыми для государства и покупателя. Мы приветствуем новые средства защиты покупателей при неблагоприятном исходе заключения сделки с застройщиком».

Комментируя поправки к 214-ФЗ, Динар Зарипов считает новые требования к величине уставного капитала справедливыми с точки зрения продолжения политики по снижению социального напряжения в сфере долевого строительства. «По данным Росреестра, соответствует минимальным требованиям уставный капитал 16% застройщиков. 84% застройщиков требованиям по капиталу не соответствуют. Из 4000 застройщиков, имеющих в активной стадии строительства хотя бы один дом, лишь 639 имеют уставный капитал 2,5 млн руб. и больше. 1,5 млрд рублей, позволяющих строить объекты более 500 тыс. кв. метров, в уставном капитале имеют только 26 застройщиков», — оперирует данными собеседник «КС».

Сергей Дьячков, который регулярно при обсуждении состояния строительной отрасли напоминал о перепроизводстве рынка, комментируя закон о компенсационном фонде, отметил, что конечно, деятельность застройщиков должна регламентироваться, и довольно жестко. «Но, с другой стороны, застройщики не должны нести ответственности за общее состояние экономики (а экономика России — в очевидном кризисе), и в нынешних экономических условиях число неудовлетворенных потребителей при любых, даже самых строгих требованиях к застройщикам, к сожалению, имеет серьезный потенциал роста. Кроме того, потребители должны иметь собственные головы на плечах, потому что далеко не всегда самое дешевое означает самое выгодное».

Опять же, изучив новые требования к застройщикам, управляющий партнер DSO Consulting cогласился почти со всеми. «Так, очень хорошо, что застройщикам по факту запрещается заниматься другими видами деятельности. Но наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв. метров многоквартирных домов — не означает ли это, что малые застройщики перестают существовать как класс застройщиков, то есть конкуренция на рынке уменьшается? Иными словами: что будет с ценами на жилье?»

Собеседники «КС» сошлись во мнении: эти требования приведут к росту стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Причем вырасти стоимость может в три раза, смело прогнозирует генеральный директор ГК «Стрижи». «С рынка уйдут мелкие застройщики, и это скажется на объеме и стоимости предложения. Небольшие компании начнут объединяться, чтобы сообща соответствовать требованиям федерального законодательства. Строительные компании начнут искать дополнительное финансирование», — прогнозирует директор по продажам компании «Сибакадемстрой».