Ситуация вокруг долгостроя на ул. Тульской, 80-82 в Новосибирске продолжает накаляться. Если на гендподрядчика — ООО «Стройцентр» — уже заведено уголовное дело, то прокуратура также проявила застройщика — ООО «Баутехник-Т». В чем причины конфликта давних партнеров, чем завершилась рабочая группа при минстрое Новосибирской области, посвященная решению проблем дольщиков с Тульской, — в материале «КС».
Корреспондент «КС» решил выяснить, почему застройщик ГК «Баутехник», которого областные власти постоянно ставили в пример почти на каждом мероприятии, посвященном обманутым дольщикам, попал в такую ситуацию? И как теперь быть 178 дольщикам, заключившим предварительные договоры?
Напомним, что группа компаний «Баутехник» работает с 2004 года. На счету строительной компании административные здания (ТРК «Европа»), бизнес-центры и жилые комплексы. Компания ввела долгострои на Залесского, 5, Некрасова, 63 (ЖК «Некрасовский»), жилой комплекс в Оби. Возглавляет компанию Сергей Панасенко.
До сих пор никаких скандалов вокруг строительной компании не возникало. Сбой случился при вводе долгостроя по ул. Тульской, 80–82 в Кировском районе Новосибирска. Этот объект, строительство которого началось еще в 2004 году, не достроил ЖСК «Свой дом». В качестве генподрядчика для завершения работ в «Баутехнике» пригласили ООО «Стройцентр», которое возглавляет Валерий Наливкин.
5 июня 20 дольщиков из домов по ул. Тульской, 80 и 82 объявили голодовку и расположились на площади Ленина. Причиной послужила очередная заморозка объектов, случившаяся из-за хозяйственного спора между «Баутехник-Т» и «Стройцентром». При этом обманутые дольщики уже провели три пикета в апреле текущего года. В мэрии Новосибирска пообещали, что дома на Тульской начнут достраивать летом текущего года и планируют завершить к началу 2019 года. Но для части инвесторов проблема кроется в другом: не все обманутые дольщики смогут вселиться, точнее, 190 могут, а остальные 178 — нет. Причина заключается в том, что эти 178 человек заключили, по данным мэрии Новосибирска, в течение 2014–2016 годов предварительные договоры с генеральным подрядчиком ООО «Стройцентр» без согласия застройщика в нарушение 214-ФЗ — закона об участии в долевом строительстве . 9 июня дольщики прекратили голодовку — на это решение повлияло обещание областных властей создать совместный рабочий орган. При министерстве строительства была создана специальная техническая рабочая группа по вопросам восстановления прав граждан.
На чьей стороне дольщики?
По мнению одного из источников «КС», знакомого с ситуацией, именно выбор генподрядчика оказался для «Баутехник-Т» решающим. И дело именно в этом, а не в каких-либо конкурентных войнах, как это можно было предположить, учитывая положительный опыт по вводу замороженных объектов компанией «Баутехник», утверждает собеседник «КС». По его мнению, генподрядчик по такой же схеме, как с «Баутехником», развивал отношения с рядом других застройщиков, например с ООО «ПСК «Лауда». Работая с этой компанией, «Стройцентр» также не отработал своих квартир и начал продавать имеющиеся для продолжения работ. С другой стороны, источник «КС» недоумевает, как такое опытное руководство, имеющее опыт работы в силовых структурах, заключило договор со «Стройцентром». Более того, непонятно, почему застройщиком не было предпринято никаких мер, когда еще полтора года назад стало известно о заключении генподрядчиком предварительных договоров.
По крайней мере в отношении руководства ООО «Стройцентр» возбуждено уголовное дело по ст. 159 ч. 4 (мошенничество в особо крупном размере). В прокуратуре Новосибирской области «КС» подтвердили, что денежные средства были привлечены преступным путем. «Выявленная схема привлечения денежных средств граждан противоречит требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ее реализация позволила лишить граждан прав на жилые помещения», — рассказали в прокуратуре Новосибирской области. Кроме того, на данный момент в «Стройцентре» введена одна из процедур банкротства — наблюдение.
Как рассказал корреспонденту «КС» коммерческий директор ООО «Баутехник-Т» Егор Панасенко, раньше ООО «Стройцентр» имело репутацию надежного генподрядчика. «На момент начала сотрудничества со своим генподрядчиком мы высоко его оценили. Им были построены в городе десятки объектов, в том числе жилых домов, также «Стройцентр» завершал в городе строительство замороженных объектов. На конец 2011 года в компании представили баланс — более 1,5 миллиарда рублей. Параллельно с нами компания работала еще на 7–8 объектах», — опровергает негативную информацию о деятельности партнера Егор Панасенко.
Знает собеседник и о сотрудничестве «Стройцентра» с ООО «ПСК «Лауда»: «С «Лаудой» ситуация возникла после начала нашего сотрудничества со «Стройцентром». С этой компанией «Стройцентр» заключил договор генподряда. Договор был денежный, но, судя по всему, оплата шла квартирами. В дальнейшем произошла трагическая ситуация — ушел из жизни собственник компании. Новый руководитель в свою очередь решил квартиры не отдавать, а заплатить деньгами. И по имеющейся информации, эти квартиры в «Стройцентре» пообещали в качестве оплаты своим подрядчикам. В результате «Лауда» эти квартиры все-таки отдала. Физические лица там не пострадали, конфликт был в основном с юридическим лицами — поставщиками стройматериалов».
Довольны своим генподрядчиком в «Баутехник-Т» были до 2014 года. По словам коммерческого директора ООО «Баутехник-Т», договор генподряда был подписан в 2012 году со сроком окончания в 2015 году. Стоимость договора — 784 млн руб., при этом 90% составляли квартиры и 60 млн руб. заплатили деньгами — это те дополнительные средства, которые застройщик собрал с дольщиков ЖСК «Свой дом». «При этом 420 квартир мы отдали при подписании договора. На эти квартиры мы со «Стройцентром» также заключили договор долевого участия. Срок оплаты был жестко привязан к темпу строительных работ», — поясняет Егор Панасенко. В результате «Стройцентр» отработал 190 квартир. Далее с согласия «Баутехник-Т» они их переуступали дольщикам.
«К началу 2015 года темпы строительства упали, тем не менее генподрядчик нас заверил в том, что темпы восстановятся, и мы продлили договор до первого полугодия 2017 года. Однако к июлю 2016 года вместо 50% генподрядчик выполнил только 13%, в результате мы в одностороннем порядке расторгли с ним договор, в том числе и на 232 квартиры (такое количество обманутых дольщиков осталось после деятельности ЖСК «Свой дом». — «КС»). В «Стройцентре» с таким решением не согласились и обратились в суд, также попытавшись взыскать неустойку в размере 340 млн руб., причем эту сумму они ничем не подтвердили. Заявляли, что мы не передали в срок документацию на продолжение строительства, хотя мы все сроки соблюли, также нас обвинили в несвоевременной оплате. В результате свои претензии генподрядчик подтвердить не смог. Кроме того в «Стройцентре» утверждали, что стоимость работ оказалась заниженной, и требовали вместо 300 млн руб. 450 млн. Суд требования истца не поддержал», — говорит собеседник «КС».
В свою очередь председатель ЖК «Тульская» Вячеслав Лебедев высказывает другую версию произошедшего. В частности, он занимает позицию генподрядчика. Вячеслав Лебедев сам заключил со «Стройцентром» предварительный договор. На тот момент надежность тандема у него сомнений не вызывала. «Еще в марте 2014 года репутация у генподрядчика была очень хорошая, поэтому я и заключил договор со «Стройцентром», компания пережила не один кризис, достроила не один проблемный объект, то же самое можно было сказать и о «Баутехнике». Репутация «Стройцентра» начала портиться в конце 2014 года, когда начались задержки со стороны «Баутехника», — подчеркнул он.
Именно из-за задержек в оплате «Стройцентр» и не мог выдерживать прежний темп строительно-монтажных работ, утверждает Вячеслав Лебедев. Препятствовали этому также экспертиза и устранение ошибок, допущенных при проектировании объекта. Как отмечает Егор Панасенко, задержки происходили в результате необходимости проведения соответствующих экспертиз для продолжения строительства, о чем генподрядчик был оповещен.
Но, по мнению дольщика, этим воспользовался застройщик и расторг в одностороннем порядке договор, не рассчитавшись со «Стройцентром» за квартиры. Помимо всего, по словам председателя ЖК «Тульская», договор был заключен по заниженной себестоимости квадратного метра — 16 тыс. руб. (при средней рыночной стоимости, по данным регионального минстроя, в 35 тыс. руб.). «То есть этот договор был заведомо невыполним, — отмечает Вячеслав Лебедев. — Ответ на вопрос о том, зачем заключать такой договор, кроется в дополнительном соглашении между пятью физическими лицами, где указано, что «Баутехник-Т» и «Стройцентр» в дальнейшем планировали вести строительство еще одного объекта, чем и собирались компенсировать низкую стоимость «квадрата», установленную в первом договоре», — поясняет председатель ЖСК «На Тульской».
По словам Вячеслава Лебедева, в результате образовавшегося дефицита порядка 200 млн руб. при достройке дома на ул. Тульской, 80–82, компании «Баутехник-Т» мэрией был выделен участок на ул. Тульской, 76, а также обеспечены техусловия и выделено 2 МВт мощностей. Впрочем, целевое назначение участка препятствовало строительству жилого дома. Таким образом, компенсировать дефицит не представилось возможным. Впрочем, и такая ситуация устраивала «Баутехник», поскольку можно было достраивать дом за счет дополнительных средств, собранных с обманутых дольщиков, не вкладывая собственных, но при этом получая землю и 20% построенных площадей.
«Поскольку у нас был дефицит, то мы получили земельный участок. На данный момент дефицит покрываем из собственных средств, затем компенсируем за счет реализации объекта на участке», — возразил Егор Панасенко. По его словам, минстрой, проводя проверку целевого использования средств «Баутехника», никаких нарушений не выявил, так же как полиция и прокуратура.
Впрочем, Вячеслав Лебедев прислал «КС» копию справки из областной прокуратуры, где говорится, что в «действиях ООО «Баутехник-Т» усматриваются признаки преступлений по ст. 159 ч. 4. — «мошенничество, повлекшее лишение прав граждан на жилые помещения». Ответ прокуратуры датируется 14 апреля 2017 года, как заверил Егор Панасенко, после этого компания проверку прошла, и прокуратура нарушений не выявила.
«О том, что существует предварительный договор, мы узнали в 2014 году, в суд обратился дольщик. В результате разбирательств со «Стройцентром» выяснилось, что в отделе продаж генподрядчика была допущена ошибка. Затем с инвестором был заключен договор переуступки, и ситуация разрешилась. Тогда в апреле 2014 года мы призвали будущих инвесторов воздержаться от заключения подобных сделок. Затем летом 2016 года вновь выяснилось, что, существует еще несколько таких договоров. На прямой вопрос начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, сколько именно таких договоров, Валерий Наливкин ответил, что примерно 10–15. И только в декабре 2016 года мы узнали, что «Стройцентр» предоставил в ДСиА список, в котором значились 178 таких документов», — говорит Егор Панасенко.
Восстановят ли права?
По словам коммерческого директора ООО «Баутехник-Т», в результате судебные разбирательства между 178 дольщиками и «Стройцентром» разрешались либо правом денежного требования, либо мировым соглашением. «При этом в «Стройцентре» понимали, что те 232 договора, по которым были заключены вот эти 178 предварительных договора, были с ними расторгнуты. Зачем это делалось? Наверное, чтобы людям дать надежду. Проанализировав ситуацию, мы пришли к выводу, что частью этих квартир генподрядчик мог затыкать дыры на других объектах», — предполагает Егор Панасенко. Связаться со «Стройцентром» на момент написания материала «КС» не удалось.
Как выяснил корреспондент «КС», «Баутехник-Т» в рабочую группу при Минстрое не входит. «Нас на рабочую группу не приглашают, так как сообщили, что вроде бы разобрались в том, что к этим предварительным договорам «Баутехник» отношения не имеет, и что людям будут помогать в рамках государственной поддержки», — ответил коммерческий директор ООО «Баутехник-Т».
28 июня как раз состоялось очередное совещание рабочего органа. «Вчера на заседании рабочей группы при минстрое мы рассмотрели соглашение, которое предложило министерство. Тем не менее мы вернулись к тому, что предложенные способы возвращения прав граждан не работают и не исполнимы. Мы будем искать другие способы. Заключение представят 30 июня», — отметил присутствовавший на совещании Вячеслав Лебедев.
«В мэрии обсуждался вариант, что обманутым дольщикам будут помогать в рамках закона о масштабных инвестиционных проектах. Так как на нашей площадке участок выиграла ГК «Энергомонтаж», то выходит, что застройщик получает земельный участок, выплачивает за него денежные средства на покрытие дефицита на нашей стройке. У нас как раз дефицит получается порядка 60 млн руб. на выравнивание 1-й и 2-й секций, Далее застройщик получает участок в 2 га, где строит жилой дом. Из этого дома он отдает 2,5% мэрии для решения проблем обманутых дольщиков», — представил приблизительную схему решения проблем Егор Панасенко.
Всего на достройку дома на Тульской требуется 560 млн руб. «Если ничего не сорвется, на этой неделе планируем заключить договор со «СМУ-9». Генподрядчика нам помогли подыскать власти, он работает на проблемных объектах. При этом если говорить о стоимости договора, то сумма коррелирует с тем документом, который заключали со «Стройцентром» в 2012 году, к слову о заниженной стоимости. Нового подрядчика мы также планируем финансировать квартирами и денежными средствами. Договорились, что сначала будем оплачивать деньгами, сумма составит 80 млн руб.», — рассказал коммерческий директор ООО «Баутехник-Т».
Вячеслав Лебедев в свою очередь высказывает опасение, что при заключении договора генподряда со «СМУ-9» может произойти повторная перепродажа квартир.
«КС» продолжит следить за развитием событий.