Игра на понижение

К сдаче в 2017 году в Новосибирске заявлен целый ряд концептуальных проектов в сфере жилья высокого класса, которые зададут соответствующий уровень для дальнейшего развития рынка жилой недвижимости. К ним специалисты относят жилые комплексы «Бульварный переулок», «Флотилия», Montblanc, MilkHouse, «Жуковка», а также клубный дом на Октябрьской, 7. На фоне новостроек при этом цены «вторички», в том числе премиальной, продолжают пикировать вниз — изменится ли ситуация в течение 2017 года и что пользуется спросом на рынке элитного жилья в кризис, выяснял «КС». 

«Ценообразование стало более адекватным»

«Рынок покупателя» — так характеризуют эксперты в сфере недвижимости уже несколько лет подряд складывающуюся обстановку в сегменте жилья. Причем такая тенденция характерна не только для предложения в сегменте экономкласса, но и в более высоких категориях жилой недвижимости — бизнес-класса и элитной.

«Лет десять назад в Новосибирске был «рынок продавца». Раньше именно продавец диктовал свои условия. Сейчас все изменилось кардинально, — поясняет руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев. — Из-за экономической ситуации в стране продать жилье, и не только элитное, стало труднее. Люди вынуждены идти на компромисс: выйти из ситуации зачастую помогает обмен. На рынке элитного жилья сейчас такая сделка очень популярна. Собственники готовы обменять дом или квартиру, в том числе на коммерческие площади».

Встречаются сделки, когда коттедж обменивают на квартиру с автомобилем в придачу, добавляет эксперт.

В целом аналитики фиксируют общую тенденцию к снижению стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости. Так, в Новосибирской области в 2016 году в новостройках экономсегмента цена упала в среднем на 2,3%, на вторичном рынке — на 5,5%. Тренд сохранился и в 2017 году. По данным агентства недвижимости «Жилфонд», в феврале 2017 года в Новосибирске цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 0,42% и достигли уровня 59,06 тыс. рублей за квадратный метр. В новостройках — на 0,98%, до уровня 54,91 тыс. рублей за «квадрат».

Рынок элитного жилья — не исключение, цены здесь тоже снижают. По данным компании «БК Недвижимость», вторичная недвижимость элитного класса в Новосибирске «провалилась» в стоимости за последний год на 20–40%. «Если ранее цена квадратного метра с ремонтом в среднем держалась на уровне 170–220 тыс. рублей, то сейчас — 120–130 тыс. рублей в топовых домах города, — говорит директор компании «БК Недвижимость» Олеся Бугрова. — Проблема состоит еще и в том, что ремонт в большинстве квартир был выполнен достаточно давно, поэтому их себестоимость падает. Радует, что собственники постепенно, но все же осознают это. По нашим наблюдениям, ценообразование становится более адекватным».

Как следствие, спрос на такую категорию жилья в Новосибирске возрастает. «И сегодня, и год назад в сегменте дорогостоящего жилья отмечается хороший спрос на все, что продается по цене ниже рыночной. Сейчас, на мой взгляд, рынок в целом насыщен предложениями: новостройки, вторичное жилье; индивидуальные дома, квартиры — варианты есть на любой вкус», — подчеркивает Александр Зверев.

В частности, как отмечает ведущий эксперт по элитной недвижимости компании «БК Недвижимость» Александра Волобуева, активизировался спрос на трех- и четырехкомнатные квартиры. «Их приобретают либо семьи с детьми, либо семейные пары с расчетом на будущее», — добавляет Александра.

На рынке загородной недвижимости тенденции схожи с элитной «вторичкой»: цены идут вниз. Снижение первоначальной стоимости частных домовладений на 50% — скорее рядовая ситуация для рынка.

Что касается премиальных новостроек, то здесь, в отличие от остальных типов недвижимости, наблюдается планомерный рост стоимости «квадрата» — от 7% до 15%.

«В условиях кризиса это очень хороший показатель. В противовес им застройщики объектов экономформата упали в цене гораздо больше. Потому что объем строительства очень большой, а потенциальный покупатель в данной категории, как правило, оформляет ипотеку на покупку квартиры и напрямую зависит от работодателя. Не исключено, что определенное количество застройщиков по итогам 2017 года уйдет с рынка, что, в общем-то, сыграет роль фильтра и отсеет недобросовестных игроков», — уверена Олеся Бугрова.

Ожидаемые объекты

К числу наиболее интересных проектов в категории премиального жилья, заявленных на рынке Новосибирска в 2016–2017 гг., специалисты относят ЖК «Бульварный переулок» ИСК «Русь», ЖК «Флотилия» компании «Дом-Строй», ЖК Montblanc компании «Центр города Нск», ЖК MilkHouse ООО «ТехСтрой» (входит в группу компаний Владислава Крючкова), ЖК «Жуковка» АО «Трансервис», а также клубный дом на Октябрьской, 7 ЗАО «Корпорация Транс Блок».

Лидером по количеству новых объектов в нише премиальных новостроек стал Железнодорожный район Новосибирска. Стоимость квадратного метра в проектах на текущий момент составляет от 85–110 тыс. рублей. Часть вышеперечисленных объектов уже сдана в эксплуатацию — это первые очереди жилых комплексов «Жуковка» и «Бульварный переулок», ЖК MilkHouse и клубный дом на Октябрьской,  .

«Из рассматриваемых жилых комплексов к формату действительно элитного жилья на текущем этапе можно отнести только ЖК Montblanc. У Тимура Саттарова (основного учредителя компании ООО «Центр города Нск». — «КС»), на мой взгляд, есть все шансы доказать, что заявленный им проект действительно востребован в Новосибирске и найдет своего потребителя», — рассуждает Олеся Бугрова.

Довольно кулуарный и клубный объект — дом на Октябрьской, 7. По мнению Олеси Бугровой, его можно отнести к категории «премиум». Он обладает такими критериями, как небольшое число квартир, расположение вдали от шумных магистралей, качественная отделка площадей общего пользования и развитая инфраструктура в шаговой доступности.

«Кроме этого, у объекта интересный фасад, который проводит параллели с исторической застройкой. Запоминающийся внешний вид — отличительный признак жилья высокого класса. Современность может быть при этом выражена в планировках квартир и отделке площадей общего пользования, — говорит Олеся Бугрова. — На мой взгляд, в Новосибирске на текущий момент представлен разнообразный выбор жилья в абсолютно всех сегментах, в том числе премиальном. И это радует: наконец-то застройщики поняли, что востребованность продукта на рынке напрямую зависит от его отличия от конкурентов, качества строительства и эстетичного внешнего вида. Дом или жилой комплекс должен украшать собой город».

В сегменте загородной недвижимости наиболее свежими проектами эксперты называют коттеджный поселок «Каникулы» в селе Боровом. «Интересная концепция — 18 полностью готовых домов на берегу Обского моря. Просто заходи и живи», — отмечает Александр Зверев. В южном направлении также продолжается стройка поселка «Остров» в акватории Бердского залива. Напомним, что проект совместно с финской Honka реализует дачное некоммерческое товарищество «ФМК». К застройщику неоднократно подавались иски о захвате береговой линии, однако представители «ФМК» их опровергают.

В целом, по оценкам специалистов, велика вероятность того, что рынок премиального жилья в Новосибирске по итогам ближайших лет станет еще более узким. «Не исключено, что многие застройщики пойдут по пути смещения ориентира с элитного жилья на комфорт-класс или представят проекты, которые станут форматом второго или третьего жилья для покупателя», — заключает директор по маркетингу компании «Этажи» Тимофей Колоколов.