Нащупать баланс

На фоне резкого снижения количества договоров долевого участия в первом полугодии 2016 года число ипотечных сделок в Новосибирской области выросло на 15%. Снижение цен на вторичном рынке жилья привело к тому, что ипотека в этом сегменте стала не менее привлекательна, чем в случае с новостройками. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ключевой ставки до 8-9% и соответственно понижение ипотечной до 9%-11%.

 Напомним, что по итогам 1 полугодия 2016 года в Росреестре по Новосибирской области зафиксировали снижение количества зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве на 21%. В июле падение продолжилось, и в результате за 7 месяцев текущего количество заключенных ДДУ сократилось на 24%.

Снижается и стоимость квадратного метра. За первые 6 месяцев 2016 года  средневзвешенная цена на жилье в новостройках снизилась на 890 руб. (-1,64%) и составила 54,8 тыс. руб. за кв. м, сообщили в АН «Жилфонд». Упала и доля новостроек в общей структуре продаж с начала года примерно на 10–15%.

Более интенсивную отрицательную динамику продемонстрировала стоимость квадратного метра во вторичке. В период с конца января по начало июля 2016 года цена квадратного метра снизилась на 1660 руб. (-3,23%) и составила 60,98 тыс. руб. В свою очередь в АН «Этажи» снижение оценили вообще в размере 5%.

При этом рынок ипотеки за этот период вырос.  Так, по данным ЦБ РФ, за первые 6 месяцев 2016 года по стране выдано ипотечных кредитов на сумму 14,8 млрд руб., что на 43% выше по сравнению  с аналогичным периодом 2015 года.  Средневзвешенная величина ставки составила 12,72%, что на 1,28% ниже показателей первого полугодия 2015 года.

Средняя ипотечная ставка на первичном рынке по России составляет 11,5%, на вторичном – 13,5%.

В управлении Росреестра по Новосибирской области подсчитали, что за 7 месяцев 2015 года количество ипотечных сделок выросло на 15%.

«В первом полугодии 2016 года Сибирский банк Сбербанка выдал в Новосибирске ипотечных кредитов на сумму 6,1 млрд рублей, что превышает объем выдачи жилищных кредитов в аналогичном периоде 2015 года на 8,5%. При этом, средний чек ипотечного кредита с 2015 года практически не менялся и составляет около 1,5 млн рублей», – рассказывает директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова.

По словам собеседницы «КС», за прошедшие 7 месяцев 2016 года доля кредитов, выданных с господдержкой, среди всех кредитов на приобретение строящегося жилья составила 90%.

«В течение первого полугодия мы отмечаем неравномерный, но стабильный спрос на ипотечные кредиты с государственной поддержкой. По данным центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске, пик спроса пришелся на февраль 2016 года, когда вопрос с продлением программы еще не был решен, и клиенты спешили оформить кредиты на выгодных условиях»,  – подтверждает тенденцию директор Центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в  Новосибирске Максим Постников.

 В банках считают государственное субсидирование ипотечной ставки мерой, эффективно влияющей на повышение спроса на рынке жилья.  «После старта нового этапа программы, с марта 2016 года, мы наблюдаем выравнивание спроса на готовые и строящиеся квартиры до соотношения 50 на 50. Этому во многом поспособствовал также возврат к докризисному уровню ставок по кредитам для приобретения вторичного жилья», – отмечает Максим Постников.

 «По данным Минстроя, в 2015 году каждая третья квартира, купленная в ипотеку, была приобретена по программе госсубсидирования процентной ставки. Она остается драйвером роста», – в подтверждение приводит статистику собеседник «КС».

О том, что спрос между продажами в новостройках и вторичкой выравнивается говорят и в «Абсолют Банке».  «В первые два месяца 2016 года отмечали более высокий спрос на жилье на первичном рынке – 60% сделок от общего числа. Основная причина – завершение 1 марта 2016 года первого этапа программы с господдержкой ипотеки и фактор неопределенностью, связанный с продлением программы. Было очевидно, что люди спешили приобрести квартиры в новостройках по сниженной ставке», – объясняет ситуацию управляющий филиалом Абсолют Банка в Новосибирске Дмитрий Монастырев. Тем  не менее, весной и в начале лета спрос на вторичное жилье вырос – объем сделок с ним в Абсолют Банке достиг 60%. «В этом случае сыграл свою роль отложенный спрос и снижение ставки по программам кредитования готового жилья в начале июня», – считает Дмитрий Монастырев.

Позитивно отзываются о программе и застройщики. «Ипотека с господдержкой значительно поддержала покупателей в непростой период, и стала хорошей возможностью для многих улучшить свои жилищные условия. Ипотека с господдержкой была запущена с марта 2015 года и это, безусловно, увеличило количество ипотечных сделок. Так, в январе-феврале 2015 года доля составила 34%, а в марте резко увеличилось до 55%, в апреле доля ипотечных сделок уже составила 66%. За первые месяцы 2016 года отмечалась высокая активность покупателей, которые хотели приобрести квартиры через ипотеку. Это связано с тем, что в первые месяцы года вопрос об ипотеке с господдержкой был открыт. Клиенты хотели успеть заключить сделку по выгодным условиям», ─ отмечает директор по продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

В свою очередь независимый аналитик Сергей Николаев констатирует, что средняя ставка на первичку практически осталась на том же уровне, а на вторичку снизилась к июню прошлого года на 1,5%-1,7%. «Это с учётом снижения цен на вторичку сделало ипотеку в разных сегментах равнопривлекательной», – поясняет Николаев.

Как рассказывает аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов, поводы задуматься об эффективности госсубсидирования все-таки были. «По итогам года банкам, участвовавшим в программе, удалось выбрать лишь 40% выделенных государством лимитов, что привело к живому обсуждению относительно планов правительства отказаться от продления программы, тем не менее, льготная ипотека рынок не только не покинула, но и принесла ощутимые плоды. Рост жилищного кредитования, составивший по итогам 6 месяцев свыше 44% практически полностью обеспечен за счет договоров ИЖК с господдержкой. И  тут все-таки стоит сделать оговорку относительно того, что сама по себе программа лишь обеспечивает поддержку спросу, но не формирует его как таковой», ─ подчеркивает эксперт.

Рост  спроса на жилую недвижимость во II квартале, по словам Алексея Антонова, в первую очередь был обеспечен укреплением курса рубля до годовых максимумов и относительной стабилизацией в экономике на фоне роста нефтяных котировок до заложенных в бюджет 50%. «ЦБ получил возможность снижать ключевую ставку, и пусть пока что регулятор действует весьма аккуратно, на мой взгляд, мы вполне можем увидеть до конца года снижение ключевой ставки вплоть до 8-9%, что в свою очередь позволит банкам снизить ставки по ипотеке до 9-10%», ─ прогнозирует аналитик Алор Брокер.

Сами финансовые организации намерены до конца года нарастить объем выданных ипотечных кредитов. «К 31 декабря мы ожидаем рост объемов выдач ипотечных кредитов на 10%-15% по отношению к 2015 году. Это оптимистичный сценарий. При негативном выдачи будут такими же, как и в прошлом году, снижения не произойдет точно», – уверен Дмитрий Монастырев.