«Застройщики не заинтересованы в резком росте стоимости квадратного метра»

Чего на самом деле хотят участники новосибирского строительного рынка, и какие изменения претерпели их бизнес-планы в нынешних экономических условиях, в интервью «КС» рассказал генеральный директор ООО «Энергомонтаж» ИВАН СИДОРЕНКО. Жилищную застройку в компании развернули в сторону Красного проспекта. Кроме того, компания также возводит крупный торговый объект и готовится к строительству ещё одной новой школы по ул. Тюленина.

— Иван Леонидович, как вы в целом оцениваете состояние строительной отрасли, как и когда по вашим прогнозам она начнет выходить из кризиса?

— Невозможно оценивать состояние строительного рынка в отрыве от экономической ситуации в стране. Конечно же, сейчас не самое простое время для застройщиков. Покупательская способность населения снизилась в то время, как только в прошлом году в Новосибирске построили 1,7 млн кв. м жилья, то есть почти по одному квадратному метру на человека. Ни один крупный город, включая Москву, Санкт-Петербург или Екатеринбург, не может похвастать такой динамикой. Я не люблю слово «кризис». Мы рассматриваем эти обстоятельства как новые условия работы и готовимся к 25-летию «Энергомонтажа», которое отмечаем уже в следующем году.

— Как сами участники рынка стали приспосабливаться к изменившейся ситуации?

— Сразу отмечу, что строительная отрасль региона высоко диверсифицирована. То есть на 10 крупнейших компаний у нас приходится менее 30% от общего объема ввода, в то время как в Москве 4–5 крупных компаний занимают 80% рынка. В последние два года мы сократили объемы в два раза, соответственно нашу долю можно оценить в размере 3–5%. Существует много компаний, доля которых невелика, эти застройщики очень мобильны и могут с легкостью переходить из одного сегмента в другой, например, из эконом-сегмента в премиум и т. д. Это хорошо для новосибирского рынка и делает его одним из наиболее конкурентоспособных по стране. Но думаю, что в ближайшие два года мы будем наблюдать отток участников рынка из строительной отрасли. Пару лет назад, напротив, многие шли в этот бизнес, так как стройка позволяла быстро обернуть деньги с прибылью, а сейчас той прибыли уже нет. Поэтому в ближайшие 1,5 года сократятся объемы ввода жилья, здесь уже никаких чудес быть не может. Как отмечают в управлении архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, на текущий момент наблюдается снижение объема выдачи разрешений на строительство на 30%. С подобной ситуацией мы столкнулись в 2008 году. Но уже с 2012-го начался рост, а прошлый год и вовсе стал рекордным. Надеемся, что в ближайшие годы сильного падения не случится, но, скорее всего, мы будем наблюдать корректировку на 10–15%.

— Как вы оцениваете ситуацию в отрасли строительных материалов?

— Состояние предприятий стройиндустрии напрямую зависит от рынка строительства. Тем не менее, я считаю, что мы сделали верный шаг, приняв три года назад решение о строительстве завода. В 2015 году завод крупнопанельного домостроения был запущен, и собирается уже третий дом из продукции завода. Казалось бы, в непростых экономических условиях было бы проще заказывать стройматериалы у сторонних организаций, но мы тем не менее создали порядка 250 рабочих мест, что также положительно отражается на экономике региона в целом. Что касается завода «Стройкерамика», то 4 года назад мы его модернизировали, заменили порядка 30% оборудования, что позволило на 30% увеличить мощность предприятия. По нашим планам через 2–3 года отрасль начнет восстанавливаться и объемы поставок стройматериалов увеличатся.

— Какие стимулирующие меры, на ваш взгляд, необходимо предпринять правительству региона и государству в целом для «встряски» отрасли? Как относитесь к перспективе субсидирования первоначального взноса при покупке первички в ипотеку?

— Я поддерживаю решение о компенсации первоначального взноса при покупке жилья на первичном рынке, а также рефинансировании процентной ставки. Тем более, что такой положительный опыт наш регион имел. В совокупности эти меры оказались самыми эффективными, оживив рынок строительства в 2010 году. Учитывая то обстоятельство, что сейчас бюджет дефицитный, следует понимать, каким группам гражданам следует субсидировать первоначальный взнос и определить объем. Может, это будет не 300 тыс. руб., а 150 тыс. руб. Но при этом не следует забывать о балансе, так как подобные меры стимулирования в 2010 году раздули рынок ипотеки, поскольку работали исключительно на покупку жилья на ранней стадии строительства.

— Из-за покупки жилья на стадии котлована появилось и немало обманутых дольщиков. Какой механизм мог бы предотвратить их появление?

— К сожалению, обманутые дольщики продолжают появляться, следовательно, нельзя сказать, что ФЗ-214 работает безупречно, его необходимо дорабатывать, хотя сам по себе этот инструмент довольно эффективный. Я считаю, что следует создать такую предельно прозрачную систему, которая позволяла бы направлять эти деньги на жилье, возводимое надежными застройщиками. В схеме должны участвовать банки. В случае, когда финансовая структура выдает застройщику кредит, она полностью проверяет заемщика, запрашивает документы о движении средств, планах и т. д. Поэтому, когда банк, например, выделяет кредит под оборотные средства, то оформляет платежный документ только под строительство конкретного дома. Считаю, что деньги дольщиков должны направляться по такой же схеме. При этом необходимо определить пул банков, которые бы участвовали в этом за определенный процент, но не более 1,5–2 процентов, направленных на сопровождение сделок. В противном случае мы получим еще не одну тысячу обманутых дольщиков. Кроме того, средства дольщиков должны направляться на покупку жилья в домах, как минимум обеспеченных всей необходимой инженерной инфраструктурой, на уровне достройки в 70–80%. Так как при возникновении проблем со строительством отсутствие техусловий является основным камнем преткновения для завершения строительства, и все эти расходы в результате ложатся на бюджет. Не хотелось бы получить искусственное завышение цены квадратного метра. То, что застройщики заинтересованы в повышении стоимости жилья, — ошибочное мнение.

— А чего в таком случае хотят застройщики?

— Мы, безусловно, как коммерческое предприятие заинтересованы в извлечении прибыли, но при этом следует понимать, что если цена квадратного метра чрезмерно завышена, превосходя инфляционные ожидания или рост стоимости материалов, то со временем она также и стремительно понизится, что и происходит сейчас. На текущий момент цена за квадрат достигла уровня 2012 и 2013 годов. Такие ценовые колебания на самом деле вносят существенные коррективы в бизнес-планы и не всегда позитивные. Кроме того, с начала года стоимость изделий из металла выросла в два раза, а стройка — это металл. И для нас этот рост не совсем обоснован, остается лишь объяснить это тем, что рынок слабо диверсифицирован.

— Поспевает ли «Энергомонтаж» за стандартами благоустройства и обеспеченности инфраструктурой микрорайона?

— Сейчас оснащение всей необходимой инфраструктурой и уровень благоустройства придомовой территории становятся одним из определяющих факторов при покупке квартиры. Это одна из главных составляющих конкурентоспособности. Для нас это было всегда очень важным, и работе над проектами по благоустройству мы придавали большое значение. Имея наработанный опыт, двигаться дальше всегда легче. Сейчас высоким уровнем благоустройства можно считать наличие единой прогулочной зоны, где мамы с колясочками могли бы гулять не только по двору, но и по всему кварталу. В домах более ранней постройки мы стараемся благоустраивать скверы совместно с общественными организациями. Так, в годовщину Великой Победы в прошлом году установили в сквере памятник Василию Теркину, «катюшу» и танк БТ-7. Больше внимания сейчас стали уделять внутренней отделке подъездов. Обычной покраски уже недостаточно, теперь применяется облицовка керамогранитной плиткой. Дизайн оформления фасадов домов также постоянно совершенствуется исходя из новых тенденций, совершенствуется облицовка панельных домов, остекляются балконы в пол, выкладываются витражи. Сейчас рассматриваем возможность более широкого применения прорезиненного покрытия на спортивных объектах и во дворах, изучаем поставщиков, качество материалов.

— По каким критериям район можно считать обеспеченным инфраструктурой?

— С точки зрения обеспеченности социальной инфраструктурой, образцово-показательным можно считать район, когда в нем есть поликлиника, детские сады, школа, если микрорайон обеспечен спортивной и культурной инфраструктурой.

Благодаря активной позиции Леонида Ивановича Сидоренко и депутатского корпуса у нас давно уже появилась поликлиника. Затем было открыто семь детских садов, из которых четыре мы построили сами, а в двух провели капитальный ремонт. В принципе участки массовой застройки школой у нас обеспечены, но мы планируем построить новую среднеобразовательную школу. Мы уже подали заявку и в 2019 году планируем приступить к строительству по принципу государственно-частного партнерства, ввод объекта — в 2020 году. Школа будет рассчитана на тысячу мест. Кроме того, планируем открыть еще один садик.

— Иван Леонидович, какие у вас планы на несколько ближайших лет?

— В ближайшие 3–4 года «Энергомонтаж» планирует оставаться в обозначенных пределах по вводу жилья в 50–60 тыс. квадратных метров. На данный момент построили «Ленту», занимаемся строительством «Леруа Мерлен», уверен, что магазин такого профиля просто необходим в тех микрорайонах, где ведется активное жилищное строительство. Из соцобъектов, как я уже говорил, речь идет о школе и детском саде.

Что же касается жилого строительства, то мы движемся в сторону Красного проспекта. Всего мы имеем земельных заделов более чем на 10 лет вперед. Стараемся создавать комфортную и уютную среду для новосибирцев. Стараемся, чтобы транспортная, социальная и торговая инфраструктура соответствовала всем требованиям.

В завершение я бы хотел поздравить всех сотрудников, коллег и партнеров с Днём строителя. От коллектива нашей компании и от себя лично желаю высоких результатов в работе, успехов в достижении поставленных целей, новых масштабных проектов, а также здоровья, счастья и удачи вам и вашим близким!