Поддержать строительную отрасль Новосибирской области и повысить платежеспособный спрос населения области можно благодаря бюджетной компенсации именно первоначального взноса на покупку жилья, считает президент промышленно-строительного концерна «Сибирь», депутат Законодательного собрания Новосибирской области, Заслуженный строитель России ВАЛЕРИЙ ЧЕРВОВ. В интервью «КС» он рассказал о том, какие еще меры необходимы строительной отрасли для ее развития и всей реальной экономики, как изменилась структура спроса на недвижимость в регионе и чего ожидать от 2016 года.
Макроэкономические условия
— Валерий Дмитриевич, как вы оцениваете состояние экономики в условиях кризиса? Как на этом фоне чувствует себя строительный комплекс, который заслуженно традиционно считается локомотивом экономики?
— Думаю, что тот кризис, о котором сейчас говорят, — не экономический, он в наших сердцах и умах. Как мы на себе это ощущаем? Резко снизились объемы строительства — на 33–40%, а в отдельных предприятиях до трех раз. Доходы населения снизились на 27–30% и, соответственно, упали платежеспособный спрос и потребление, а отсюда и спад объемов производства во всей реальной экономике. Насколько инфляция увеличила стоимость потребительской корзины? Официальная статистика выдает 7,5%, но, тем не менее, эта методика подсчета не отражает тех реальных событий, которые у нас происходят. Не точны и данные по безработице, так как в них не учитывается скрытая безработица, которая держится в районе 12–15%, что также неблагоприятно отражается на экономической ситуации. А потребление, которое необходимо поднимать, зависит от занятости населения и его доходов. И снова стоит напомнить, что строительство — это не просто отрасль, а действительно локомотив реальной экономики. По подсчетам британского экономиста Джона Мейнарда Кейнса, на одного строителя создается 16–20 рабочих мест во всех секторах реальной экономики. Строительная отрасль дает самый высокий мультипликатор реальной экономики, следом идет автомобилестроение.
— Каким способом в свою очередь можно справиться с инфляцией?
— Себестоимость печатания денежных знаков государством и кассовое обслуживание предприятий и физических лиц банками в мировой практике составляет 0,1% — это общеизвестный факт. А стоимость расчетно-кассового обслуживания населения и предприятий в банках России в 12 раз дороже, чем в Америке и Европе, — это тоже общеизвестный факт. Процентная ставка, взимаемая российскими банками, минимум в 120–170 раз выше, чем себестоимость печати денег и расчетно-кассового обслуживания в ведущих зарубежных банках. Поэтому у российских банков вообще отсутствует мотивация снижать стоимость обслуживания и кредитную ставку. Такая баснословно высокая процентная ставка по кредитам есть только в России, что привело к обнищанию населения, высокой инфляции в стране и спаду производства. Необходимость проведения банковской реформы в России на предмет снижения ключевой ставки Банка России до 0,1%, а реальной стоимости кредитов для населения и предприятий до 0,2–0,3% назрела. Вернее, перезрела. При такой процентной ставке в Европе полгода назад инфляция составляла 0,2%. А это значит, что первопричиной высокой инфляции в России является высокая кредитная ставка, а не ее понижение.
Строительство — это не просто отрасль, а действительно локомотив реальной экономики
Инфляцию можно легко «поймать», только это пока невыгодно монетарной финансовой системе. И если сейчас растет инфляция, и бюджет нуждается в средствах, то необходимо развивать реальную экономику. На текущий момент в России взят курс на милитаризацию страны, и это очень правильно, так как тот, кто не кормит свою армию, кормит чужую, но в этих условиях не следует забывать об эффективном управлении реальной экономикой страны. Ключевую ставку Банка России немедленно необходимо понизить до 0,1%. В то время как недавно ЦБ снизил ставку лишь до 10,5%. Кредиты не доступны никому.
Реальная экономика стагнирует без оборотных средств, без доступа к дешевым кредитам.
— За счет чего, по вашему мнению, в таких условиях можно повысить платежеспособность населения?
— Когда доходы населения падают, то люди потребляют только то, что им необходимо. Впрочем, здесь самое главное значение имеют накопления населения. На текущий момент уровень накоплений в России составляет, по разным подсчетам, от 7% до 12%, в то время как в ведущих западных странах — от 30% до 40%. Задача повысить платежеспособность населения уже 20 лет является моей целью. Поскольку если растет платежеспособный спрос, то растут потребление, производство, занятость и доходы населения. Сейчас сделать человека за один день богатым легко — нужно дать ему доступный кредит, но только в меру фактически произведенного продукта, то есть этим полностью исключить инфляцию… И все. В СССР при существовавших контрольных обмерах фактических выполненных объемов работ и продукции уполномоченными банками и оплаты этими банками только фактически выполненных объемов работ позволяли практически не иметь инфляции. К этому нужно незамедлительно вернуться сейчас.
— И что же в таком случае является препятствием?
— Для того чтобы поддержать платежеспособный спрос населения и развить строительную отрасль как локомотив реальной экономики, необходима доступная ипотека. На сегодня в Новосибирской области объем накоплений в 2015 году составил 78,4 млрд руб. В 2014 году — 33,9 млрд руб. В целом строительной отраслью в среднем с ипотекой у нас осваивалось 65–70 млрд руб. капиталовложений в год. Если бы люди сняли свои накопления и направили их в строительство, то отрасль бы не ощутила спада. И, в принципе, население готово брать ипотечные кредиты. Но существует несколько препятствий. Во-первых, необходимо изменить установку каждому из нас в своем сознании — речь идет об откладывании сбережений на «черный день». Если очень ждать этот «черный день», то, как говорится в Святом Писании, он обязательно наступит. Другим камнем преткновения является величина кредитной ставки. Впрочем, если городская и областная законодательная и исполнительная власти объединят свои усилия, то решить эту задачу можно.
— Каким образом?
— Так, в 2009 году правительство Новосибирской области совместно с Законодательным собранием по моим предложениям приняли решение выделить из регионального бюджета по 300 тыс. руб. субсидии на первоначальный взнос при приобретении нового жилья. В результате затраченные в 2009–2010 годах на реализацию этой программы 2,5 млрд руб. вернулись в бюджет многократно — в 3–5 раз. А когда в декабре 2009 года строительные краны остановились вообще, губернатор Новосибирской области объявил о господдержке в форме предоставления гарантий по кредитам застройщиков перед банками. Благодаря этим мерам ни одна стройка не остановилась. Сейчас бюджет региона дефицитный, более того, он ежегодно нищает на величину инфляции в размере 10–15%. Это равносильно тому, что область не развивается. А почему? Потому что не происходит развития строительства как локомотива реальной экономики, а значит, нет подъема и всей реальной экономики,. Поэтому сейчас так же, как в 2009 году, необходимо субсидировать первоначальный взнос, пусть не в размере 300 тыс. руб., но хотя бы 80 тыс. руб. Из бюджета на это потребуется порядка 2–3 млрд руб. При этом кредитную ставку поддерживать категорически не стоит, так как банки, как показала многолетняя практика, тут же поднимают кредитную ставку на величину бюджетной поддержки. Таким образом, бюджетные средства просто перетекают в банки в виде роста их дохода, и ипотечный заемщик по факту не получает никакой помощи в виде поддержки из бюджета. Высокая ставка по ипотечному кредиту порождает инфляцию по стране прямо пропорционально ее размеру и делает заемщиков «рабами» банков на десятки лет.
— Как, на ваш взгляд, можно все-таки договориться с финансовыми структурами?
— Следует объявить тендер. По этому вопросу необходимо вести переговоры не только с банками, но и с президентом страны. На сегодня по ипотеке мы можем осваивать областью по 70 млрд руб., строя при этом по 2–2,5 млн кв. м жилья в год. При таких условиях банкам можно предложить понизить ставку пока до 5–7%. И только тот банк, который предложит наименьшую процентную ставку по ипотеке, получит заемщиков с бюджетной компенсацией первоначальных взносов. 70 млрд руб. ипотечных кредитов — очень выгодный портфель для любого банка.
Реакция на изменения структуры спроса
— Изменение стоимости заемных ресурсов не могут не отражаться на спросе на жилую недвижимость. Происходят ли какие-либо изменения со структурой спроса?
— Изменилась психология потребления. Люди не покупают все то, что дешевое и недостроенное. Платежеспособный спрос сместился в сектор жилья с повышенными потребительскими свойствами. Теперь необходимо не просто жилье, а образ жизни, качество среды проживания. Кроме того, более востребованными стали квартиры «под ключ». При этом очень важны своевременность и оперативность при передаче квартиры под заселение.
— С учетом того, что концерн «Сибирь» известен прежде всего тем, что предложил рынку небольшие квартиры-студии, как вы планируете реагировать на изменяющиеся запросы?
— Концерн «Сибирь» стал меньше строить жилья экономкласса и оставил его в своей структуре в объеме 25%, в то время как в целом по России оно составляет 28%. И это несмотря на то, что «Сибирь» строила жилье экономкласса на протяжении 15 лет. Оно было тогда востребовано населением. На сегодня цена квадратного метра жилья постепенно отходит на второй план. Пришло время менять свою стратегию. Теперь на повестке концерна «Сибирь» — строительство жилья классов «комфорт» и «комфорт плюс».
— Что бы вы отнесли к числу приоритетов в строительстве жилья классов «комфорт» и «комфорт плюс»?
— К числу приоритетных направлений относятся озеленение парков, строительство игровых площадок и множество других развлечений по интересам наших жителей. Сейчас мы сконцентрировались на создании благоприятной окружающей среды. Мой дом — моя рекреация. В последнее время стало важным, чтобы дом становился не только крепостью, но и местом релаксации. Знаете, это должен быть такой зеленый остров, где могут спокойно и безопасно во дворе без машин гулять дети. Везде — на площадках, в подъезде, лифте, коридорах — должны быть установлены камеры наблюдения, и за передвижениями своего ребенка родителям можно будет следить при помощи всевозможных гаджетов, даже находясь в другом городе или стране. В таком случае жители смогут комфортно проводить время как в квартире, так и в красивом холле, так и в дворовом парке, каждый по своим возрастным интересам. За многообразием услуг будущее жилья класса «комфорт» и «комфорт плюс».
— Над чем вы работаете сейчас, какие тенденции благоустройства жилых кварталов считаете приоритетными и стараетесь использовать?
— В июле Концерн «Сибирь» ввел в эксплуатацию жилые дома 9 и 10 по ул. Петухова. Сейчас ведется передача квартир жильцам. Два дома расположены на удаленной от общего жилого массива огороженной территории, вокруг которой в два ряда растут высокие ели и березы. Персональный отдельный въезд жителей на этот жилой остров осуществляется через шлагбаум. «Остров» поднят над землей на 1,5 метра относительно всего Затулинского жилмассива, что значительно улучшило и экологию, и ландшафтный дизайн. В последнее время важно не только качество строительства, но и оформление придомового парка, сервиса и развлечений по интересам. Реализован авторский ландшафтный дизайн, строители уделяют огромное внимание установке в возводимых зданиях современных систем доступа и видеонаблюдения. Безусловно, концерн также поддерживает и реализует концепцию «Двор без машин». Конечно, реализация всех этих идей — задача не из простых. Например, обеспечить дорожную безопасность во дворе возможно с помощью организации для каждого жителя персонального въезда с дорожными знаками и освещением. Важна реализация идеи создания собственного придомового парка с обилием зелени, цветов, комфортными детскими городками и малыми формами. Также необходимо продумывание других деталей, например, укладки велосипедно-роллерных дорожек, уличных тренажеров по возрастным группам, спортивных площадок с тройным уровнем освещения всего парка.
— Какие проекты у вас на подходе?
— Теперь все последующие проекты будут выдержаны в соответствии с концепциями, о которых я уже упоминал. В соответствии с нашими новыми требованиями и современными подходами к организации жилого пространства строятся три дома № 3, 5, 6 по ул. Фадеева и жилмассив «Радуга Сибири» на Забалуева. На сегодня у «Сибири» находятся на разной стадии освоения 10 земельных участков под жилищную застройку, в том числе земельный участок в Элитном на 400 тыс. кв. м, в п. Ложок — Академгордок, площадка на Одоевского-Ошанина в Первомайском районе на 40 тыс. кв. м и др. Сейчас мы изучаем интересы инвесторов с точки зрения реализации всего задуманного в наших проектах.
Факторы, влияющие на цены жилой недвижимости
— Валерий Дмитриевич, вы сказали, что теперь стоимость жилья постепенно уходит на второй план. Что, по вашим прогнозам, будет происходить с ценами на недвижимость в ближайшее время?
— На текущий момент снижение цены на недвижимость на излете, ниже уровень уже не опустится. Уже наблюдается тенденция к повышению. Более значительный скачок произойдет осенью. Но я считаю, что смена концепции и, соответственно, все те преобразования, которые вносятся в новые проекты, не могут не сказаться на увеличении стоимости строительства. Кроме того, за последние два года произошло значительное удорожание строительных материалов и ГСМ из-за инфляции и обесценивания рубля, при этом цена на жилье в это время не росла. Так, например, стоимость металлопроката и металлоизделий выросла на 70%. Учитывая все эти факторы, только себестоимость строительства жилья практически стала выше рыночной цены. Следовательно, дальнейшее снижение цен на жилье уже невозможно, так как строительство потеряет экономический смысл.
— Насколько известно, в правительстве региона не отказываются от субсидирования первоначального взноса на жилье, но не ранее следующего года. И как же тогда быть в условиях снижения платежеспособного спроса?
— Большинство строительных организаций действительно за последние два года сокращают объемы работ, не начинают новых проектов. Но при этом экономика страны начинает восстанавливаться, например, только за последние четыре месяца цены на нефть выросли уже на 70%. Постепенно платежеспособный спрос на жилье также пойдет вверх. Но замечу, что, несмотря на то что себестоимость нового строительства значительно возросла, в новостройках на высокой стадии готовности заложены ресурсы по старым ценам. Поэтому вложение в жилье сейчас является максимально выгодным. Особенно это касается недорогих квартир малой площади. Уже осенью строители будут вынуждены из-за высокой себестоимости строительства поднять цены на 12–20%.
— Многие застройщики на страницах «КС» уже не раз выказывали свое недовольство системой начисления арендной платы. Как сказывается стоимость аренды земельных участков на себестоимости жилья?
— Это одна из основных статей затрат. Земли в Сибири очень много, но цена на ресурс искусственно завышена. В современных условиях, когда высоки процентные ставки, ликвидность жилья падает, а себестоимость растет на фоне падения доходов населения, необходимо как можно больше строить и дешевле продавать. Также стоит отметить, что в последнее время фискальная политика города усилилась. Объем задолженности застройщиков перед бюджетом Новосибирска за аренду земли составляет 3 млрд руб., из которых 1,5 млрд — невозвратные. Эти деньги власти взыскивают через суды, составляют графики погашения, лишают при этом компании оборотных средств, задерживают выплату зарплаты рабочим. Следует остановить эти платежи на период кризиса, вынести мораторий на год на выплату арендных платежей без последующей компенсации строителями. Стоит обратить внимание и на рост банкротств среди застройщиков. Если еще недавно в регионе было восемь компаний-банкротов, то сейчас уже 15. Возвращаясь к доле аренды земли в структуре себестоимости, отмечу, что на текущий момент доля земли в себестоимости составляет порядка 1,5–2 тыс. руб. на квадратный метр, в то время как ранее этот показатель был меньше раз в десять. Эту задачу надо решать немедленно именно в таком ключе. В этом и заключается мудрость руководства города в создании условий для строителей как локомотива реальной экономики и занятости населения с ростом доходов и потребления.
Что делать в текущих экономических условиях
— Вы говорите о том, что экономическая ситуация начинает выправляться. Возвращаясь к началу нашего разговора, какие инструменты инвестирования сейчас способны принести наибольший доход?
— Такой инструмент сбережения, как валюта, практически перестал приносить доход. Последние тенденции четко показывают, что курс уравновесился, и дальнейших колебаний в сторону увеличения стоимости валюты не предвидится. Аналогичную тенденцию демонстрируют и депозиты в банках. Проценты по рублевым вкладам снижаются до минимума и инфляцию не компенсируют. По валютным депозитам они сейчас вообще равны нулю. Кроме всего прочего, Центральный банк на протяжении последних лет ведет активную чистку банковской системы. В 2015 году отозваны лицензии 93 банков. В 2014 году — у 86 банков. За пять месяцев 2016 года у банков отозвано еще 43 лицензии. Таким образом, только за последние 2,5 года банковская система потеряла 222 банка. Еще одной немаловажной причиной может стать инфляция.
— И во что же в таком случае, на ваш взгляд, следует инвестировать?
— Если у вас есть накопления в банках или в валюте, которые хотелось бы сберечь и приумножить, то, на мой взгляд, сейчас самое время выгодно вкладывать свои средства в недвижимость. В противном случае ежегодные потери накоплений составят до 12–17% из-за инфляции, а это потери по вашим вкладам конкретно 120–170 тысяч рублей с каждого миллиона ежегодно. Это же колоссальные деньги! И если они вам срочно понадобятся, то квартиру всегда можно продать, оставшись в плюсе. Кроме того, жилье можно просто сдавать в аренду, получая дополнительно до 10% годовых. Это позволит защитить накопления от всех инфляционных процессов и получить реальный доход с учетом инфляции не менее 11–25% в год. Совершенно точно брать жилье в аренду сейчас невыгодно. За съем жилья молодой семье в среднем приходится платить 10–20 тыс. руб., в то время как, взяв ипотечный кредит, можно выплачивать только по 6 тыс. руб. в месяц и стать собственником жилья. Поэтому инвестировать лучше, надежнее и выгоднее всего в покупку недвижимости.
Учитывая все вышеизложенное, я желаю нашим дорогим землякам выгодных вложений своих капиталов в недвижимость.
WPBuild.Ru