Ударить рекордом

Результаты работы строительной отрасли Новосибирской области в 2015 году противоречивы. С одной стороны, побит очередной рекорд по вводу жилья в регионе — 2,5 млн кв. м, а с другой — почти в два раза снизился спрос на недвижимость. Кроме того, 1 марта завершается программа государственного субсидирования ипотечной ставки. О том, чего хотят застройщики и что готовы предложить власти в сложившейся ситуации, — в материале «КС».

Что произошло

В ушедшем 2015 году на строительном рынке случилось много событий, которые, безусловно, отразятся и на текущем состоянии дел.

Так, ажиотаж на рынке недвижимости декабря 2014 года обернулся в 2015 году значительным сокращением спроса. К его стимулированию подключилось правительство РФ и ввело программу государственного субсидирования ипотечной ставки до 11%. Мера оказалась действенной, однако действие этой программы завершится уже 1 марта.

Также немало нервов потратили застройщики, анализируя поправки к 214-ФЗ. В октябре, когда одна из поправок, касающаяся страхования ответственности застройщиков, вступила в силу, представители строительных компаний столкнулись с необходимостью перестраховки, причем в таких условиях, когда из 19 одобренных Центробанком страховых компаний, такую деятельность по факту осуществляли только две. Госдума РФ еще не одобрила поправки, но пока все идет к тому, что на рынок будут допускаться строительные организации с уставным капиталом не менее 1 млрд руб., и скорее всего, введут эскроу-счета как альтернативу страхования ответственности.

Нельзя не отметить, что в минувшем году объединились такие структуры, как АИЖК и Фонд РЖС.

О многом красноречиво говорят и цифры. В целом по России в 2015 году на 15–30% снизились цены на жилье и на 40% — объем выдаваемых ипотечных кредитов. На 50% упала покупательная способность населения.

В строительной отрасли Новосибирской области также в минувшем году произошло немало изменений. Во-первых, в Новосибирске появились правила землепользования, заменившие градостроительные нормы. Застройщикам они несколько облегчили участь по обеспечению парковками новостроек. Теперь для многоквартирной среднеэтажной и многоэтажной застройки принят следующий показатель — 1 машино-место на 105 кв. м общей площади квартиры, но не менее 0,5 машиноместа на 1 квартиру, в том числе не менее 15% открытых гостевых площадок.

Наконец-то в регионе появился филиал общества страхования застройщиков, правда, не всех участников рынка этот факт порадовал. Главой этой структуры стала Лариса Гильмутдинова, бывший начальник правового отдела правительства Новосибирской области. На ее место в свою очередь пришла Наталия Куликова. Кроме того, в продолжение кадровых перестановок, которыми минувший год оказался не столь богат, как выборный 2014-й, в январе 2015 года Георгий Жигульский возглавил департамент земельных и имущественных отношений городской администрации (ДЗИО). Предыдущий руководитель Галина Капустина оставила пост в связи с выходом на пенсию.

Появилось в Новосибирске и еще одно профессиональное сообщество — общественный градостроительный совет при мэре города Анатолии Локте. Инициатором его создания выступил генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов.

Также в 2015 году была разработана замена областному постановлению за номером 108, которое позволяло достройщикам проблемных объектов бесплатно выделять земельные участки, что и явилось катализатором активного ввода долгостроев за последние два года. Александр Хинштейн, депутат Госдумы РФ, курирующий проблемы обманутых дольщиков, на этот раз Новосибирскую область хвалил. Впрочем, сколько долгостроев ввели по итогам 2015 года, ни на одном из отчетных мероприятий не прозвучало, но планы были грандиозные — порядка 22 объектов.

С объемом ввода жилья растет и долг застройщиков за аренду земли перед муниципалитетом. По данным ДЗИО, накопилось на текущий момент порядка 3,1 млрд руб.

Отразились рекордные объемы и на качестве жилья. Новосибирская область «прославилась» тем, что вошла в тройку лидеров, по данным фонда ЖКХ РФ, по количеству жалоб к новостройкам, в которые переселили жителей из ветхого и аварийного жилья.

И в уже наступившем году также случилось важное событие: генеральный директор «Первого строительного фонда», председатель НП «Региональный деловой клуб строителей» (РДКС) Майис Мамедов сменил на посту председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области Николая Мочалина.

Ввод: количество и качество

Всего в России по итогам 2015 года, согласно данным Росстата, было введено 83,8 млн кв. м, что на 0,5% меньше объемов рекордного 2014 года. Новосибирская область, напротив, продемонстрировала положительную динамику, прибавив 12% к рекордным показателям предыдущего года. Итого: 2,5 млн кв. м жилья в регионе и 1,7 млн кв. м. в областном центре. Общая сумма инвестиций в отрасль составила 94,5 млрд руб. Финансирование жилищного строительства из всех источников в 2015 году снизилось почти на 40% в сравнении с прошлым годом, с 3 трлн руб. до 1,8 трлн руб.

«Близкие значения по вводу жилья имеет только Екатеринбург, — отметил заслуги строительного сектора Новосибирской области министр строительства региона Сергей Боярский. — Остальные города Сибирского федерального округа находятся за пределами «миллионного ввода». Новосибирская область почти в два раза превышает показатели Красноярского края, и это единственные регионы СФО, где отмечается положительная динамика ввода. Среди субъектов РФ Новосибирская область заняла шестую позицию». В результате на человека в области приходится более 1 кв. м.

В очередной раз выросла и доля многоэтажного строительства, по итогам 2015 года построили 132 многоэтажных дома (+27%) общей площадью 1,5 млн кв. м. «Этот показатель не радует, потому что по сути мы превращаем многоэтажное строительство в малосемейки и общежития», — подчеркнул начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска (УАСИ) Анатолий Мотыга. Объемы малоэтажного строительства по сравнению с показателями прошлого года, напротив, снизились на 21%.

Что касается конструктивного типа жилья, то доля каркасных домов в 2015 году составила 42%, панельных — 39%, кирпичных домов — 13%, а монолитных и сборно-монолитных домов — 6%. «За последние 10 лет, с 2006-го по 2015 год, доля каркасных домов выросла с 6% до 42%, доля панельных домов — с 22% до 39%. Доля кирпичных домов, подходящих для Сибири, уменьшилась с 56% до 13%», — прокомментировал динамику Анатолий Мотыга. Снижение доли кирпичных домов господин Мотыга пояснил реакцией рынка на ухудшение экономических условий.

Что касается соотношения сегментов жилья, то, как на активе строительной отрасли сообщил министр строительства Новосибирской области, упор делается на экономкласс: «Такого вида жилья в общей структуре 90%, на остальные сегменты приходится 10%», — отметил Сергей Боярский.

Тем не менее с ростом объема ввода увеличилось и количество претензий к качеству жилья. Так, по данным фонда ЖКХ РФ, от новосибирцев, переселенных из ветхого и аварийного фонда, поступило порядка 53 жалоб на новое жилье. Этот результат позволил занять региону третье место, впереди только Вологодская область и Республика Коми. Губернатор назвал такое положение дел «позором». Большая часть обращений поступило на жилье в области, из крупных новосибирских застройщиков претензии возникли только к «Вира-Строй».

«Много нареканий не только в Новосибирской области, но и по всей России на те объекты, что были построены в рамках ФЗ-185, на которых не был предусмотрен государственный надзор. Речь шла именно об этих объектах. В связи с этим и были внесены изменения в законодательство», — прокомментировал третье место области в антирейтинге начальник инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области (ИГСН) Валерий Анищенко. С нынешнего года объекты этажностью до трех этажей также начнут инспектироваться.

В целом же Валерий Анищенко не согласен с утверждением, что качество новостроек упало. «Качество новостроек не ухудшается», — возразил начальник ИГСН. В 2015 году инспекцией проведено свыше 4000 проверок объектов — это на 1088 проверок больше, чем в 2014 году. Выявлено 10 577 грубых нарушений, за которые застройщикам выписано штрафов на 17 млн руб. Как подчеркивает начальник Госстройнадзора, столько же нарушений при меньшем количестве объектов было выявлено и в 2014 году. «Количество грубых нарушений, например, строительство без разрешения, значительно сократилось по сравнению с 2014 годом, на 50 объектов стало меньше», — уточнил Валерий Анищенко.

«Более или менее по качеству жилья все выровнялись, аутсайдеров среди застройщиков, как раньше, нет, но есть компании, опережающие других по качеству. Это, к примеру, фирма «Проспект», которая застраивает Кольцово. Также «Оазис» — эта компания недавно на рынке, но строит чуть выше среднего», — поделился своими оценками начальник ИГСН.

Говоря о прогнозах по вводу жилья в 2016 году, Валерий Анищенко предположил, что, возможно, будет введено порядка 1,9 млн кв. м.

Все те же

В 2015 году лидером по количеству введенных квадратных метров стала, как и прогнозировал «КС», ГК «Дискус Плюс» с результатом в 224 тыс. кв. м, на втором месте — СК «Сибирь» (114 тыс. кв. м), на третьем — строительная компания «Вира-Строй» с показателем 94,8 тыс. кв. м.

Далее топ-лист, который ежегодно составляют в мэрии Новосибирска, на основе введенных квадратных метров застройщиками, выглядит следующим образом: прошлогодний лидер — компания «Сибакадемстрой» на этот раз оказалась в конце списка с результатом 38,7 тыс. кв. м. Значительно усилило свои позиции в 2015 году ООО «ДСК КПД-Газстрой», поднявшись после двухлетнего застоя с 7-й на 4-ю строчку. Вошло в рейтинг самых результативных застройщиков и сразу на 5-е место ООО «Квартал» (ГК «Стрижи»). 6-е место также занял новичок — ЗАО «ТОМ-ДОМ ТДСК». Следом идет ЗАО «Строитель». На 8-й позиции — структуры Владислава Крючкова с показателем 47,4 тыс. кв. м. Отрицательную динамику продемонстрировал «КМС», спустившись с 5-й на 9-ю строчку.

Поддержать строителей

Как сообщил на прошедшем в конце января заседании регионального делового клуба строителей (РДКС) управляющий Новосибирским отделением Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных, по данным представляемого им банка, в Новосибирской области на 50% по сравнению с 2014 годом снизились объемы продаж квартир в новостройках. Если в 2014 году было продано 35 198 квартир, то в прошлом — всего 17 455.

Сократился в прошлом году в банке и объем ипотечного кредитования — на 52%. На первичном рынке это снижение составило 37%. Но при этом доля ипотеки в продажах застройщиках в 2015 году увеличилась на 10% по сравнению с предыдущим годом.

«В прошлом году на самом деле в Новосибирской области мы получили падение на 46%», — согласился с коллегой управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников. При этом 46% на рынке ипотеки занимает Сбербанк, а 32% — ВТБ.

Действие программы государственного субсидирования ипотечной ставки завершается 1 марта 2016 года. «При этом каждые 9 рублей приходятся на ипотеку с господдержкой. Эти меры были приняты правительством своевременно и абсолютно четко, и если подобной поддержки не будет, то рисунок рынка будет совершенно другой. За год мы «упали» мы больше, чем страна, потому что и строили больше», — оценил эффективность государственной ипотеки Станислав Могильников.

В свою очередь Игорь Безматерных предупредил: величина ставки увеличится для строящегося жилья и составит от 15% до 16,5%, для готового жилья — от 14% до 15,5%.

Застройщики такими обстоятельствами обеспокоены. «Прежде всего строительную отрасль сегодня интересует решение ипотечного вопроса, так как государственная ипотека заканчивается через месяц. Следовательно, застройщики волнуются, что это может снизить объемы ипотеки», — говорит Майис Мамедов. Также в строительном сообществе не соглашаются с озвученными объемами провала спроса. «Квартиры на полках не лежат», — возразила генеральный директор «Новосибирск Строймастер» Вера Коновалова. Генеральный директор «Первого строительного фонда» привел другую статистику непроданного жилья — 10–20%, заметив, что необходимо еще разобраться, о каком классе недвижимости идет речь.

«Мы отмечаем снижение спроса на покупку жилья за наличный расчет. На фоне этого большая часть сделок заходит в ипотеку или по программе обмена. Мы считаем, что система сбыта должна быть адаптивной, способной быстро меняться, подстраиваться под изменения во внешней среде», — отмечает директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. Как заметил собеседник «КС», на текущий момент в компании наблюдают оживление на фоне завершения программы государственного субсидирования ипотеки.

В связи с этими обстоятельствами у застройщиков к властям накопился ряд предложений.

Какие меры?

«Может быть, имеется возможность создать областную программу совместно с НОАИК, которая бы выступила гарантом реализации готовых квартир. Для покупателя важно, чтобы у компании было проектное финансирование, так как это уже 90%-ные гарантии того, что застройщик завершит строительство объекта. Такая программа будет являться гарантией и для банкиров, так как если даже что-нибудь случится, то НОАИК выкупит эти квартиры», — предложила генеральный директор ЗАО «Строитель» Инна Беличенкова.

Также госпожа Беличенкова отметила, что первоначальный взнос в размере 20% «высоковат» для потребителя. Кроме того, по ее словам, развитие рынка новостроек затормаживает рынок вторичного жилья. «Проблема в основном в том, что люди не смогли продать свои квартиры. Таким образом, вторичный рынок не позволяет нам реализовывать большие квартиры», — отметила генеральный директор ЗАО «Строитель».

В свою очередь в «Сибакадемстрое» выход из ситуации видят в программах обмена. «На рынке почти нет покупателей со свободными деньгами, заявленный срок государственного субсидирования ипотеки подходит к концу, рынок возвращается к проверенному годами механизму обмена недвижимости. Программа обмена выгодна не только потому, что клиенту не нужно искать покупателя, проводить множество показов, тратить силы и время», — считает Динар Зарипов.

В ООО «ДЖН» (застройщик новосибирского микрорайона Новомарусино) субсидирование первоначального взноса считают не самым удачным решением и настаивают все-таки на субсидировании ипотечной ставки: «Наиболее приемлемым решением вопроса, на наш взгляд, является снижение ипотечной ставки до 7–8% годовых. В текущих экономических условиях эта мера не даст интенсивного всплеска продаж, но, по крайней мере, позволит держаться рынку на плаву. Субсидирование первоначального взноса нам видится менее успешным решением вопроса. Поскольку многие застройщики научились обходить это требование с помощью собственных маркетинговых программ», — высказывает пожелания генеральный директор ООО «ДЖН» Сергей Бобров.

Ознакомившись с предложениями участников финансового и строительного секторов, губернатор Новосибирской области Владимир Городецкий предложил найти «золотую пропорцию» в объемах строительства и разработать меры по стимулированию покупательского спроса.

Кроме того, глава региона обратил внимание на программу по строительству и реконструкции школ, которая стартует в 2017 году и рассчитана на 10 лет. «Пока эта программа по нашей области вытягивает на 64 миллиардов рублей, но это потом, это завтра, не сегодня. Перспектива дальше будет, поверьте», — пообещал застройщикам Владимир Городецкий.

Также губернатор предложил главам строительных компаний вступить, например, в программу капремонта: «Вы не беретесь за него, как черт от ладана бежите, потому что это неудобно. Но что делать? Если мы говорим о том, как пережить, как выжить, ориентируйтесь на него! Да, капитальный ремонт менее рентабельный, но это вечный бизнес».

Что же касается субсидирования первоначального взноса и ипотечной ставки, глава региона задал участникам резонный вопрос о том, насколько сегодня сдерживает людей необходимость внесения первичного взноса в размере 20% при вхождении в ипотеку? «Если это действительно сдерживающий фактор, а также если необходимость рефинансирования ставки, то мы будем это рассматривать», — резюмировал глава области.

О том, какие меры поддержки строительного рынка будут введены, станет известно ближе к весне, когда состоится президиум Госсовета, на котором под руководством президента России Владимира Путина впервые за много лет будут обсуждаться вопросы строительной отрасли.

Какова же динамика спроса и цены на недвижимость в 2015 году, и главное, чего ожидать от нынешнего года — читайте в следующем номере газеты «КС» и оперативно на портале KSONLINE.RU.