ЖК «Дождь»: насколько целесообразна продажа объекта одним агентством недвижимости

Схема, при которой продажей объекта жилой недвижимости занималось бы лишь единственное агентство, на новосибирском рынке не практиковалась достаточно давно. Заметным примером использования подобной модели продаж стал жилой комплекс «Дождь», строящийся на улице Красноярской рядом с бизнес-центром «Гринвич». Застройщиком объекта выступает ООО «Перлит-К», авторизованным агентом по продажам — компания Nazarov & Partners. «КС» решил выяснить, насколько оправданным и перспективным считают использование такой модели продаж представители агентств недвижимости и независимые эксперты.

Строительство жилого комплекса бизнес-класса «Дождь» с необычным названием и ярким изумрудным фасадом началось в I квартале 2013 года. Объект расположен на улице Красноярской, в непосредственной близости от бизнес-центра «Гринвич» и жилого комплекса «Престиж», сданного в 2013 году компанией «СибСтрой».

ЖК «Дождь» будет включать 17 этажей, на которых расположатся 220 квартир площадью от 27 до 186 кв. метров. Тип дома — монолитно-кирпичный. Проектом предусмотрено 121 машино-место в подземной части здания. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома — II квартал 2016 года.

Согласно проектной декларации объекта, строительство ЖК «Дождь» ведет ООО «Перлит-К», компанию возглавляет Эдгар Кулиджанян. Генеральный подрядчик — ООО «Перлит-Строй». Договор на аренду земельного участка площадью 2963 кв. метра (из них 1000 кв. метров находится в собственности «Перлит-К») по улице Красноярской в Железнодорожном районе был заключен компанией «Перлит-К» с мэрией Новосибирска в ноябре 2012 года.

«Застройщик «Перлит-К» давно присутствует на рынке Новосибирска, возводит в основном жилье экономкласса, — рассказывает независимый аналитик Сергей Николаев. — Однако не отличается ударными темпами строительства и сдачей объектов в срок». Так, первый объект компании на улице Громова, 14, по словам Николаева, планировалось ввести в IV квартале 2005 года, но сдали по факту в 2009 году. Дом на Салтыкова-Щедрина, 128 компания обещала сдать в 2011 году (первый паспорт — начало II квартала 2006-го, окончание — IV квартал 2011 года), сдали в итоге только в 2012 году, но доделывали еще и в 2014-м. «Первоначальный срок ввода ЖК «Дождь» в паспорте значился в I квартале 2015 года, сейчас объявленный срок — II квартал 2016 года. На мой взгляд, работы там еще на 1,5–2 года», — считает Николаев.

Однако гораздо больший интерес участников рынка вызывает выбранная техника продаж объекта: ими занимается одно агентство — Nazarov & Partners, что в новосибирской практике является довольно редко встречающимся случаем.

«Продажа объекта одним агентством сегодня — мысленное возвращение в начало нулевых», — констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Грановит» Александр Бычковский.

При этом, по его словам, это далеко не первый подобный опыт в Новосибирске. «С самого начала рынка новостроек именно так и велись продажи. Застройщик или сам продавал через собственный отдел продаж, или создавал свое агентство недвижимости, «заточенное» на конкретную стройку. Иногда подписывался договор с одним агентством, — говорит господин Бычковский. — В условиях высокого и неудовлетворенного спроса на жилье такая схема работы оправданна. За эксклюзивность всегда можно заплатить меньше продавцу. В сегодняшних же условиях, когда среди застройщиков идет жесткая конкуренция за деньги покупателя, замыкаться на монофирму, на мой взгляд, путь к неуспеху. Велосипеды все изобретены давно».

Тем не менее подобные случаи продаж точечно присутствуют на рынке новостроек и сейчас: к примеру, так реализуют собственные объекты «ОЛМА-Строй» и ГК «Камея» — продажи идут через единственное агентство недвижимости «Палитра».

Пробовали, но отказались от данной техники другие застройщики. «Неудача была в прошлом году у новостройки на улице Нарымской — эксклюзив агентства «Акрополь», раньше ЖК «Рихард» на Затулинке тоже продавался только через одно агентство, а сейчас через несколько», — отмечает директор по маркетингу агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Астахов. В начале 2000-х годов «Первый строительный фонд» продавал объекты исключительно через свое дочернее агентство недвижимости, добавляет руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.

«Как говорится, и что было у строительной компании до эксклюзива с бутиковым агентством недвижимости? — продолжает Астахов. — Каркас объекта и отсутствие продаж. Теперь то же самое, но еще и обязательства перед пятью клиентами». Любая строительная компания, которая в текущей рыночной ситуации продает квартиры в многоквартирном доме только через одно агентство недвижимости, совершает ошибку. Для застройщика лучше не продать ни одной квартиры, чем продать всего шесть штук».

Непосредственно в офисе застройщика «КС» затруднились ответить, почему была выбрана данная техника продаж и конкретный агент.

В качестве минусов метода специалисты отмечают отсутствие прямой сделки как агентства. «На мой взгляд, здесь должно быть четкое разграничение — либо агент выступает агентством недвижимости, либо отделом продаж застройщика, — говорит директор компании «БК Недвижимость» Олеся Бугрова. — Плюсов при данном подходе я вообще не вижу. И наша компания его не практикует. Каждый выбирает то, что хочет, и для меня важно иметь право продавать и другие объекты в Новосибирске, а не замыкаться на одном застройщике».

Полностью соглашается с госпожой Бугровой Александр Бычковский. «Посмотрите на лидеров среди застройщиков — они умудряются обеспечивать максимальное количество продаж, зачастую по завышенным (по мнению риелторов) относительно рынка ценам. Успех здесь приносит выстроенная открытая система партнерства застройщик — агентства недвижимости, причем агентств должно быть много. Например, у нас представлено более 70 жилых комплексов Новосибирска. Обычному покупателю сложно определиться при таком большом выборе, общение с оператором рынка необходимо, даже если он собирается впоследствии обратиться напрямую к застройщику. А риелтор будет продвигать то, где ему оплатят работу. Теперь представьте, что в одной фирме 10–20 риелторов, а всего их в Новосибирске несколько тысяч! Какой надо иметь рекламный бюджет, чтобы тебя выделили на сегодняшнем супержестком рынке?» — задается вопросом Бычковский.

Сам «Грановит» ранее также продавал три объекта на эксклюзивных условиях. Два — в начале и середине нулевых, что, по словам Бычковского, было очень эффективно — высокий устойчивый спрос и возможность выстраивать маркетинг продаж. «Третий объект мы «подхватили» на эксклюзив в разгар кризиса 2008 года. И впоследствии полюбовно с застройщиком решили отойти от эксклюзивности: для успешного строительства нужны были на порядок большие объемы средств», — добавляет Александр Бычковский.

Однако плюсы у подобной техники, по мнению Сергея Николаева, все же имеются. «В данном случае агент сосредоточен на продаже единственного объекта, а значит, все его ресурсы будут сфокусированы на этой стройке. Многие новосибирские агентства недвижимости считают, что подобное ведение дел — неправильная тактика. Но та же «Палитра» спокойно работает с 2001 года», — говорит Николаев.

Обратная же сторона медали в том, что экономические условия сейчас не лучшим образом влияют на подобный выбор. «На мой взгляд, застройщик решил обратиться к данной технике не в лучшее время. А следующий год будет еще более сложным. Не стоит также забывать, что большая часть клиентов сосредоточена у риелторов, как следствие — аудитория потенциальных покупателей у Nazarov & Partners существенно уже», — добавляет Сергей Николаев.

«Такая система — продажа объекта одним агентом — часто встречалась лет 15 назад, но «отмерла» со временем. Потому что договор лишь с одним агентством не приводил к увеличению потока продаж. Сейчас это нетипично, но изредка встречается. Иногда агентство предпочитает «не светиться», маскируясь под отдел продаж застройщика, или работает открыто. Будет ли опыт компании Nazarov & Partners положительным — посмотрим. Как говорится, цыплят по осени считают», — резюмирует руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Квадротека» Владимир Дергачев.